Cách xác định loại đất tính giá bồi thường đối với ao nuôi cá trên đất ở

Chào Chị Hồ Nhã Nghi,

Qua nội dung Chị trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về việc xác định loại đất để tính giá bồi thường

Theo Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với trường hợp của Chị, cần phân biệt giữa loại đất được Nhà nước công nhận và hiện trạng sử dụng đất thực tế. Nếu thửa đất của Chị đã được công nhận là đất ở và Chị chỉ tự đào ao để nuôi cá trên một phần diện tích đất đó thì việc đào ao không đương nhiên làm thay đổi mục đích sử dụng đất đã được công nhận.

Do đó, nếu phần diện tích ao vẫn thuộc phạm vi đất ở hợp pháp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ địa chính, thì có cơ sở để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét bồi thường theo loại đất ở khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên, việc xác định cụ thể còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất, quá trình sử dụng và hiện trạng được cơ quan có thẩm quyền xác minh.

Trường hợp nào phần ao có thể không được bồi thường theo giá đất ở?

Nếu phần diện tích ao thực tế thuộc loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản hoặc loại đất khác theo hồ sơ pháp lý và quy định về xác định loại đất, thì việc áp dụng giá bồi thường của loại đất đó có thể là phù hợp. Ngoài ra, cần xem xét trường hợp việc đào ao có làm thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật hay không.

Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, việc bồi thường về đất còn phải đáp ứng các điều kiện luật định. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc trên thực tế có ao nuôi cá để kết luận toàn bộ diện tích ao phải được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, cũng không thể mặc nhiên kết luận toàn bộ diện tích đó phải được bồi thường theo giá đất ở.

Chị nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trước hết, Chị nên kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được lập. Nếu phần diện tích ao nằm trong diện tích đất ở đã được công nhận nhưng cơ quan có thẩm quyền lại áp giá bồi thường theo loại đất khác, Chị có thể gửi văn bản đề nghị giải thích căn cứ xác định loại đất và cách tính tiền bồi thường.

Trường hợp nhận thấy việc xác định loại đất hoặc mức bồi thường không đúng quy định, Chị có thể thực hiện quyền khiếu nại theo trình tự pháp luật để yêu cầu xem xét lại.

👉 Tóm lại, việc phần ao không được tính bồi thường theo giá đất ở chưa thể khẳng định là đúng hay sai nếu chưa xem xét hồ sơ đất đai cụ thể. Nếu Chị cung cấp thêm thông tin về loại đất ghi trên sổ đỏ, diện tích đất ở được công nhận, diện tích ao và phương án bồi thường của cơ quan có thẩm quyền, luật sư có thể đánh giá cụ thể hơn căn cứ áp giá bồi thường trong trường hợp này.

📌 Chị có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, đánh giá phương án bồi thường và tư vấn hướng bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc xác định loại đất và mức bồi thường cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất, phương án thu hồi đất và kết quả xem xét của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn,

Về căn cứ xác định loại đất để bồi thường

Điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai quy định việc xác định loại đất đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) được căn cứ vào Giấy chứng nhận đã cấp. Khi Nhà nước thu hồi đất, loại đất bồi thường cũng được xác định theo căn cứ này.

Do đó, nếu Sổ đỏ của bạn ghi toàn bộ thửa đất là đất ở thì phần ao bạn tự đào để nuôi cá nằm trong thửa đất ở vẫn là đất ở theo Sổ đỏ. Việc bạn sử dụng thực tế để nuôi cá không làm thay đổi loại đất trên Giấy chứng nhận, nên nhận định “phần ao không được tính là đất ở để bồi thường” là chưa chính xác trong trường hợp này.

Trường hợp Sổ đỏ chỉ ghi một phần là đất ở

Nếu Sổ đỏ ghi thửa đất gồm đất ở và đất khác (ví dụ đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản), thì phần nào theo loại đất đó được bồi thường như loại đất đã ghi.

Cụ thể, phần đất ở được bồi thường theo Điều 98 Luật Đất đai, còn đất nông nghiệp được bồi thường theo Điều 96 Luật Đất đai, với điều kiện đủ điều kiện bồi thường về đất theo Điều 95 Luật Đất đai.

Nếu bạn chưa được cấp Sổ đỏ thì loại đất được xác định theo quyết định giao đất/chuyển mục đích hoặc theo hiện trạng sử dụng đất (Điều 7 VBHN số 90/VBHN-BNNMT).

Về quyền lợi đối với vật nuôi và lưu ý khi có quy hoạch

Ngoài tiền bồi thường về đất, nếu bị thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản chưa thu hoạch thì theo Điều 103 Luật Đất đai, bạn được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức do UBND cấp tỉnh quy định; bạn cũng được tự thu hoạch trước khi bàn giao đất.

Ngoài ra, việc đất nằm trong quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc bị thu hồi ngay. Chỉ khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan có thẩm quyền thì mức bồi thường mới được xác định cụ thể. Nếu không đồng ý với việc xác định loại đất hoặc mức bồi thường, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai, quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

2. Qua sự việc của bạn, nếu trên Giấy chứng nhận, phần diện tích đó vẫn đang được thể hiện là đất ở và đáp ứng đủ điều kiện bồi thường, bạn có thể được xem xét bồi thường theo giá đất ở. Tuy nhiên, nếu cơ quan chức năng tiến hành kiểm đếm hiện trạng và xác định đây là phần diện tích đã bị tự ý biến đổi thành ao hồ (thay đổi hiện trạng và mục đích so với Sổ đỏ), cơ quan bồi thường có thể áp dụng phân loại lại hoặc chỉ bồi thường theo nhóm đất nông nghiệp/đất nuôi trồng thủy sản, thậm chí không được bồi thường về tài sản trên phần đất sử dụng sai mục đích đó.

3. Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh để được tư vấn.

Số điện thoại: 0989.203.511

Trân trọng!

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Việc phần ao do bạn tự đào trên đất thổ cư có được bồi thường theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất thì cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý và nguồn gốc sử dụng đất để xác định. Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2024, việc xác định loại đất được căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không có các giấy tờ này thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ. 

 Vì vậy, nếu toàn bộ thửa đất của bạn đã được công nhận là đất ở, phần ao chỉ là diện tích bạn tự đào để nuôi cá và chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định là loại đất khác, thì bạn có cơ sở đề nghị cơ quan bồi thường làm rõ căn cứ pháp lý khi tách phần ao ra khỏi diện tích đất ở để áp giá bồi thường. 

Ngược lại, nếu phần ao được xác định là đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất nông nghiệp theo hồ sơ địa chính và quy định pháp luật, thì việc bồi thường theo loại đất đó là phù hợp, còn việc tự đào ao không làm phát sinh quyền được bồi thường theo giá đất ở. Theo Điều 95, Điều 96 và Điều 98 Luật Đất đai năm 2024, mức bồi thường về đất phụ thuộc vào loại đất được xác định hợp pháp và điều kiện được bồi thường. 

 Do đó, bạn nên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ xác định loại đất và phương án bồi thường để kiểm tra căn cứ phân loại phần ao. Nếu có căn cứ cho rằng việc xác định loại đất hoặc áp giá bồi thường chưa đúng, bạn có thể gửi kiến nghị hoặc khiếu nại theo quy định pháp luật.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau: 

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769 

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com 

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. 

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh. 

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.