mua đất chưa được làm sổ

Chào bạn.

Trường hợp này, bạn có thể cân nhắc 03 phương án xử lý sau:

Phương án 1: Yêu cầu người con phối hợp điều chỉnh bản đồ và hiện trạng sử dụng đất

Nếu bạn vẫn muốn tiếp tục nhận đất và hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận, trước mắt có thể yêu cầu người con phối hợp đo đạc, xác định lại ranh giới, diện tích, vị trí đất thực tế và thực hiện thủ tục chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bản đồ không đồng nghĩa với việc người mua đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận. Bạn vẫn cần xác định người con có quyền chuyển nhượng hay không, vì Giấy chứng nhận trước đây đứng tên mẹ của người con.

Do đó, bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận cũ, giấy tờ về việc người con được quyền định đoạt thửa đất và giấy tờ liên quan đến việc mẹ của người con đã mất. Nếu người con có quyền hợp pháp và đồng ý phối hợp, có thể ưu tiên giải quyết theo phương án này.

Phương án 2: Khởi kiện tranh chấp hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng

Nếu người con không phối hợp hoặc không thực hiện việc hoàn tất thủ tục sang tên, bạn có thể cân nhắc khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu Tòa án xem xét công nhận hiệu lực giao dịch và buộc bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Nếu hợp đồng viết tay chưa đáp ứng yêu cầu về công chứng, chứng thực, cần xem xét khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Việc bạn đã thanh toán gần đủ tiền là tình tiết quan trọng để xem xét quy định này. Tuy nhiên, không phải cứ đã thanh toán gần đủ tiền thì hợp đồng đương nhiên được công nhận. Tòa án còn phải xem xét người con có quyền chuyển nhượng hay được người có quyền ủy quyền hay không, đối tượng giao dịch có xác định được hay không và các điều kiện có hiệu lực khác.

Theo Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người con xác lập giao dịch với tư cách đại diện nhưng không có quyền đại diện thì giao dịch không đương nhiên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ các trường hợp luật định.

Vì vậy, trong trường hợp này cần đặc biệt kiểm tra người con ký hợp đồng với tư cách chủ đất, người được ủy quyền hay người nhận chuyển nhượng/thừa kế từ mẹ.

Phương án 3: Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và hoàn trả tiền

Nếu kiểm tra hồ sơ cho thấy người con không có quyền chuyển nhượng đất, giao dịch không thể thực hiện hoặc không đáp ứng điều kiện có hiệu lực, bạn có thể cân nhắc khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Thì các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

...

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Theo đó, bạn có thể yêu cầu người đã nhận tiền hoàn trả số tiền đã nhận, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ chứng minh thiệt hại và lỗi của bên vi phạm.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn