Hàng xóm xây nhà kiên cố lấn phía mặt tiền 33cm

Chào bạn. Đối với thắc mắc của bạn thì VPLS Triển Luật có ý kiến như sau:

1.               Về việc mua đất không đo tọa độ mà chỉ chuyển nhượng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điểm b khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 37. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

b) Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.”

Theo đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được cấp Sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất. Vậy nên sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn toàn quyền với diện tích mảnh đất được ghi trong Giấy chứng nhận.

2.               Vấn đề đất bị lấn chiếm có lấy lại được hay không và được bồi thường như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đai đai năm 2024 quy định về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

“Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Việc nhà bên cạnh xây nhà lấn 33 cm đất của bạn là hành vi lấn đất thuộc hành bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 166 BLDS năm 2015 quy định Quyền đòi lại tài sản

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Bạn có quyền đòi lại phần đất 33cm do nhà bên cạnh lấn chiếm để xây nhà.

Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết theo trình tự sau:

- Thương lượng, hòa giải với người có hành vi lấn chiếm đề đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm;

- Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải nếu không thể tự hòa giải.

- Người bị lấn chiếm đất khởi kiện lên Tòa án nếu hòa giải không thành công

Đầu tiền, bạn với nhà bên cạnh sẽ tiến hành thương lượng hòa giải để đòi lại phần diện tích 33cm bị lấn chiếm. Tuy nhiên phần diện tích 33 cm bị lấn chiếm đã được nhà bên cạnh xây kiến cố 3 tầng, việc tháo dỡ có thể gây tổn hại đến toàn bộ ngôi nhà. Để tránh gây xích mích đôi bên và khó đạt được thỏa thuận thì bạn có thể thương lượng với nhà bên cạnh về việc yêu cầu nhà bên cạnh bồi thường giá trị quyền sử dụng đất đối với phần đất 33 cm bị lấn chiếm theo thỏa thuận của hai bên hoặc nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Nếu nhà bên cạnh vẫn không hợp tác hoặc hai bên không thương lượng được thì bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có tranh chấp để giải hòa. Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền làm thủ tục khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề được yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ chi tiết các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Việc bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bằng chứng khẳng định quyền sở hữu của bạn đối với toàn bộ diện tích đất được ghi trên sổ đỏ, bao gồm cả phần 33cm bị lấn chiếm. Dù nhà hàng xóm đã xây kiên cố 3 tầng, hành vi xây dựng lấn chiếm vẫn là trái pháp luật và xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn.

Các phương án giải quyết bạn có thể thực hiện:

1. Hòa giải tại cơ sở 

Trước tiên, bạn cần thương lượng trực tiếp với hàng xóm. Trình bày rõ ràng vấn đề, đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và kết quả đo đạc tọa độ để chứng minh. Nếu không đạt được thỏa thuận, bạn cần gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường nơi có đất để được hỗ trợ hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc theo Luật Đất đai trước khi bạn có thể khởi kiện ra Tòa án.

2. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân

Nếu quá trình hòa giải tại UBND không thành công, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất.

Các hồ sơ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bao gồm:

·         Đơn khởi kiện.

·         Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn (đã được cấp mới).

·      Biên bản đo đạc hiện trạng, trích lục bản đồ địa chính thể hiện rõ ranh giới và phần đất bị lấn chiếm. Bạn nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc một đơn vị đo đạc có chức năng để thực hiện việc này một cách chính xác.

·        Các giấy tờ liên quan khác như biên bản hòa giải không thành tại xã/phường, hình ảnh hiện trạng lấn chiếm.

Về việc bồi thường nếu không đòi lại được đất

Trong trường hợp Tòa án xét thấy việc buộc tháo dỡ công trình gây thiệt hại quá lớn cho bên lấn chiếm, hoặc nếu diện tích lấn chiếm nhỏ (như 33cm của bạn), Tòa án có thể xem xét phán quyết buộc bên lấn chiếm phải bồi thường thiệt hại bằng tiền cho bạn thay vì tháo dỡ.

Mức bồi thường sẽ được Tòa án xác định dựa trên:

·         Giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích bị lấn chiếm

·         Các thiệt hại khác (nếu có): Ví dụ như chi phí bạn đã bỏ ra để đo đạc, chi phí pháp lý, hoặc các thiệt hại phát sinh do bạn không sử dụng được phần đất đó.

 Trong trường hợp này, anh/chị cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.