Có cần đi công chứng chuyển nhương đất lần 2 khi phát hiện diện tích, số tờ số thưa mảnh đất bị thay đổi

Chào bạn,

Lời đầu tiên, Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh (V&HM Law Firm) xin gửi lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe. Chúng tôi chân thành trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho chúng tôi.

Về vấn đề pháp lý mà bạn yêu cầu, tôi xin có một số chia sẻ như sau:

Thứ nhất, đối với vụ việc của bạn, do thông tin bạn cung cấp chưa rõ, chúng tôi cần bạn cung cấp hồ sơ liên quan đến các vấn đề nêu trên thì mới đưa ra hướng tư vấn rõ ràng cho bạn được.

Thứ hai, đây là vụ việc theo sự đánh giá của tôi là tương đối phức tạp và cần có sự trao đổi trực tiếp, cụ thể và rõ ràng để làm sáng tỏ những thắc mắc, đồng thời có thể đưa ra sự tư vấn nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn. Do đó, bạn có thể mang đầy đủ hồ sơ có liên quan đến văn phòng của V&HM Law Firm tại: 422 (Tầng 3) Võ Văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh gặp trực tiếp Luật sư để được trao đổi, tư vấn cụ thể hơn.

Trân trọng./.

Luật sư Dương Hoài Vân.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư. Luật sư có ý kiến giải đáp cho bạn như sau:

Để đảm bảo quyền lợi của người nhận chuyển nhượng (bên mua) quyền sử dụng đất, trươc khi nhận chuyển nhượng, bên mua cần phải yêu cầu đơn vị có chức năng đo đạc lại thửa đất để kiểm tra diện tích đất trên thực tế vì có trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng nhỏ hơn (hoặc lớn hơn) so với giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đa số các bên thường không thực hiện bước này mà chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận để chuyển nhượng.

Về các nội dung thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên thường quy định trong hợp đồng (có công chứng, chứng thực) hoặc thoả thuận riêng.

Đối với câu hỏi 1: Bạn không cần phải công chứng lần 2 do diện tích giảm và số thửa thay đổi mà việc này bạn cần yêu cầu UBND xã lập tờ trình về việc thay đổi điện tích (giảm) và văn bản cam kết chấp nhận diện tích thực tế để bổ sung hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc cập nhật sang tên bạn.

Đối với câu hỏi 2: Kết quả giải quyết vụ án sẽ phụ thuộc vào tài liệu chứng cứ mà bạn cung cấp hoặc do toà án thu thập được, đa phần sẽ căn cứ các vào các thoả thuận trong Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất hoặc các thoả thuận riêng bằng văn bản (không trái quy định pháp luật) giữa bạn và bà Giàu (nếu có) để làm chứng cứ giải quyết tranh chấp.

Trên đây là giải đáp của Luật sư. Nếu bạn còn thắc mắc thì có thể liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ cụ thể hơn đối với từng vụ tranh chấp khi có thêm tài liệu, chứng cứ.

Thân chào bạn!

Luật sư VÕ THANH KHƯƠNG

Số điện thoại: 090 520 63 81

Email: luatsulogic@gmail.com  

CÔNG TY LUẬT TNHH LOGIC & CỘNG SỰ

Địa chỉ: Tầng 1, Toà nhà Packsimex, số 52 Đông Du, phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

Luật sư VÕ THANH KHƯƠNG.

Cảm ơn Quý Anh/Chị đã tin tưởng gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Với nội dung câu hỏi của Quý Vị chúng tôi xin chia sẽ và trả lời như sau:

NHẬN ĐỊNH CHUNG

Nội dung vụ việc của Quý Vị khá phức tạp và dài cho nên rất khó để tư vẫn chi tiết trong phạm vi này. Chúng tôi sẽ cố gắng đưa ra những giải thiết và các phương án tốt nhất cho Quý vị tham khảo.

