Liên quan đến vấn đề đất đai

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Thông thường, bên mua và bên bán sẽ ký với nhau hợp đồng đặt cọc trước khi hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất để có thể đảm bảo nhĩa vụ của cả hai bên trong giao dịch, trong đó có thể hiểu đơn giản là bên bán chắc chắn giao đất và bên mua chắc chắc sẽ mua đất và chuyển tiền đầy đủ.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, do ông C đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên A có quyền bán lại đất cho bên phía bạn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Do đó, bạn có thể nộp đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng./

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Cảm ơn Quý Vị đã tin tưởng gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Với nội dung câu hỏi của Quý Vị chúng tôi xin chia sẻ và trả lời như sau:

Sự việc của bạn đã không còn đơn giản nữa rồi. Câu hỏi cuối cùng của bạn là "giấy tờ cọc đất giữa A và C có còn giá trị hiệu lực hay không? Và bên B cần làm gì trong trường hợp này"

Thứ nhất cần xác định rằng, vụ việc đang được Tòa án giải quyết, phía VPĐKĐ Đ cũng xác nhận là đất đang tranh chấp, chưa đăng bộ sang tên được cho B. Giao dịch này chưa hoàn thành.

Thứ hai Giấy tờ đặt cọc giữa A và C có hiệu lực hay không? việc này cần xem xét chứng cứ, tài liệu ký kết giữa A và C và hiện tại Tòa án đang giải quyết vấn đề đó. Tòa án sẽ căn cứ các tài liệu, chứng cứ do bên A và C để ra phán quyết cuối cùng là việc đặt cọc giữa A và C có hiệu lực hay không? 

Thứ ba, bên B phải theo/tham gia vụ án này tại Tòa án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đồng thời yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo hướng công nhận giao dịch giữa bên B với bên A là đúng quy định của pháp luật. Bên B phải cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh trước Tòa là bên B và bên A thực hiện đúng quy định của pháp luật. Yêu cầu Tòa chấp nhận yêu cầu của B để B tiếp tục yêu cầu VPĐK Đ Đ đăng bộ sang tên cho B.

Trên đây là chia sẻ về mặt pháp lý của chúng tôi. Kính chúc Quý vị có thêm thông tin tốt lành để giải quyết tốt công việc của Quý vị. Nếu còn có điều muốn hỏi thêm hoặc có những tình huống khác cần hỗ trợ thêm Quý Vị có thể liên hệ trực tiếp

Công ty Luật Phạm Văn Sơn. số 75 Nguyễn Văn Lượng, phường 17, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh hoặc qua điện thoại số 0964 881 833 - Giám đốc Ls. Phạm Văn Sơn

Trân trọng.

Luật sư Phạm Văn Sơn.

Chào bạn!

Giữa việc bạn mua đất đã có hợp đồng công chứng và đã làm thủ tục sang tên (nhưng chưa hoàn thành) và việc C đặt cọc B là hai việc khác nhau bạn nên tác từng quan hệ ra để xử lý.

Đối với việc bạn mua đất của A là hoàn toàn hợp pháp nên mặc nhiên bạn đã sở hữu mảnh đất đó và hoàn toàn có quyền sang tên trên "Một cửa". Tuy nhiên do có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc với C nên có thể một cửa và UBND thận trọng chưa làm thủ tục sang tên cho bạn. Bạn cần liên hệ với ủy bạn xem có văn bản ngăn chặn của tòa án hay không nếu có thì phải đợi đến khi vụ án được giải quyết xong còn không thì bạn có thể yêu cầu ủy ban tiếp tục sang tên cho bạn theo quy định của pháp luật.

Đối với hợp đồng đặt cọc của C và A nếu đảm bảo về mặt hình thức và các bên đều công nhận thì hợp đồng đặt cọc đó có hiệu lực thì sẽ được tòa án xử lý theo quy định về hợp đồng đặt cọc thôi. bên nào có lỗi thì bên đó chịu trách nhiệm A có lỗi thì bị phạt cọc gấp đôi số tiền cọc, C có lỗi thì C mất cọc ( bạn lưu ý là hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

1. Tóm tắt sự kiện:

Ông A đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình bạn và được công chứng tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, sau khi gia đình bạn đi làm thủ tục xin cập nhật, sang tên giấy chứng nhận thì phát hiện trước đó ông A đã ký Hợp đồng đặt cọc thửa đất đó cho ông C, hai bên chưa đi công chứng chuyển nhượng và hiện nay ông A và ông C đang tranh xảy ra tranh chấp đối với thửa đất trên.

2. Ý kiến tư vấn:

Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai 2013; Luật Công chứng năm 2014.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, bên chuyển nhượng phải có đủ 04 điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi có tranh chấp xảy ra để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp.

Căn cứ khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành một trong những điều kiện bên chuyển nhượng phải có là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, như thế nào là “đất không có tranh chấp” lại chưa có quy định hay hướng dẫn cụ thể, dẫn đến rất nhiều khó khăn khi hai bên đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sau đó bên nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất đang có tranh chấp.

Người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết và đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

Theo quy định pháp luật, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Nếu đương sự có yêu cầu ngăn chặn việc chuyển quyền sử dụng đất có tranh chấp thì phải nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.

Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình và Bên A đã được công chứng là căn cứ hợp pháp yêu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận.

Đối chiếu trong trường hợp hợp này bạn phải xem xét việc ông A và ông C tranh chấp đất đã có Thông báo thụ lý của Tòa án về việc tranh chấp hay chưa? Tòa án đã áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp hay chưa? Sau đó khi xác minh được thông tin nếu chưa có Thông báo thụ lý của Tòa án về việc tranh chấp và Tòa án chưa áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp thì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để trình bày sự việc và tiến hành thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐĂNG KÝ SANG TÊN ĐƯỢC. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Thông tin chúng tôi cung cấp nhằm gúp cá nhân, tổ chức tham khảo và không áp dụng tùy tiện.

Trường hợp trong nội dung tư vấn LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐĂNG KÝ SANG TÊN ĐƯỢC có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý vị.

Hy vọng sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích tới quý vị.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi qua thông tin sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH CỘNG ĐỒNG VẠN TÍN

Luật sư PHẠM THỊ NHÀN                              ĐT:  0968.605.706.hoặc 0909257165

Luật sư Phạm Thị Nhàn.

Chào bạn,

Theo bạn nói thì tợp đồng đặt cọc giữa A và C có thể đã hết thời hạn đặt cọc, do đó đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Theo chúng tôi đây không phải là tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên do UBND không chấp nhận hồ sơ sang tên của bạn và giữa A và C có tình trạng dùng xích niêm phong nhà đất. Do đó, bạn có thể yêu cầu A trả lại tiền hoặc bạn yêu cầu A cung cấp các hồ sơ trong vụ án để cung cấp cho UBND xác định đây không phải tranh chấp đất đai để sang tên cho bạn. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu tòa án đưa bạn vào tham gia phiên tòa giữa A và C để bảo vệ quyền lợi của mình.

Luật sư Nguyễn Quang Trung.