Làm sổ đỏ

Đất 40m² có làm được sổ đỏ không? Thủ tục và chi phí cần chuẩn bị?

Chào anh/chị, vấn đề của anh/chị được Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật Sư 11 – tư vấn như sau:

Tóm tắt vấn đề:
Anh/chị mua một miếng đất 40m² tại Quận 8, TP.HCM từ năm 2005, có giấy viết tay, hiện chưa có sổ đỏ. Nghe thông tin trái chiều về việc diện tích dưới 50m² có được cấp sổ đỏ hay không. Anh/chị muốn biết điều kiện, thủ tục, chi phí và thời gian để làm sổ đỏ nhằm tránh tốn kém mà không ra kết quả.

1. Diện tích đất dưới 50m² có được cấp sổ đỏ không?
 UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tại từng địa phương. Diện tích này chỉ áp dụng khi tách thửa mới, không áp dụng với trường hợp đã tồn tại và sử dụng ổn định từ trước.
→ Đối với trường hợp của anh/chị, nếu đất đã sử dụng từ năm 2005, phù hợp quy hoạch và không tranh chấp thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ, dù diện tích 40m².

2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất mua giấy tay
Căn cứ  Luật Đất đai 2024:

• Sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.

• Phù hợp quy hoạch sử dụng đất.

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy viết tay trước 1/7/2014 vẫn được xem xét) hoặc có xác nhận của UBND xã/phường.
  → Đối với trường hợp của anh/chị, giấy viết tay từ năm 2005 + xác nhận sử dụng ổn định sẽ là cơ sở để xin cấp sổ.

3. Thủ tục xin cấp sổ đỏ

• Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin cấp GCN QSDĐ, giấy tờ mua bán (giấy tay), CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, sơ đồ thửa đất hoặc bản vẽ đo đạc, giấy xác nhận không tranh chấp.

• Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện (bộ phận một cửa) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện.

• Thời gian giải quyết: Khoảng 30 – 45 ngày làm việc.

4. Thuế và phí phải nộp

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất (theo bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành).

• Phí thẩm định hồ sơ: do HĐND TP.HCM quy định.

• Thuế thu nhập cá nhân: Nếu hợp đồng mua bán có xác nhận, thường người bán chịu; nếu không có thỏa thuận, có thể phải nộp bổ sung.
  → Đối với trường hợp của anh/chị, cần xác minh nghĩa vụ thuế còn tồn đọng để tránh bị truy thu.

5. Lưu ý & khuyến nghị từ Luật Sư 11

• Trước khi nộp hồ sơ, nên đo đạc lại thửa đất để đảm bảo bản vẽ khớp thực tế.

• Xin xác nhận của UBND phường về việc đất sử dụng ổn định, không tranh chấp.

• Nên làm thủ tục sang tên hợp pháp song song với xin cấp sổ để tránh rủi ro pháp lý sau này.

• Cần kiểm tra quy hoạch để đảm bảo đất không nằm trong diện thu hồi hoặc dự án.

 Nếu anh/chị cần hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với luật sư qua thông tin sau:
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH LUẬT SƯ 11
✔️ 120 – 122 Điện Biên Phủ, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh
📞 0979 800 000 – Zalo/Mobile
📧 nguyenthanhhuan@luatsu11.vn
🌐 https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân sẽ cùng đội ngũ là những luật sư nhiều năm kinh nghiệm tại Công ty Luật Sư 11 đồng hành cùng anh/chị để giải quyết vấn đề nêu vấn đề và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của anh/chị. 

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Theo Khoản 1 Quyết định 100/2024/QĐ-UBND (áp dụng từ 31/10/2024), diện tích tối thiểu được tách thửa (đất ở) tại Khu vực 1 (bao gồm Quận 8) của Tp. HCM là 36 m², đồng thời, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3m. Con số 50m² mà bạn nghe là áp dụng cho quận huyện khác hoặc trường hợp đất nông thôn.

Mảnh đất bạn nhắc đến có diện tích 40 m², nằm trong khu vực 1 (Quận 8), lớn hơn ngưỡng tối thiểu (36 m²), và nếu chiều rộng và chiều sâu thửa đất đều đủ 3 m trở lên, thì ĐỦ ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA.

Còn việc có được cấp sổ đỏ hay không còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, cụ thể căn cứ Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp sổ đỏ như sau:

1. Đất đang sử dụng ổn định (nếu nhà bạn ở đây từ lúc mua (Năm 2005) thì đây được xem là sử dụng ổn định).
2. Không có tranh chấp.
3. Phù hợp quy hoạch sử dụng đất (bạn có thể tra cứu tại Phòng Quản lý đô thị hoặc Văn phòng đăng ký đất đai)
4. Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

• Giấy viết tay mua bán năm 2005;
• Giấy tờ gốc của chủ cũ (ví dụ như: giấy tờ mua bán, giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế…);
• Xác nhận của UBND phường về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Về hồ sơ xin cấp sổ đỏ, theo quy định thông thường bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
• Bản sao giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu).
• Giấy tờ mua bán (giấy viết tay) + giấy tờ của chủ cũ (nếu có).
• Xác nhận nguồn gốc đất của UBND phường.
• Trích đo bản đồ địa chính (Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện).
• Biên lai nộp thuế đất hằng năm (nếu có).

Thời hạn xử lý theo luật định là 6 – 8 tuần tính từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian đo vẽ, bổ sung hồ sơ, nhưng nếu bạn chưa làm thủ tục chuyển nhượng từ chủ cũ sang bạn thì thời gian có thể lâu hơn.

Về chi phí, thuế phí thì VPLS dự kiến như sau:

• Lệ phí cấp sổ: 100.000 – 200.000 đồng.

·        Phí đo đạc: Mức phí đo đạc có thể khác nhau tùy theo đơn vị đo đạc và độ phức tạp của thửa đất.

• Phí thẩm định hồ sơ[1]: Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể mà mức phí thẩm định có thể đến 2.650.000 (cụ thể do HĐND TP. HCM quy định tùy từng thời điểm).
• Lệ phí trước bạ[2]: 0,5% giá trị đất theo bảng giá đất mà Nhà nước quy định.
• Nếu đất chưa đóng tiền sử dụng đất thì sẽ phải đóng bổ sung, mức đóng phụ thuộc vào loại đất, thời điểm sử dụng, bảng giá đất.
• Nếu mua bán giấy tay chưa sang tên, bạn có thể phải thực hiện

+ Công chứng hợp đồng chuyển nhượng: phí công chứng tùy vào giá trị hợp đồng

+ Nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng (nếu bạn không thuộc trường hợp được miễn).

Từ những phân tích nêu trên, VPLS khuyến cáo bạn rằng, trước khi nộp hồ sơ, bạn nên tra cứu quy hoạch và tình trạng pháp lý tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh mất phí mà không được cấp sổ. Nếu hồ sơ giấy tay từ 2005, khả năng được công nhận quyền sử dụng đất là khá cao, nhưng vẫn cần UBND phường xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nếu muốn chắc chắn, bạn có thể làm dịch vụ kiểm tra pháp lý trước khi nộp để tiết kiệm thời gian và chi phí. Thù lao Luật sư cho công việc này còn tùy thuộc vào hồ sơ mà bạn cung cấp và tính phức tạp của quy trình, mức độ phạm vi công việc.

Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Văn phòng Luật sư Triển Luật dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Trong trường hợp còn vướng mắc, cần hỗ trợ trong việc kiểm tra tính pháp lý hoặc chuẩn bị hồ sơ, tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan, bạn có thể liên hệ trụ sở VPLS tại số 213A Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TP.HCM hoặc gọi điện thoại cho Luật sư Thảo số 0776820693 nhé.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Bạn liên hệ địa chính phường hoặc công ty đo vẽ xem khu vực này diện tích tách thửa tối thiểu, quy hoạch là thế nào bạn nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Căn cứ Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc diện tích bao nhiêu mét vuông, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Liên quan  đến sở hữu hợp pháp, ổn định, không có tranh chấp và quy định của UBND khu vực nơi có đất.

Trường hợp của bạn chỉ có giấy viết tay năm 2005, thì tính pháp lý chưa cao. Do đó, bạn nên liên hệ với chủ đất cũ (người đứng tên trong sổ đỏ gốc) để làm thủ tục chuyển nhượng công chứng hợp pháp rồi sang tên.

Bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai khu vực hoặc UBND phường nơi có đất.

Hồ sơ gồm:

·         Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).

·         Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy tay mua bán, xác nhận nguồn gốc từ UBND phường, kê khai thuế đất hàng năm…).

·         Bản vẽ hiện trạng thửa đất (trích lục bản đồ địa chính).

·         CMND/CCCD của bạn.

Trong trường hợp này, bạn cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư của Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 106 Quang Trung, thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh (đối diện Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn)

Liên hệ qua Email: lsnguyentrunghieu@gmail.com

Website: Công ty Luật Chân Thiện Mỹ - https://luatchanthienmy.com/

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.