thứ nhất: Việc diện tích bị chênh lệch quá nhiều từ thực tế đo đạc và hồ sơ công chứng là điều thật đáng tiếc và ngạc nhiên. (chênh lệch 200m2 lận)

thứ hai: Cần xem lại các quy định, sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng có quy định cụ thể về trường hợp diện tích bị chênh lệch thì quy định ra sao. Các trường hợp làm cho hợp đồng vô hiệu, các trường hợp phải hủy hợp đồng....có vi phạm các cam kết hay không.

thứ ba: Cần xem lại quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa nếu trường hợp chỉ còn lại 304m2

thứ tư: Phải giải quyết xong vấn đề tranh chấp 200m2 đất bị thiếu giờ thuộc trách nhiệm của ai sau đó mới tính đến chuyện Công chứng lần hai hay không.

Để trả lời hai câu hỏi chúng tôi có ý kiến như sau:

Thứ nhất: Có cần đi công chứng lại hay không? Do diện tích và các thông tin về thửa đất bị thay đổi so với thực tế thì chắc chắn Quý Vị cần phải công chứng lại hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên (nếu muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng mọi giá) Tuy nhiên nếu hai bên không giải quyết dứt điểm được vấn đề 200m2 đất thì không tiến tới việc ký hợp đồng lại hay không. Nếu bên bán bù tiền lại số tiền tương đương 200m đất cho Quý Vị thì Quý vị làm lại hợp đồng cho phù hợp với diện tích, số thửa, tờ bản đồ cho phù hợp với thực tế và ký lại hợp đồng chuyển nhượng.

Thứ hai: Nếu Kiện thì có Khả năng thắng hay không? Điều này không ai có thể trả lời chắc chắn được. Vì nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong hồ sơ và cũng không biết cụ thể Quý Vị muốn thắng như thế nào? (kiện để bà Giàu phải trả lại tiền phần 200m2 hay là kiện hủy hợp đồng trả lại toàn bộ tiền). Tuy nhiên, Dù yêu cầu khởi kiện ở mức độ nào thì Quý vị cũng có "khả năng" có phần thắng. Vì trường hợp này có thể hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do nhầm lần hoặc do lừa dối theo 126 BLDS 2015: Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Trường hợp Quý Vị không thỏa thuận được với bên bán để giải quyết vấn đề 200m2 đất thì Quý Vị nên Khởi kiện ra Tòa án giải quyết. Đồng thời cũng khuyến nghị Quý vị nên tìm Luật sư uy tín để được tư vấn và hướng dẫn trước khi khởi kiện. 

Nếu Quý vị có nhu cầu thì có thể gửi toàn bộ hồ sơ (chụp hình, gửi qua zalo chúng tôi sẽ xem xét, nghiên cứu và tư vấn chi tiết, cụ thể hơn).

Trên đây là chia sẽ về mặt pháp lý của chúng tôi. Kính chúc Quý vị có thêm thông tin tốt lành để giải quyết tốt công việc của Quý vị. Nếu còn có điều muốn hỏi thêm hoặc có những tình huống khác cần hỗ trợ thêm Quý Vị có thể liên hệ trực tiếp tại:

Công ty Luật Phạm Văn Sơn. số 75 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh hoặc qua điện thoại số 0964 881 833 - Giám đốc Ls. Phạm Văn Sơn

Trân trọng.

Luật sư Phạm Văn Sơn.

Chào bạn!

Thứ nhất đối với giao dịch mua bán vì thông tin không đầy đủ, chủ cũ không làm thay đổi hiện trạng nên chưa đủ điều kiện giao dịch mà cách bên vẫn đi giao dịch dẫn tới không sang tên được, mặt khác hai bên không kiểm tra kỹ hiện trạng dẫn đến diện tích thực tế bị mất đi vì vậy hợp đồng chuyển nhượng trên được coi là vô hiệu nên không có giá trị thực hiện trên thực tế. 

Anh có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu ( hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên nào lừa dối hoặc gây thiệt hại thì phải bồi thường). Anh có thể kiện thêm văn phòng công chứng về việc không kiểm tra xác minh dẫn để vô hiệu hợp đồng và gây tốn kém trong quá trình giải quyết vụ việc.

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.