Hỏi về đất đai
Xin chào LS! Em gái em, năm 2022 có đặt cọc mua 1 miếng đất 500 triệu với bên B, đặt cọc 450 (còn 50 triệu sau khi làm giấy tờ chuyển nhượng xong sẽ trả hểt) có làm giấy tay đặt cọc nhưng ko công chứng. Bên B hứa trong 3 tháng sẽ làm giấy tờ xong. Trong thời gian này em e cho bên B thuê lại để làm ruộng. Nhưng đến năm 2023 bên B bị vỡ nợ, tài sản bị ngân hàng phong tỏa. Vậy em gái em có kiện ra tòa đòi lại lại tiền hoặc yeu cầu bên B giao đất đc ko ạ? Em cảm ơn ạ!
6 Luật sư trả lời
bạn có quyền khởi kiện y.c bên B trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc nhé. cần hỗ trợ thì liên hệ trực tiếp với mình, số điện thoại: 0962408812
Luật sư NGUYỄN THỊ TỐ OANH.
Gửi bạn Thu Thảo.
Trường hợp của bạn cần cung cấp thêm nội dung hợp đồng đặt cọc để Luật sư có hướng tư vấn cụ thể hơn. Tuy nhiên hiện nay bên B đã bị vỡ nợ, không còn khả năng thanh toán bạn nên khởi kiện tại Tòa án nơi có đất để yêu cầu bên B tiếp tục thực hiện hợp đồng để bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho bạn.
Để biết rõ về quá trình khởi kiện và chi phí liên quan, bạn có thể liện hệ Luật sư Đỗ Đình Nam qua số điện
thoại: 0939038988 để được tư vấn miễn phí.
Trân trọng./.
Luật sư Đỗ Đình Nam.
Thứ nhất, Cần xác định số tiền cọc
là 450 triệu hay số tiền để thực hiện hợp đồng. Vì nếu là Hợp đồng cọc thì việc
giải quyết tranh chấp khi có phát sinh sẽ được xử lý theo Điều 328 Bộ luật Dân
sự 2015.
“Điều
328. Đặt cọc
1. Đặt cọc
là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là
bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị
khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao
kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp
hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt
cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Do đó, bạn cần cung cấp hợp đồng giấy
tay để Luật sư xem xét, đánh giá.
Thứ hai, B vỡ nợ tài sản đang bị phong
tỏa. Đối với quyền sử dụng đất thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ
thời điểm đăng ký vào số địa chinh. (Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 7 Điều
98 Luật Dất đai 2013)
Do đó, tài sản chưa đăng ký thì vẫn
còn đang đứng tên trên của B. Hiên nay, B bị vỡ nợ, tài sản của B đang bị Ngân
hàng phong tỏa. Nhưng bạn vẫn có quyền khởi kiện để yêu cầu đòi tiền hoặc tiếp tục
thực hiện hợp đồng mua bán đất.
Tuy nhiên khả năng đòi lại theo hướng
nào là tối ưu nhất, bạn liên hệ để được tư vấn cụ thể hơn.
Trân trọng.
Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho bạn.
Lưu lại thông tin của Luật sư và add Zalo để
liên hệ khi cần:
Luật sư Nguyễn Thành Huân
Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật Sư 11 (120 - 122 Điện Biên Phủ, Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ
Chí Minh)
Điện thoại:
0979 800 000
Email:
luatsuhuan11@gmail.com
Website: https://luatsu11.vn
Luật sư Nguyễn Thành Huân.
Đối với
câu hỏi của bạn, Văn phòng luật sư Triển Luật giải đáp như sau:
Theo thông
tin mà bạn cung cấp, thửa đất mà em bạn nhận chuyển nhượng có thể là loại đất
nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, bên mua phải là
hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chính vì vậy, cần xác định em bạn có thuộc
đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không.
- Trường hợp
1: Nếu em bạn không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì giao dịch chuyển nhượng giữa em bạn và người bán sẽ bị vô hiệu. Khi giao dịch
dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật dân sự); em bạn trả lại đất cho người bán và
người bán trả lại số tiền chuyển nhượng đã nhận là 450 triệu đồng. Khi đó, nếu
người bán không tự nguyện trả lại số tiền đã nhận thì em bạn có quyền khởi kiện
đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình.
- Trường hợp
2: Nếu em bạn là đối tượng được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp, mặc dù giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
nhưng vì em bạn đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (người
bán đã giao đất và bên mua đã thanh toán 450 triệu đồng) nên em bạn có quyền khởi
kiện người bán để yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch
chuyển nhượng này (khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự).
Tuy nhiên, vì bạn có nhắc đến việc vay nợ của người bán
với Ngân hàng nên phải xác định thêm rằng thửa đất nông nghiệp mà em bạn nhận
chuyển nhượng có là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên bán tại thời điểm hai
bên giao dịch không? Nếu đây là tài sản thế chấp thì theo quy định của pháp luật,
bên bán không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến thửa đất này và
giao dịch nhận chuyển nhượng giữa em bạn và người bán sẽ bị vô hiệu, dẫn đến hậu
quả pháp lý của giao dịch vô hiệu sẽ được giải quyết tương tự như trường hợp 1.
Nếu đây không phải là tài sản thế chấp của bên bán mà là tài sản bị kê biên, xử
lý thi hành án sau khi có Bản án có hiệu lực pháp luật thì em bạn có quyền khởi
kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu
Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, đồng thời làm đơn gửi đến Cơ
quan thi hành án để yêu cầu dừng việc kê biên tài sản đối với thửa đất đó; khi
đó, em bạn sẽ có thể giữ lại được thửa đất đã nhận chuyển nhượng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường 13, Quận Bình Thạnh, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.
Trân trọng.
Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.
Lĩnh vực Đất đai
Không thể tìm thấy những gì bạn đang tìm kiếm?
Gửi một câu hỏi miễn phí trên diễn đàn công cộng của chúng tôi. Đặt một câu hỏi
Đặt câu hỏi- hoặc -
Tìm kiếm luật sư bằng cách đánh giá và xếp hạng..
Tìm kiếm luật sư