Tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai do cầm cố để vay tiền: Có được khởi kiện và đòi lại tài sản?

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Anh/chị cho người quen vay 400 triệu năm 2023, có cầm cố tài sản bằng hợp đồng mua bán và thỏa thuận bên ngoài. Sau khi bên vay không trả lãi từ 02/2025, anh/chị đã đồng ý cho trả góp 7 năm. Tuy nhiên, sau 1 năm, người vay chỉ trả được 29 triệu và cố tình không nghe điện thoại. Nay anh/chị muốn khởi kiện nhưng gặp tranh chấp từ người thân của con nợ và không thể sang tên đất.

1. Cầm cố đất để vay tiền có giá trị pháp lý hay không?

→ Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên:

• Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, việc cầm cố quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi được thực hiện theo hình thức thế chấp có đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.

• Hợp đồng "mua bán" giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền (giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự) có thể bị tuyên vô hiệu.

→ Đối với trường hợp của anh/chị, việc ký hợp đồng mua bán để đảm bảo cho khoản vay có thể bị xem là giao dịch giả tạo. Giao dịch cho vay vẫn có hiệu lực, nhưng hợp đồng mua bán đất có thể bị vô hiệu trước Tòa.

2. Bên cho vay có quyền khởi kiện đòi nợ không?

→ Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vay tài sản: bên vay có nghĩa vụ trả đầy đủ tiền gốc và lãi theo thỏa thuận. Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ, bên cho vay có quyền:

• Khởi kiện đòi nợ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

• Yêu cầu thanh toán số tiền gốc và tiền lãi chậm trả theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại Điều 357 và 468 Bộ luật Dân sự.

→ Trường hợp của anh/chị, việc con nợ không thanh toán đúng cam kết là hành vi vi phạm hợp đồng vay tài sản và có thể bị Tòa tuyên buộc trả nợ.

3. Tranh chấp với người thân của con nợ về quyền sử dụng đất xử lý thế nào?

→ Khi tài sản là đất đang bị tranh chấp, thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng việc sang tên chuyển quyền cho đến khi có phán quyết của Tòa.

→ Nếu bên con nợ không phải là chủ sở hữu hợp pháp (không đứng tên trên sổ đỏ), việc ký hợp đồng mua bán cũng không có giá trị pháp lý.

→ Đối với trường hợp này, anh/chị nên tập trung khởi kiện đòi nợ thay vì yêu cầu sang tên đất. Nếu cần, có thể yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu để làm rõ bản chất giao dịch vay.

4. Trình tự khởi kiện và hướng xử lý phù hợp

→ Các bước xử lý:

1. Soạn đơn khởi kiện đòi nợ, đính kèm các tài liệu: hợp đồng vay, hợp đồng mua bán (nếu có), thỏa thuận trả góp, chứng cứ chuyển tiền, chứng cứ vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

2. Nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú.

3. Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu cần thiết) như ngăn chặn chuyển dịch quyền sử dụng đất.

4. Tham gia quá trình hòa giải và xét xử theo lịch triệu tập của Tòa.

→ Trong trường hợp con nợ cố tình không hợp tác, không có tài sản, Tòa vẫn tuyên buộc trả nợ, nhưng việc thi hành án sẽ phụ thuộc vào tài sản có thể kê biên.

5. Lưu ý & khuyến nghị từ Luật Sư 11

• Hợp đồng mua bán nhà đất ký ngoài công chứng và không đúng quy trình chuyển nhượng là rủi ro pháp lý lớn, dễ bị vô hiệu.

• Không nên dùng hình thức mua bán giả tạo để đảm bảo khoản vay – nên ký hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký theo đúng pháp luật.

• Nên chuẩn bị đầy đủ chứng cứ vay mượn, chuyển khoản, giao nhận tiền để đảm bảo khả năng khởi kiện thành công.

• Nếu con nợ có dấu hiệu bỏ trốn, cố tình trốn tránh nghĩa vụ thì có thể xem xét hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” – và tố giác tội phạm nếu đủ căn cứ.

Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị.

