Giá bồi thường đất

Thu hồi đất không có sổ đỏ, giá bồi thường thấp: Có được yêu cầu theo giá thị trường không?

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Gia đình anh/chị đang sử dụng đất do ông bà để lại, chưa có sổ đỏ nhưng đã ổn định trên 20 năm. Khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, giá đền bù chỉ 1,2 triệu/m2, thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Anh/chị muốn biết liệu có thể yêu cầu bồi thường theo giá thị trường hay không, và nếu không đồng ý thì có bị cưỡng chế không.

1. Thu hồi đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường không?

Người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp, có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay cả khi chưa có giấy tờ. Đặc biệt, khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai quy định: nếu đất không có sổ đỏ nhưng được xác minh sử dụng ổn định thì vẫn có thể được bồi thường.

→ Đối với trường hợp của anh/chị, mặc dù chưa có sổ đỏ, nhưng nếu có thể chứng minh sử dụng ổn định trên 20 năm (qua hộ khẩu, hóa đơn điện nước, xác nhận của địa phương…), thì vẫn được quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Giá bồi thường đất thu hồi tính theo đâu? Có thể đòi theo giá thị trường?

Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phải đảm bảo công bằng, khách quan, đúng giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Tuy nhiên, việc định giá lại căn cứ vào “khung giá đất” do UBND cấp tỉnh ban hành.

→ Trường hợp của anh/chị, mức bồi thường chỉ 1,2 triệu/m2 trong khi giá mua bán thực tế lên tới 4–5 triệu/m2 là chênh lệch quá lớn. Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành vẫn lấy khung giá làm cơ sở, nên người dân không có quyền đòi giá thị trường trực tiếp, mà phải khiếu nại để yêu cầu định giá lại thông qua hội đồng thẩm định giá đất độc lập.

3. Không đồng ý mức giá bồi thường có bị cưỡng chế không?

Nếu người sử dụng đất không bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, chính quyền có quyền ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Tuy nhiên, trước khi cưỡng chế, chính quyền phải tổ chức đối thoại, giải thích chính sách, nếu không đạt đồng thuận, phải ra quyết định cưỡng chế có hiệu lực pháp lý.

→ Trong trường hợp của anh/chị, nếu không đồng ý mức bồi thường, vẫn nên nộp đơn khiếu nại hoặc khởi kiện, chưa nên tự ý giữ đất, vì điều đó có thể dẫn tới cưỡng chế. Quá trình khiếu nại không làm mất đi quyền bồi thường nếu thực hiện đúng quy trình.

4. Thủ tục khiếu nại quyết định bồi thường không hợp lý thực hiện thế nào?

Để bảo vệ quyền lợi, anh/chị cần thực hiện các bước sau:

• Gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp có thẩm quyền (xã/phường).

• Nếu không được giải quyết, tiếp tục khiếu nại lần hai lên UBND cấp tỉnh.

• Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại, anh/chị có thể khởi kiện ra Tòa án hành chính.

→ Trong đơn cần nêu rõ: nguồn gốc đất, thời gian sử dụng, sự chênh lệch giá, và yêu cầu tổ chức thẩm định giá độc lập.

5. Khuyến nghị từ Luật Sư 11 để bảo vệ quyền lợi

• Thu thập chứng cứ sử dụng đất ổn định như: hộ khẩu, hóa đơn điện, xác nhận của hàng xóm, giấy tờ cũ.

• Gửi đơn xác nhận sử dụng đất ổn định không tranh chấp lên UBND xã.

• Đề nghị thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập để đánh giá lại mức bồi thường.

• Không ký vào biên bản nhận bồi thường nếu chưa đồng ý, và làm đơn khiếu nại theo đúng trình tự.

• Liên hệ sớm với luật sư chuyên về đất đai để hỗ trợ lập hồ sơ, đảm bảo đúng quy trình pháp lý.

Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị.

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Đối với trường hợp của bạn cần kiểm tra hồ sơ thu hồi và bồi thường – yêu cầu xã cho xem quyết định thu hồi, phương án bồi thường, căn cứ giá đất.

Làm đơn khiếu nại gửi UBND xã/ phường (lần 1) yêu cầu xác định lại giá đất cụ thể theo giá thị trường, không chỉ dùng bảng giá. Nếu không được giải quyết thỏa đáng, khiếu nại lên UBND tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa hành chính.

Trong thời gian khiếu nại, việc cưỡng chế thu hồi đất sẽ tạm hoãn.

Trong trường hợp này bạn cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 cung cấp thêm hồ sơ liên quan đến đất để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển Luật giải đáp như sau:

Theo thông tin bạn trình bày, trước tiên cần xác định rằng dù gia đình bạn chưa được cấp sổ đỏ nhưng vẫn có thể được bồi thường về đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ, nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 thì tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất được tính trên giá đất cụ thể, loại giá được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và được quyết định bởi Chủ tịch UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Do đó, việc bồi thường do Nhà nước thu hồi đất được tính trên giá cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định chứ không dựa trên giá thị trường.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi trong thời hạn 30 ngày. Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai, các cơ quan có thẩm quyền tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không tham gia họp trực tiếp có lý do chính đáng thì gửi ý kiến bằng văn bản.

Trong trường hợp bạn cho rằng giá đất theo phương án bồi thường của cơ quan có thẩm quyền là không thỏa đáng thì có quyền làm đơn yêu cầu xem xét lại giá đất và đề nghị được đối thoại về mức giá bồi thường. Tuy nhiên, để làm được việc này trước hết bạn cần thu thập, tổng hợp tất cả các tài liệu, chứng cứ bao gồm: thông báo thu hồi đất, phương án bồi thường và quyết định thu hồi… để có cơ sở làm việc với các cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, nếu cơ quan Nhà nước không giải quyết thỏa đáng cho bạn thì bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo quy định của pháp luật.

Đối với lo lắng của bạn về việc bị cưỡng chế khi không đồng ý về giá bồi thường, đây là một lo lắng có cơ sở. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật cơ quan nhà nước phải thông báo, niêm yết phương án, lấy ý kiến và vận động thuyết phục trước. Nếu bạn không chấp hành dù đã đủ căn cứ thu hồi và đã thực hiện đối thoại, thì có thể bị cưỡng chế thu hồi theo trình tự pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.