Nhà đất

Chào bạn!

Bạn vui lòng liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để cung cấp thêm thông tin và được tư vấn cụ thể nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ tư vấn anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh

Số điện thoại: 0989.203.511

Trân trọng!

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào bạn,

Hiệu lực của giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ

Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”

Trường hợp của mẹ bạn không nhằm chuyển nhượng thật mà chỉ để người kia đứng tên vay vốn. Giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ vì vậy là chứng cứ quan trọng thể hiện ý chí thực của các bên. Khi người kia không trả được nợ, mẹ bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố việc sang tên là giao dịch giả tạo, vô hiệu và buộc hoàn trả lại nhà đất. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử về loại việc “đứng tên giúp để vay vốn” còn có các quan điểm khác nhau. Giấy viết tay cũng cần rõ ràng về nội dung, chữ ký, ngày tháng và tài sản được nhắc đến.

Cần lưu ý giấy này chỉ ràng buộc mẹ bạn và người đứng tên, không ràng buộc ngân hàng. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự bảo vệ người thứ ba ngay tình: nếu tài sản đã đăng ký tên người đứng tên và ngân hàng nhận thế chấp dựa trên đăng ký đó, hợp đồng thế chấp có thể không bị vô hiệu. Khi đó, nếu người vay không trả nợ, ngân hàng vẫn có quyền xử lý (phát mãi) căn nhà. Tòa án sẽ xem xét ngân hàng có biết hoặc có căn cứ để biết về thực trạng hay không, ví dụ khi thẩm định thực tế thấy mẹ bạn đang ở trong nhà.

Về việc mẹ bạn trả nợ thay để lấy lại sổ đỏ

Về nguyên tắc là được, nhưng cần sự phối hợp của người đứng tên vì họ là bên vay và bên thế chấp trong hợp đồng với ngân hàng. Các bước thường là:

Lập thỏa thuận bằng văn bản với người đứng tên: mẹ bạn trả nợ thay, sau đó người kia ký chuyển lại nhà đất cho mẹ bạn.

Lấy thông tin dư nợ (gốc, lãi, phí) và tất toán trực tiếp tại ngân hàng, giữ đầy đủ chứng từ.

Ngân hàng xác nhận tất toán, làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai và trả lại Giấy chứng nhận.

Hai bên lập hợp đồng chuyển lại (tặng cho hoặc chuyển nhượng) có công chứng/chứng thực, nộp thuế, lệ phí (nếu có) và đăng ký biến động sang tên mẹ bạn.

Nếu người đứng tên không hợp tác, mẹ bạn khởi kiện tại Tòa án, đồng thời có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về quyền đối với tài sản để tránh bị bán hoặc thế chấp tiếp.

Giấy tờ cần chuẩn bị

Giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ (bản gốc) và các tin nhắn, ghi âm, chứng cứ khác về thỏa thuận.

CCCD của mẹ bạn và người đứng tên; Giấy chứng nhận (thông tin hiện tại).

Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp (yêu cầu người vay cung cấp bản sao).

Chứng từ trả nợ, xác nhận tất toán và văn bản giải chấp của ngân hàng.

Hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng lại có công chứng, chứng thực.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hơn, hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư, trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

          Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sư, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Căn cứ Điều 310 Bộ luật Dân sự, bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Căn cứ Điều 4 Bộ luật Tố tụng Dân sự, quy định về quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi bị xâm phạm

2. Qua sự việc của bạn, hợp đồng thế chấp được ký kết hợp pháp với người đứng tên trên Sổ đỏ sẽ được ưu tiên bảo vệ. Do đó, giấy mượn viết tay riêng giữa hai bên không làm vô hiệu hóa giao dịch thế chấp của ngân hàng (nếu ngân hàng là bên nhận thế chấp ngay tình). Tuy nhiên, giấy này cùng với các chứng cứ thực tế (gia đình vẫn quản lý nhà, không nhận tiền mua bán, có tin nhắn/ghi âm) là vũ khí pháp lý sắc bén để mẹ bạn khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu tuyên hợp đồng sang tên trước đây là vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS 2015) và buộc hoàn trả tài sản sau khi đã giải quyết xong nghĩa vụ với ngân hàng. Khi mẹ bạn bỏ tiền trả nợ thay, phải yêu cầu Ngân hàng lập biên bản giao nhận tiền, ra quyết định/giấy xác nhận đã trả hết nợ và tiến hành Xóa đăng ký thế chấp ngay lập tức để lấy lại bản chính Sổ đỏ về tay mình, tuyệt đối không để người đứng tên hộ cầm giữ lại Sổ đỏ sau khi đã giải chấp.

3. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc thu thập chứng cứ, soạn thảo hồ sơ, đàm phán với bên liên quan hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án, hãy để chúng tôi đồng hành hỗ trợ bạn giải quyết vấn đề một cách triệt để, tuân thủ đúng trình tự pháp luật. Chúng tôi sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ, xây dựng chiến lược giải quyết phù hợp và đại diện bạn thực hiện các thủ tục cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào Bạn,

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư Nguyễn Minh Trí (Giám đốc Chi nhánh Công ty Luật TNHH Nguyên Phát tại Thành phố Hồ Chí Minh) thông qua hệ thống iLAW – Giải pháp tìm kiếm Luật sư.

Dựa trên những thông tin bạn cung cấp về vấn đề trên, chúng tôi xin đưa ra nhận định pháp lý và hướng giải quyết cho bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý và nhận định vấn đề

- Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Luật Đất đai năm 2024.

2. Trả lời các câu hỏi cụ thể của bạn

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ và quyền khởi kiện đòi lại đất

Theo thông tin bạn cung cấp, mẹ bạn đã thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác đứng tên nhằm mục đích để người này sử dụng tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, giữa hai bên có lập giấy tờ thể hiện việc mượn nhà, mượn sổ đỏ để vay ngân hàng. Trong trường hợp này, giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ có thể được xem là một trong những chứng cứ quan trọng để chứng minh mục đích thực sự của việc sang tên, thỏa thuận giữa hai bên và nghĩa vụ hoàn trả tài sản của người được nhờ đứng tên.

Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo đó vô hiệu. Do đó, nếu có đủ căn cứ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ nhằm che giấu thỏa thuận nhờ đứng tên, không có ý chí chuyển nhượng thực sự thì mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật.

Như vậy, mẹ bạn có cơ sở xem xét khởi kiện người được nhờ đứng tên để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ không đương nhiên làm cho hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng và đăng ký sang tên bị vô hiệu. Tòa án sẽ căn cứ vào toàn bộ hồ sơ, chứng cứ và ý chí thực sự của các bên tại thời điểm xác lập giao dịch để giải quyết.

Thứ hai, về việc mẹ bạn trả nợ ngân hàng để giải chấp và nhận lại quyền sử dụng đất

Đối với vấn đề này, cần phân biệt giữa nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng và nghĩa vụ hoàn trả quyền sử dụng đất của người được nhờ đứng tên đối với mẹ bạn.

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Vì vậy, cần kiểm tra người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận có thực sự là người có quyền thế chấp tài sản hay chỉ đứng tên theo thỏa thuận với mẹ bạn.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc mẹ bạn thanh toán khoản nợ ngân hàng không đồng nghĩa với việc ngân hàng đương nhiên phải sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ bạn. Ngân hàng chỉ thực hiện thủ tục giải chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán hoặc có căn cứ khác để chấm dứt biện pháp bảo đảm. Việc sang tên lại phải được thực hiện trên cơ sở giao dịch hợp pháp hoặc bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

Trường hợp người được nhờ đứng tên không hợp tác hoặc không đồng ý trả lại đất, mẹ bạn cần cân nhắc khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết. Đặc biệt, nếu ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm thì phải xem xét thêm hiệu lực của hợp đồng thế chấp, cũng như quyền lợi của ngân hàng theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.

Thứ ba, về những giấy tờ, tài liệu cần chuẩn bị để bảo vệ quyền lợi của mẹ bạn

Để có cơ sở yêu cầu người được nhờ đứng tên hoàn trả quyền sử dụng đất, mẹ bạn cần thu thập và chuẩn bị các tài liệu sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm sang tên cho người khác (nếu còn lưu giữ).

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc các giấy tờ liên quan đến việc sang tên quyền sử dụng đất.

- Giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ hoặc văn bản thỏa thuận giữa mẹ bạn và người được nhờ đứng tên.

- Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và các tài liệu liên quan đến khoản vay tại ngân hàng (nếu có).

- Chứng từ chứng minh việc giao nhận tiền, thanh toán khoản vay hoặc các khoản tiền liên quan đến giao dịch.

- Tin nhắn, email, ghi âm hoặc tài liệu thể hiện việc người được nhờ đứng tên cam kết trả lại nhà đất cho mẹ bạn.

- Lời khai của người làm chứng biết rõ việc nhờ đứng tên, mục đích sang tên và thỏa thuận giữa hai bên.

- Các tài liệu khác chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất và quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế của mẹ bạn.

- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, thông tin về tình trạng thế chấp và tài liệu thể hiện thời điểm ngân hàng nhận thế chấp tài sản.

Đây là những căn cứ quan trọng để xác định bản chất giao dịch, quyền của các bên và hướng giải quyết tranh chấp.

3. Lời khuyên của Luật sư 

Trong thực tế, đối với những trường hợp nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất để thực hiện việc vay vốn ngân hàng, rủi ro pháp lý thường phát sinh khi người được nhờ đứng tên không thực hiện đúng cam kết hoặc mất khả năng thanh toán khoản vay, dẫn đến nguy cơ tài sản bị ngân hàng xử lý để thu hồi nợ. Vì vậy, trước hết, mẹ bạn cần rà soát toàn bộ hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng, chứng thực và giấy tờ thỏa thuận mượn nhà, mượn sổ đỏ giữa hai bên. Đây là những tài liệu quan trọng để xác định bản chất giao dịch và nghĩa vụ hoàn trả tài sản.

Trường hợp người được nhờ đứng tên vẫn hợp tác, mẹ bạn nên ưu tiên thương lượng, lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về số tiền thanh toán thay, trách nhiệm giải chấp và thời hạn thực hiện thủ tục sang tên lại. Không nên tự ý thanh toán khoản nợ khi chưa có văn bản bảo đảm quyền lợi của mình. Ngược lại, nếu người được nhờ đứng tên không hợp tác hoặc có dấu hiệu không thực hiện cam kết, mẹ bạn cần xem xét khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp, xác định bản chất giao dịch và yêu cầu hoàn trả quyền sử dụng đất nếu có đủ căn cứ pháp luật. Đồng thời, cần làm việc với ngân hàng để xác định tình trạng khoản vay, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và nguy cơ tài sản bị xử lý.

Các thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo vì chúng tôi chưa trực tiếp xem xét toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng, hồ sơ vay vốn và các thỏa thuận giữa mẹ bạn với người được nhờ đứng tên. Để có thể tư vấn và bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của mẹ bạn, chúng tôi cần xem xét trực tiếp các tài liệu như: (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước và sau khi sang tên; (2) Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng; (3) Giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ giữa hai bên; (4) Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tại ngân hàng; (5) Hồ sơ đăng ký thế chấp và thông tin về tình trạng khoản vay; (6) Các tin nhắn, ghi âm, văn bản thể hiện việc nhờ đứng tên và cam kết trả lại tài sản; (7) Chứng từ thanh toán khoản vay (nếu có); (8) Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan. Trên cơ sở đó, chúng tôi mới có thể đánh giá đầy đủ và đưa ra phương án chính xác nhất để giải quyết vấn đề của bạn. Bạn có thể sắp xếp thời gian mang hồ sơ đến văn phòng để Luật sư xem xét và tư vấn cụ thể.

Với phương châm “Tối ưu giải pháp, trọn vẹn niềm tin”, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư Nguyễn Minh Trí (Giám đốc Chi nhánh Công ty Luật TNHH Nguyên Phát tại TP. Hồ Chí Minh) liên quan đến vấn đề mà bạn quan tâm.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn trực tiếp, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

· Chi nhánh Công ty Luật TNHH Nguyên Phát tại Thành phố Hồ Chí Minh

· Địa chỉ: 206 Nguyễn Văn Công, phường Hạnh Thông, TP. Hồ Chí Minh

· SĐT/Zalo: 0937.709.040 / 0977.500.340 (Luật sư Nguyễn Minh Trí)

· Email: nguyenphatmiennam.law@gmail.com

Luật sư Nguyễn Minh Trí.

