Về đất trái thẩm quyền trước 2014

Chào anh chị

Anh chị vui lòng gửi toàn bộ hồ sơ giấy tờ qua để Luật sư hướng dẫn xử lý!

Số điện thoại: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Về trường hợp của bạn, bạn cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Chào Anh Nguyễn Trí Long,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin trao đổi và tư vấn như sau:

Về bản chất pháp lý của việc “xã bán đất” năm 2013

Theo thông tin Anh cung cấp, năm 2013 gia đình Anh có mua một phần đất là vị trí trạm y tế cũ do UBND xã đứng ra bán, có:

• Phiếu thu tiền;

• Dấu mộc của xã;

• Chữ ký của cán bộ xã;

• Và gia đình đã nhận đất sử dụng thực tế.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo quy định pháp luật đất đai, UBND cấp xã không có thẩm quyền tự ý bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một chủ sử dụng đất thông thường, trừ trường hợp thực hiện theo quyết định, thủ tục và thẩm quyền được Nhà nước cho phép.

👉 Vì vậy, nhiều trường hợp “xã bán đất” trước đây trên thực tế được xác định là giao đất trái thẩm quyền.

Đất giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 có được cấp sổ đỏ không?

👉 Đây là điểm rất quan trọng:

Pháp luật đất đai hiện hành có cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.

Thông thường, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố như:

• Việc giao đất xảy ra trước ngày 01/7/2014;

• Người dân đã nộp tiền và có giấy tờ chứng minh;

• Đất đang sử dụng ổn định, liên tục;

• Không có tranh chấp;

• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

• Không thuộc diện Nhà nước phải thu hồi.

👉 Trường hợp của gia đình Anh có phiếu thu, dấu mộc xã và giấy tờ liên quan là chứng cứ rất quan trọng để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc có được cấp sổ hay không còn phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc pháp lý thực tế của khu đất trạm y tế cũ;

• Việc khu đất đó hiện có còn là đất công hay đã có quyết định thu hồi/chuyển mục đích;

• Có nằm trong quy hoạch công cộng hay không;

• Và quan điểm xử lý hồ sơ của cơ quan địa phương.

Vì sao đến nay chưa làm được sổ?

Trên thực tế, các trường hợp đất giao trái thẩm quyền thường bị kéo dài do:

• Hồ sơ pháp lý cũ không đầy đủ;

• Xã trước đây bán đất không đúng quy định;

• Chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích hoặc giao đất theo đúng thẩm quyền;

• Đất có nguồn gốc công sản;

• Hoặc vướng quy hoạch, thanh tra, kiểm tra đất công.

👉 Do đó, dù người dân đã sử dụng đất nhiều năm nhưng cơ quan đăng ký đất đai vẫn có thể tạm thời chưa cấp sổ nếu chưa đủ căn cứ pháp lý.

Hướng xử lý phù hợp cho gia đình Anh

👉 Gia đình Anh nên:

• Thu thập toàn bộ giấy tờ gốc:

  • Phiếu thu;

  • Biên lai nộp tiền;

  • Giấy giao đất;

  • Xác nhận của xã;

  • Hồ sơ xây dựng, điện nước, thuế đất (nếu có);

• Xin trích lục hồ sơ địa chính và quy hoạch của thửa đất;

• Xác định rõ hiện trạng pháp lý của khu đất trạm y tế cũ;

• Làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện đất giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014.

Trong trường hợp cơ quan chức năng từ chối giải quyết hoặc kéo dài không trả lời, gia đình có quyền:

• Yêu cầu trả lời bằng văn bản;

• Khiếu nại hành chính;

• Hoặc đề nghị xem xét lại việc xử lý hồ sơ theo đúng quy định pháp luật đất đai.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ:

CÔNG TY LUẬT TNHH NT INTERNATIONAL LAW FIRM (NTLAW)

Chúng tôi có thể hỗ trợ gia đình Anh rà soát hồ sơ đất, đánh giá khả năng được cấp sổ đỏ, làm việc với cơ quan địa phương và xây dựng phương án xử lý phù hợp đối với trường hợp đất giao trái thẩm quyền trước năm 2014.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất giao trái thẩm quyền phụ thuộc vào hồ sơ cụ thể, nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất và kết quả xem xét của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào anh

Hiện tại, với những nội dung anh cung cấp, Luật sư chưa có đủ thông tin để đưa ra ý kiến tư vấn. Luật sư cần phải trao đổi thêm với anh về các vấn đề liên quan đến thửa đất và giao dịch mua bán giữa anh và UBND xã.

Anh vui lòng liên hệ với Luật sư theo thông tin bên dưới để được hướng dẫn thêm nhé.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN HOA THIÊN

113/2D Trần Thị Trọng, phường Tân Sơn, TP.HCM

Hotline: 0865867258 (LS. Hoa)

Luật sư Lê Thị Hoa.

Chào bạn,

Nếu đất của bạn mua có giấy tờ đầy đủ thì bạn liên hệ Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở Xã sẽ có bộ phận chuyên trách hướng dẫn cho bạn.

Thân.

Luật sư Đoàn Khắc Độ.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển Luật giải đáp như sau:

Theo quy định của pháp luật đất đai, UBND cấp xã không có thẩm quyền tự ý bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một chủ sử dụng đất thông thường, trừ trường hợp thực hiện theo quyết định, thủ tục và thẩm quyền được Nhà nước cho phép. Vì vậy, việc xã thu tiền, lập phiếu thu và giao đất cho gia đình bạn vào năm 2013 về nguyên tắc được xác định là giao đất không đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn có cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014.

