Hợp đồng thế chấp tài sản có thể được tuyên bố vô hiệu từng phần/toàn bộ nếu nó không đảm bảo tính minh bạch, gây bất lợi cho bên yếu thế hay không?

1.      Về việc hợp đồng thế chấp có điều khoản phạm vi bảo đảm quá rộng và mơ hồ:

-          Điều 294 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó”.

-          Khoản 5 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì “Nghĩa vụ được bảo đảm là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự, có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai…”.

ð  Như vậy, việc hợp đồng thế chấp mà bạn đã ký có điều khoản quy định nghĩa vụ được bảo đảm là “(1) Hợp đồng tín dụng số 123 và (2) tất cả các hợp đồng tín dụng ký kết trong vòng 5 năm kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực” là không vi phạm pháp luật. Vì bạn đã đồng ý thế chấp cho các nghĩa vụ hình thành trong tương lai, nên khi bên vay vốn tiếp tục ký các hợp đồng tín dụng khác, bên nhận thế chấp không cần phải thông báo cho bạn biết.

2.      Về việc hợp đồng thế chấp được ký tại nhà của người vay:

-          Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp thế chấp nhà ở, thế chấp quyền sử dụng đất thì phải thực hiện công chứng, chứng thực.

-          Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 thì “công chứng” là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.

-          Điều 54 Luật Công chứng 2014 cũng quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản; Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu…”.

-          Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng quy định hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực khi đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

ð  Theo đó, trong trường hợp bạn thế chấp động sản (gồm vật dụng, xe ô tô, máy móc, thiết bị…) thì không bắt buộc phải ký hợp đồng thế chấp kèm theo công chứng, chứng thực. Tuy nhiên trong trường hợp bạn thế chấp bất động sản (gồm quyền sử dụng đất, nhà ở…) thì việc ký hợp đồng tại nhà người vay mà không có sự chứng kiến của công chứng viên là vi phạm quy định, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ.

3.      Về việc “sau khi hợp đồng được ký kết, người thế chấp không nhận được bất kỳ thông báo nào từ phía ngân hàng hay người vay”:

-          Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia”.

-          Luật Các tổ chức tín dụng 2014 cũng quy định các ngân hàng khi cấp tín dụng, phải căn cứ vào khả năng trả nợ của bên vay (bao gồm giá trị tài sản bảo đảm, thu nhập, giá trị tài sản của bên vay…), căn cứ vào phương án sử dụng vốn… để cấp tín dụng. Do đó trường hợp người vay muốn vay số tiền vượt quá phạm vi bảo đảm nhiều lần thì các ngân hàng thường sẽ không cấp tín dụng. Bên vay cũng đã bổ sung thêm các tài sản khác nên mới có thể vay tiếp bằng các “hợp đồng mới ký với hạn mức rất lớn”.

ð  Do trong hợp đồng thế chấp, bạn đã đồng ý sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay đối với ngân hàng, thể hiện bằng việc ký tên của bạn, do đó trừ khi bạn chứng minh được bạn ký hợp đồng thế chấp vì bị lừa dối, ép buộc thì rất có thể bị Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, do nghĩa vụ được bảo đảm chỉ có giới hạn trong tài sản mà bạn thế chấp, nên nghĩa vụ bạn phải thực hiện thay người vay trong trường hợp người vay không có khả năng trả nợ cũng bị giới hạn trong giá trị tài sản đó.

ð  Tuỳ vào nội dung của hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể thông báo hoặc không thông báo cho bạn biết về các thông tin dư nợ, hợp đồng tín dụng của người vay, do đây là các thông tin cá nhân cần được bảo mật theo Nghị định 13/2023/NĐ-CP.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề bạn yêu cầu. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường 13, Quận Bình Thạnh, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Trân trọng.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Luật sư chưa nắm rõ sự việc và hồ sơ. tuy nhiên, nếu bạn thu thập đầy đủ chứng cứ chứng minh thì bạn và khách hàng có quyền khởi kiện ra Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

Gọi ngay Luật Sư 1900252511

• LUẬTSƯ.NET
• Địa chỉ: Số 11, Đường số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Quận Gò Vấp, TP.HCM
• Điện thoại: 1900252511
• Website: https://luậtsư.net/
• Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Luật sư Lê Đức Tuấn.