Thân chào bạn!

Qua thông tin bạn nêu, Luật sư trao đổi với bạn về quy định của pháp luật liên quan trực tiếp đến tình huống bạn hỏi. Trường hợp của gia đình bạn là một giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nhưng diễn ra khá phổ biến trong thực tế: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che giấu một giao dịch khác (cho mượn tài sản/giấy tờ để thế chấp vay vốn ngân hàng). Dưới góc độ pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai, dưới đây là giải đáp chi tiết cho từng băn khoăn của bạn:

1. Giấy tờ "mượn nhà, mượn sổ đỏ" có hiệu lực để khởi kiện không?

- Bản chất giao dịch:

+ Khi mẹ bạn sang tên Sổ đỏ cho người đó, hai bên thường phải ký một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng để nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai.

+ Tuy nhiên, bản chất thực tế giữa hai bên không hề có việc mua bán, trả tiền hay cho tặng thật sự, mà là quan hệ mượn tài sản nhằm bảo đảm vay tiền.

Theo Điều 124 BLDS 2015 (Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo): Khi các bên xác lập một giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo (hợp đồng mua bán/chuyển nhượng) sẽ vô hiệu. Giao dịch bị che giấu (thỏa thuận mượn nhà, mượn sổ) vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định.

- Giá trị của giấy mượn: Tờ giấy viết tay/văn bản cam kết mượn nhà, mượn sổ đỏ chính là tài liệu, chứng cứ cốt lõi chứng minh ý chí thực của các bên không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ quyết định để Tòa án thụ lý và tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng giả tạo.

2. Nếu người đó không trả được nợ và mẹ bạn đứng ra trả giúp, có rút được Sổ đỏ về và sang tên lại cho mẹ không?

- Mẹ bạn hoàn toàn có thể lấy lại Sổ đỏ và sang tên lại, nhưng bắt buộc phải có sự hợp tác của các bên hoặc thông qua phán quyết của Tòa án.

Cụ thể, việc này phụ thuộc vào thái độ của người mượn:

Trường hợp 1: Người mượn vẫn hợp tác, thiện chí

Nếu họ không có tiền trả nợ nhưng thừa nhận nhà của mẹ bạn và sẵn sàng phối hợp:

-     Làm việc 3 bên với Ngân hàng: Mẹ bạn cùng người mượn đến ngân hàng quản lý khoản vay để thỏa thuận phương án: Mẹ bạn nộp tiền tất toán toàn bộ dư nợ gốc + lãi thay cho người đó để giải chấp tài sản.

-     Ký văn bản thỏa thuận trả nợ thay: Cần lập một văn bản ghi nhận mẹ bạn là bên thứ ba thanh toán thay nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 283 BLDS 2015.

-     Thực hiện giải chấp: Sau khi nộp tiền, Ngân hàng sẽ xuất thông báo giải chấp tài sản thế chấp và bàn giao lại bản chính Sổ đỏ cùng hồ sơ giải chấp.

-     Sang tên lại: Người mượn cùng mẹ bạn đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho lại thửa đất cho mẹ bạn, sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để mẹ bạn đứng tên trở lại.

Trường hợp 2: Người mượn trốn tránh, không hợp tác hoặc có ý định chiếm đoạt

Nếu người đó vỡ nợ, bỏ trốn hoặc cố tình không chịu ký thủ tục sang tên lại cho mẹ bạn:

-     Khởi kiện ra Tòa án: Mẹ bạn cần nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên:

+ Hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ bạn và người đó vô hiệu do giả tạo;

+ Hủy bỏ việc cập nhật biến động sang tên trên Giấy chứng nhận;

+ Công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mẹ bạn.

-     Xử lý khoản vay ngân hàng tại Tòa: Ngân hàng sẽ tham gia tố tụng với tư cách Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án sẽ xác định: Nếu mẹ bạn nộp tiền thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng để giải phóng biện pháp thế chấp, Tòa án sẽ tuyên trả lại quyền sử dụng đất và buộc cơ quan đăng ký đất đai điều chỉnh hoặc cấp lại Sổ đỏ đứng tên mẹ bạn. Bản án của Tòa án có hiệu lực sẽ là căn cứ thay thế cho chữ ký của người mượn.

-     Cảnh báo rủi ro quan trọng: Nếu mẹ bạn tự ý đi chuyển tiền nộp vào tài khoản của người đó tại ngân hàng mà không có sự tham gia của người đó hoặc không có văn bản thỏa thuận 3 bên (Mẹ bạn – Người mượn – Ngân hàng), thì:

+ Ngân hàng sẽ chỉ trả Sổ đỏ về tay người đang đứng tên vay (người mượn) chứ không trả cho mẹ bạn.

+ Người đó có thể cầm Sổ đỏ đi tẩu tán, bán hoặc thế chấp tiếp cho nơi khác.

Nếu bạn cần tư vấn hay trợ giúp pháp lý chi tiết hơn, hãy liên hệ Luật sư Hưng – Công ty Luật TNHH Hợp Lực

Địa chỉ: Số 06-09 BH Vinhomes Imperia, phường Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

ĐT: 0986181688

Luật sư Nguyễn Ngọc Hưng.

Chào Em Nhã Uyên,

Qua nội dung Em trình bày, tôi hiểu rằng trước đây mẹ Em có nhờ một người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để người này sử dụng tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Hai bên có lập giấy tờ về việc mượn nhà, mượn sổ đỏ để thực hiện việc vay vốn. Hiện nay, gia đình Em lo ngại người đứng tên không có khả năng trả nợ ngân hàng và muốn biết liệu giấy tờ đã lập có thể sử dụng để khởi kiện đòi lại nhà đất hay không, đồng thời mẹ Em có thể trả thay khoản nợ để lấy lại sổ đỏ và sang tên lại hay không.

Về vấn đề này, tôi xin tư vấn như sau:

1. Giấy tờ mượn nhà, mượn sổ đỏ có giá trị pháp lý để khởi kiện không?

Trước hết, cần xác định bản chất của giao dịch giữa mẹ Em và người được nhờ đứng tên.

Nếu thực tế mẹ Em chỉ nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thuận tiện cho việc vay vốn ngân hàng, chứ không có ý chí chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực sự, thì giấy tờ mượn nhà, mượn sổ đỏ có thể được sử dụng làm chứng cứ chứng minh thỏa thuận và ý chí thực sự của các bên.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu.

Do đó, nếu có đủ căn cứ chứng minh việc sang tên chỉ nhằm mục đích nhờ người khác đứng tên hộ, không phải chuyển nhượng thực sự, mẹ Em có thể xem xét khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu và xác định quyền sử dụng đất thuộc về người có quyền hợp pháp.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc có giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mẹ Em chắc chắn thắng kiện. Tòa án sẽ xem xét tổng thể các chứng cứ, bao gồm:

• Giấy tờ mượn nhà, mượn sổ đỏ đã lập giữa hai bên;

• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc nhà đất ban đầu thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mẹ Em;

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã ký trước đây;

• Chứng từ thanh toán tiền chuyển nhượng (nếu có);

• Tin nhắn, ghi âm, tài liệu trao đổi thể hiện việc nhờ đứng tên hộ;

• Các tài liệu liên quan đến việc người đứng tên sử dụng nhà đất để thế chấp ngân hàng.

Những tài liệu này có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh bản chất thực sự của giao dịch.

2. Nếu người đứng tên không trả được nợ ngân hàng thì nhà đất có bị xử lý không?

Đây là vấn đề gia đình Em cần đặc biệt quan tâm.

Theo Điều 317 và Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký theo quy định pháp luật.

Nếu người được nhờ đứng tên đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng và việc thế chấp đã được đăng ký hợp pháp, khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 và thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.

Như vậy, dù giữa mẹ Em và người đứng tên có giấy tờ mượn nhà, mượn sổ đỏ, ngân hàng vẫn có thể căn cứ vào hợp đồng thế chấp đã ký và tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm để yêu cầu xử lý tài sản.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp ngân hàng đều đương nhiên được ưu tiên bảo vệ. Nếu mẹ Em có căn cứ chứng minh giao dịch chuyển nhượng hoặc hợp đồng thế chấp có dấu hiệu giả tạo, bị lừa dối, vi phạm điều kiện có hiệu lực hoặc ngân hàng biết và tham gia vào việc xác lập giao dịch trái pháp luật thì có thể xem xét yêu cầu Tòa án giải quyết tính hợp pháp của các giao dịch liên quan.

Việc ngân hàng có được bảo vệ quyền lợi hay không cần được đánh giá dựa trên hồ sơ cụ thể và thời điểm đăng ký thế chấp.

3. Mẹ Em có thể trả thay khoản nợ ngân hàng để lấy lại sổ đỏ và sang tên lại không?

Về nguyên tắc, mẹ Em có thể thỏa thuận với ngân hàng và người đứng tên để thanh toán khoản nợ nhằm giải chấp tài sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề:

• Thứ nhất, giải chấp tài sản: Khi nghĩa vụ được bảo đảm đã chấm dứt và ngân hàng đồng ý thực hiện thủ tục giải chấp, việc đăng ký thế chấp sẽ được xóa theo quy định.

• Thứ hai, sang tên lại quyền sử dụng đất: Việc giải chấp không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất tự động được chuyển lại cho mẹ Em. Người đang đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận vẫn phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.

Do đó, nếu mẹ Em dự định trả thay khoản nợ ngân hàng thì cần đặc biệt thận trọng, không nên tự ý thanh toán khi chưa có thỏa thuận rõ ràng về việc giải chấp và chuyển quyền sử dụng đất.

Tốt nhất, các bên nên lập văn bản thỏa thuận có sự tham gia của ngân hàng, trong đó xác định rõ:

• Tổng số tiền nợ gốc, lãi và các khoản phải thanh toán;

• Người thực hiện nghĩa vụ thanh toán;

• Trách nhiệm của ngân hàng trong việc xác nhận hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp;

• Trách nhiệm của người đang đứng tên trong việc chuyển nhượng, sang tên lại quyền sử dụng đất cho mẹ Em;

• Thời hạn và trách nhiệm thực hiện nếu một bên không thực hiện đúng cam kết.

Nếu người đứng tên không hợp tác hoặc có dấu hiệu cố tình chiếm giữ nhà đất, mẹ Em có thể xem xét khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

4. Gia đình Em cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Để đánh giá khả năng đòi lại nhà đất và phương án giải quyết khoản nợ ngân hàng, gia đình Em nên chuẩn bị:

• Bản gốc hoặc bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại;

• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc nhà đất ban đầu thuộc về mẹ Em;

• Giấy mượn nhà, mượn sổ đỏ hoặc văn bản thỏa thuận giữa mẹ Em và người được nhờ đứng tên;

• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đã lập trước đây;

• Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp giữa người đứng tên với ngân hàng (nếu có);

• Các giấy tờ thể hiện tình trạng khoản vay, dư nợ và tình trạng đăng ký thế chấp;

• Tin nhắn, ghi âm hoặc các tài liệu khác chứng minh việc nhờ đứng tên hộ.

5. Kết luận và hướng giải quyết

Đối với trường hợp của Em, gia đình vẫn có cơ sở xem xét khởi kiện nếu chứng minh được việc sang tên trước đây chỉ là giao dịch đứng tên hộ, không phải chuyển nhượng thực sự.

Tuy nhiên, do nhà đất hiện đã được sử dụng để thế chấp ngân hàng nên vụ việc có liên quan đến quyền lợi của bên thứ ba. Việc khởi kiện cần được nghiên cứu kỹ để xác định yêu cầu phù hợp, tránh trường hợp mẹ Em thanh toán khoản nợ ngân hàng nhưng người đứng tên không thực hiện cam kết sang tên trả lại nhà đất.

Theo quan điểm của chúng tôi, gia đình nên kiểm tra toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng và hồ sơ thế chấp trước khi quyết định trả thay khoản nợ. Nếu có nguy cơ người đứng tên chuyển nhượng nhà đất cho người khác hoặc ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm thì cần sớm xem xét biện pháp khởi kiện và đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phù hợp để bảo vệ quyền lợi.

📌 Em có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ:

Chúng tôi có thể hỗ trợ gia đình kiểm tra hồ sơ chuyển nhượng, giấy tờ mượn nhà đất, hợp đồng thế chấp ngân hàng và đánh giá phương án khởi kiện nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mẹ Em.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc xác định quyền sử dụng đất, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thế chấp phụ thuộc vào toàn bộ hồ sơ, chứng cứ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.