Căn cứ Điều 140 Luật Đất đai, trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp của gia đình bạn, các giấy tờ như: Phiếu thu tiền, dấu mộc của UBND xã, chữ ký của cán bộ xã, việc sử dụng đất thực tế ổn định từ năm 2013 đến nay đều là những căn cứ rất quan trọng để chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc có được cấp sổ hay không còn phụ thuộc thêm vào một số yếu tố như:

• Đất hiện có tranh chấp hay không;
• Có nằm trong quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình công cộng hoặc diện thu hồi hay không;
• Nguồn gốc đất của trạm y tế cũ trước đây là đất gì;
• Hiện trạng sử dụng đất có phù hợp quy hoạch địa phương không.

Hướng xử lý phù hợp hiện nay là gia đình bạn nên:

• Làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;
• Kèm toàn bộ giấy tờ liên quan như phiếu thu, giấy tờ của xã, xác nhận quá trình sử dụng đất;
• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (trung tâm hành chính công) nơi có đất để được xem xét theo quy định hiện hành.

Trường hợp cơ quan nhà nước từ chối giải quyết, gia đình có quyền yêu cầu trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do từ chối để làm cơ sở khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu cần thiết.

Do đây là trường hợp đất có nguồn gốc giao trái thẩm quyền nên hồ sơ thường phải được kiểm tra khá kỹ. Vì vậy, nếu có thể, bạn nên chuẩn bị thêm các chứng cứ về việc sử dụng đất ổn định lâu dài như biên lai thuế, xác nhận cư trú, hình ảnh nhà đất, xác nhận của người dân xung quanh… để tăng khả năng được xem xét cấp sổ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Chào bạn, Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn cho chị như sau:

Trường hợp gia đình nhận chuyển nhượng/mua đất vào năm 2013 từ phần đất là trạm y tế cũ của xã và hiện đang giữ phiếu thu tiền, có dấu xác nhận của UBND xã cùng chữ ký cán bộ liên quan thì cần xác định rõ thẩm quyền bán đất tại thời điểm đó. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 (đang áp dụng vào thời điểm giao dịch) và nay là Điều 118, Điều 123 và Điều 208 Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã không có thẩm quyền tự ý bán đất công hoặc đất thuộc quản lý Nhà nước nếu chưa có quyết định giao đất, đấu giá hoặc chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền cấp huyện/tỉnh. Vì vậy, phiếu thu của xã chỉ là căn cứ chứng minh việc giao dịch và quá trình sử dụng đất thực tế, chưa mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Gia đình nên liên hệ UBND, Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra nguồn gốc thửa đất, hồ sơ thanh lý/trưng dụng trạm y tế cũ và quy hoạch hiện nay. Nếu đất đã được Nhà nước cho phép thanh lý, chuyển giao hợp pháp và gia đình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì có thể đề nghị xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 138 và Điều 139 Luật Đất đai 2024 về cấp sổ cho trường hợp sử dụng đất có giấy tờ.

Trường hợp việc bán đất của xã trước đây là trái thẩm quyền nhưng gia đình đã sử dụng đất ổn định lâu dài, có chứng từ nộp tiền, xây dựng và quản lý thực tế thì vẫn có thể được xem xét hợp thức hóa theo chính sách xử lý đất giao trái thẩm quyền của Nhà nước; tuy nhiên sẽ cần cơ quan có thẩm quyền rà soát cụ thể hồ sơ, thời điểm sử dụng và nghĩa vụ tài chính phát sinh. Gia đình nên làm đơn đề nghị xác minh nguồn gốc và hướng dẫn cấp sổ đỏ gửi UBND để được giải quyết chính thức.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0989 193 435 - Luật sư Phan Thu Thảo - Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Phan Thu Thảo.

Chào anh, anh vui lòng liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để cung cấp thông tin và được tư vấn chi tiết nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Theo chúng tôi hiểu “xã” mà bạn đề cập là Ủy ban nhân dân (UBND) xã. Bạn cung cấp thông tin, năm 2013 UBND xã bán cho gia đình bạn một mảnh đất ở vị trí trạm y tế (cũ), thời điểm này Luật Đất đai 2003 có hiệu lực điều chỉnh. Điều 37 Luật Đất đai 2003 quy định Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

...”

 Theo đó, UBND xã không có quyền bán đất (đặc biệt là đất trụ sở, công sản như trạm y tế cũ) cho hộ gia đình, cá nhân nên viêc UBND xã bán mảnh đất này cho gia đình bạn và thu tiền là hành vi giao đất/bán đất trái thẩm quyền. Đây có thể là lý do mà gia đình bạn không làm được Sổ đỏ theo quy trình mua bán thông thường.

pháp luật vẫn có cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân lỡ mua đất trái thẩm quyền nhưng đã nộp tiền cho cơ quan nhà nước.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 do mua không đúng quy định của pháp luật thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;

- Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã/phường hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn;

- Có giấy tờ chứng minh có việc mua đất và có nộp tiền: Gia đình bạn đang giữ phiếu thu tiền có dấu mộc và chữ ký của cán bộ xã năm 2013.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.