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, về vấn đề bạn đặt ra như trên, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Pháp luật hiện hành không công nhận hình thức cầm cố quyền sử dụng đất, mà chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và phải được đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo điểm p Khoản 1 Điều 133 Luật Đất Đau 2024 cũng như đăng ký biện pháp bảo đảm theo điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, nếu các bên ký kết hợp đồng mua bán đất nhằm che giấu giao dịch vay tiền, thì đây có thể bị xem là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 và có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Trong trường hợp của bạn, việc ký hợp đồng mua bán đất để bảo đảm cho khoản vay có thể bị xem là giao dịch giả tạo. Giao dịch vay tiền vẫn có hiệu lực, nhưng hợp đồng mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu nếu bị tranh chấp tại Tòa án.

Vì vậy, thay vì tranh chấp liên quan đến việc chuyển tên mảnh đất thì bạn nên tập trung vào việc khởi kiện đòi nợ. Đây hoàn toàn là quyền của bạn khi bên vay không thực hiện đúng cam kết. Theo Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015, bên vay có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền gốc và lãi theo thỏa thuận. Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ, bên cho vay có quyền:

·       Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu thanh toán khoản nợ;

·       Yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm trả theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Các bước xử lý đề xuất như sau:

1.     Soạn đơn khởi kiện đòi nợ, kèm theo các tài liệu chứng minh:

·       Hợp đồng vay tiền;

·       Thỏa thuận trả góp;

·       Chứng cứ chuyển tiền;

·       Chứng cứ vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

2.     Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú.

3.     Tham gia quá trình hòa giải và xét xử theo lịch triệu tập của Tòa án.

4.     Việc bạn nắm giữ tài sản sẽ thuận lợi cho quá trình thi hành án nếu con nợ không có/không đủ tài sản để thi hành việc trả nợ cho bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ các chứng cứ liên quan đến giao dịch bạn cho vay, cụ thể như:

• Hợp đồng mua bán
• Thỏa thuận giữa các bên 
• Giấy vay tiền (nếu có)
• Các tin nhắn, ghi âm cuộc gọi, email,... liên quan đến việc cho vay, thỏa thuận giữa bạn và người vay.
• Sao kê ngân hàng các giao dịch có liên quan đến việc cho vay, cũng như đóng lãi hàng tháng của người vay.

Bạn cần xác định hiện tại người này còn ở nơi cư trú hay không, hay bạn hoàn toàn không liên lạc được?

Bạn có quyền gửi đơn khởi kiện kèm các chứng cứ mà bạn có đến Tòa án nhân dân khu vực nơi người vay cư trú. Yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bị đơn hoàn trả lại toàn bộ nợ gốc và lãi chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần hỗ trợ về mặt pháp lý, đánh giá tính pháp lý của các chứng cứ anh/chị đang có, anh/chị cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

    Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Theo như thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra tư vấn sơ bộ như sau:

    Căn cứ Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, “cầm cố tài sản” là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt (thuộc sở hữu toàn dân), nên pháp luật không cho phép cầm cố đất, mà chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai thì mới có giá trị pháp lý.

    Trong thực tế, nhiều người vẫn ký hợp đồng “mua bán đất” để đảm bảo cho việc vay tiền. Nhưng nếu bản chất thật của giao dịch là vay mượn, còn hợp đồng mua bán chỉ nhằm che giấu việc vay tiền thì đây được xem là giao dịch giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự. Khi đó, hợp đồng mua bán đất có thể bị Tòa tuyên vô hiệu, nhưng giao dịch vay tiền vẫn có hiệu lực.

    Nói cách khác, nếu hợp đồng “mua bán đất” chỉ là hình thức để đảm bảo việc vay, thì phần “bán đất” không hợp pháp, nhưng bên cho vay vẫn có quyền đòi lại tiền đã cho vay.

    Căn cứ tại Điều 466 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: bên vay tài sản có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ tiền gốc và lãi theo thỏa thuận. Nếu bên vay không trả đúng hạn, bên cho vay có quyền:

    Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi lại khoản nợ;

    Yêu cầu trả tiền gốc và lãi chậm trả theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự.

    Như vậy, nếu người vay không thực hiện đúng cam kết, thì đó là hành vi vi phạm hợp đồng vay, và Tòa án có thể tuyên buộc họ trả nợ đầy đủ (bao gồm cả lãi nếu có).

Nếu cần hỗ trợ thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin dưới đây:

CÔNG TY LUẬT TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

Văn phòng giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 024 2242 9900 – 0989 656 682

Email: huong.le@t2h.vn – contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.