Tranh chấp đất đai

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào Anh Nguyễn Quốc Lương,

Qua nội dung Anh cung cấp, đây là một vụ việc tranh chấp ranh giới đất và quyền sử dụng đất do sai sót trong quá trình tách thửa – cấp Giấy chứng nhận, tôi xin tư vấn như sau:

• Gia đình Anh có nguồn gốc sử dụng đất ổn định từ trước năm 1970, đã được cấp Giấy chứng nhận năm 1995;

• Quá trình tách thửa và chuyển nhượng sau đó có sai lệch về ranh giới, dẫn đến sổ đỏ cấp mới không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng;

• Người nhận chuyển nhượng sau cùng (ông Chính) đang dựa vào sổ đỏ để sử dụng đất, nhưng thực tế có dấu hiệu lấn sang phần đất gia đình Anh chưa từng chuyển nhượng.

👉 Như vậy, đây là tranh chấp giữa:

• Quyền sử dụng đất thực tế, ổn định lâu dài của gia đình Anh; và

• Giấy chứng nhận cấp sau có sai sót về ranh giới.

• Trường hợp người sử dụng đất có quá trình quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài, công khai, đặc biệt có công trình như giếng nước, sân…

• Và chứng minh được không có ý chí chuyển nhượng phần đó,

👉 Thì có cơ sở để:

• Yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng hợp pháp;

• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý hoặc hủy một phần Giấy chứng nhận đã cấp sai.

• Tự ý phá sân;

• Xây tường bao;

• Lấp giếng nước;

👉 Trong khi đang có tranh chấp và đã được thông báo, có dấu hiệu:

• Xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác;

• Có thể bị buộc khôi phục hiện trạng hoặc bồi thường thiệt hại.

4. Hướng xử lý phù hợp trong trường hợp của Anh

👉 Với mục tiêu của Anh (không hủy toàn bộ giao dịch, chỉ bảo vệ phần đất bị lấn), có thể đi theo hướng sau:

(i) Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã

• Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện;

• Yêu cầu xác định rõ ranh giới thực tế, ghi nhận hiện trạng tranh chấp.

• Xác định lại ranh giới thửa đất theo thực tế sử dụng;

• Công nhận phần giếng, sân thuộc quyền sử dụng của gia đình Anh;

• Buộc ông Chính:

  • Trả lại phần đất bị lấn; hoặc

  • Bồi thường nếu không thể hoàn trả;

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại do phá sân, lấp giếng.

👉 Trong quá trình giải quyết, Tòa án có thể:

• Trưng cầu đo đạc, định giá;

• Xem xét nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, ý chí chuyển nhượng ban đầu.

• Giấy chứng nhận năm 1995 (rất quan trọng);

• Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;

• Nhân chứng (hàng xóm, người biết rõ ranh giới cũ);

• Hình ảnh, video trước và sau khi bị lấp giếng;

• Tài liệu chứng minh phạm vi chuyển nhượng ban đầu (dù chỉ thỏa thuận miệng, vẫn có thể chứng minh qua thực tế giao đất, sử dụng).

👉 Mấu chốt là chứng minh:

• Phần giếng và sân chưa từng được chuyển nhượng;

• Sai sót nằm ở khâu tách thửa/cấp sổ, không phải ý chí của gia đình Anh.

6. Lưu ý quan trọng

• Cần thực hiện hòa giải đúng thủ tục để tránh bị trả đơn khi khởi kiện;

• Nên đề nghị ngăn chặn việc tiếp tục xây dựng, thay đổi hiện trạng (nếu còn);

• Tránh để kéo dài vì có thể phát sinh bất lợi về hiện trạng và chứng cứ.

Chúng tôi có thể hỗ trợ Anh rà soát toàn bộ hồ sơ địa chính, xây dựng phương án khởi kiện, tham gia tố tụng và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất giếng và sân một cách hiệu quả nhất.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, được xây dựng dựa trên thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật hiện hành. Việc giải quyết cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào anh!

Vụ việc của anh khá phức tạp, chúng tôi cần có thêm thông tin và các tài liệu chứng cứ để đánh giá tình trạng pháp lý!

Anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Công ty Luật Viên Minh

Số điện thoại: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào bạn, Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn cho chị như sau:

Với các thông tin bạn cung cấp, đây là tranh chấp liên quan đến việc xác định sai ranh giới khi tách thửa dẫn đến cấp Giấy chứng nhận không phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ổn định lâu dài của gia đình. Trong trường hợp này, gia đình bạn có cơ sở pháp lý để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét lại ranh giới thực tế, đặc biệt khi phần sân và giếng đã được sử dụng liên tục từ trước năm 1995 và không nằm trong ý chí chuyển nhượng.

Hướng xử lý phù hợp: Trước hết gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất; đồng thời đề nghị đo đạc, xác minh lại hiện trạng sử dụng và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để chứng minh sai sót trong quá trình tách thửa. Trường hợp hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu công nhận quyền sử dụng đối với phần đất giếng và sân, buộc bên đang đứng tên trả lại phần đất bị lấn chiếm hoặc bồi thường giá trị tương ứng; đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi tự ý phá sân, lấp giếng gây ra. Việc không yêu cầu hủy toàn bộ giao dịch là hợp lý, giúp tập trung giải quyết đúng phần diện tích bị sai lệch, giảm thiểu phức tạp pháp lý và chi phí tố tụng.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0989 193 435 - Luật sư Phan Thu Thảo - Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Phan Thu Thảo.