Sang nhượng đất thổ cư

“Mua đất thổ cư bằng giấy tay, chưa sang tên, chủ đất đi vắng – Làm sao để sang tên sổ đỏ?”

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Anh/chị có mua đất thổ cư năm 2005 bằng giấy tay từ một người đàn ông, hiện đang giữ sổ đỏ gốc, tuy nhiên chưa sang tên do nhiều lý do, trong đó có việc người bán đi làm ăn xa. Hiện nay người vợ đã mất (năm 2011) và đã tìm ra nơi cư trú của người bán. Anh/chị muốn sang tên hợp pháp quyền sử dụng đất. Vậy phải làm thế nào?

1. Mua đất bằng giấy tay, chưa sang tên có hiệu lực pháp lý không?

→ Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

→ Trường hợp của anh/chị, giấy tay năm 2005 tuy không đúng thủ tục nhưng đã thực hiện: anh/chị nhận đất, sử dụng và giữ sổ đỏ gốc → có thể được xem xét là công nhận hiệu lực của giao dịch này

2. Sổ đỏ đứng tên người bán, người vợ đã mất: Có cần làm thủ tục thừa kế không?

→  Luật Đất đai 2024 quy định: người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và đất không có tranh chấp.

→ Trường hợp người vợ đã mất (năm 2011), phần tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng sẽ phát sinh thừa kế, nếu chưa phân chia thì không thể chuyển nhượng toàn bộ.

→ Vậy nên: cần xác định phần sở hữu của người vợ đã mất để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế giữa các con và người chồng → sau đó mới sang tên hợp pháp cho anh/chị.

3. Có thể buộc người bán ký hồ sơ sang tên không? Nếu họ không hợp tác thì sao?

→ Theo quy định pháp luật, bên bán cần ký hồ sơ chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã. Nếu họ không hợp tác:

• Có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu thực hiện nghĩa vụ ký chuyển nhượng, căn cứ vào giấy tay và các bằng chứng giao dịch.

• Nếu người bán cố tình trốn tránh, Tòa có thể ra bản án buộc sang tên, dùng bản án này để làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước.

4. Thủ tục cụ thể để sang tên đất trong trường hợp mua giấy tay và bên bán vắng mặt là gì?

Các bước xử lý anh/chị có thể thực hiện:

• Liên hệ người bán: đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại công chứng.

• Nếu vợ đã mất: liên hệ các con để làm thủ tục khai nhận di sản.

• Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai gồm: hợp đồng công chứng, giấy tờ nhân thân các bên, khai nhận di sản, giấy tờ chứng minh sử dụng đất từ năm 2005, giấy tay mua bán…

• Trường hợp bị từ chối sang tên hoặc không tìm được người bán: làm đơn khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất tại TAND khu vực nơi có đất.

5. Lưu ý khi mua bán đất bằng giấy tay, chưa sang tên nhiều năm?

→ Theo quy định của pháp luật:

• Giao dịch đất đai bằng giấy tay có rủi ro cao, cần sớm hoàn thiện thủ tục pháp lý để tránh bị tranh chấp hoặc mất đất.

• Nếu người bán đã mất, phải xác định rõ hàng thừa kế và thực hiện thủ tục khai nhận di sản.

• KHUYẾN NGHỊ TỪ LUẬT SƯ 11:

✅ Trường hợp của anh/chị có thể sang tên được nhưng cần làm rõ các yếu tố:

• Người vợ đã mất → phải khai nhận di sản thừa kế.

• Người bán hiện còn sống → cần hợp tác ký kết lại.

• Nếu không hợp tác → có thể khởi kiện yêu cầu công nhận chuyển nhượng.

📌Luật sư 11 cần kiểm tra thêm hồ sơ giấy tay, sổ đỏ gốc, giấy tờ liên quan để tư vấn chính xác hơn và hỗ trợ thủ tục hiệu quả.

Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:

📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị.

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Chào bạn, về vấn đề bạn đặt ra như trên, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:

1.     Căn cứ Mục XI Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai có quy định về “Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định” như sau:

i.       Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:

ü  Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

ü  Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

ii.     Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;

iii.   Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

iv.   Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

2.     Do đó, trong trường hợp này, bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

i.       Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18;

ii.     Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

iii.   Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (Lưu ý: Giấy chứng nhận đứng tên hộ do đó giấy tay sang nhượng phải có đủ chữ ký của 5 người trong hộ gia đình của bên bán);

iv.   Các giấy tờ có liên quan khác.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần báo giá dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, Tp. Hồ Chí Minh, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Anh liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để được tư vấn chi tiết nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Trong trường hợp này, anh/chị cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.