quy định về chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 có quy định về “ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê “.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, trường hợp này công ty bạn thuê đất với hình thức thuê 50 năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì công ty bạn có quyền chuyển nhượng.

Thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp như thế nào ?

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cho thuê lại và chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (cho thuê lại, chuyển nhượng).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

+ Đơn xin chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài những giấy tờ trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân đo đạc được sở tài nguyên và môi trường thẩm định (bản chính); Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Biên bản họp/nghị quyết của bên chuyển nhượng; Biên bảo họp/nghị quyết của bên nhận chuyển nhượng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính).

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Hy vọng những ý kiến trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích với Quý công ty/khách hàng.

Luật sư Trương Trọng Thuận.

Về vấn đề bạn cần tư vấn, tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định tại Điều 149, Điều 174 và khoản 3, khoản 4 Điều 183, Luật Đất đai 2013, các tổ chức kinh tế sau được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp cho tổ chức kinh tế khác:

+ Doanh nghiệp Việt Nam;

+ Tổ chức kinh tế do người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đến 100% vốn do chuyển nhượng vốn.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Quý khách hàng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về cơ bản, trường hợp Công ty bạn đáp ứng được các điều kiện theo quy định pháp luật thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên,  việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể liên quan đến Dự án đầu tư đã được cấp phép; mục đích sử dụng đất; chủ thể sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy, để chi tiết về quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần cung cấp bổ sung giúp một số thông tin sau:

- Thông tin về chủ sử dụng đất hiện tại (để xác định là doanh nghiệp Việt Nam hay nước ngoài);

- Dự án có thuộc diện phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư không? Đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư (nếu có) chưa?

- Thửa đất nằm trong Khu công nghiệp nào, thuộc địa phận tỉnh, thành phố nào?

Thông tin trao đổi, bạn vui lòng liên hệ:

- Luật sư Phan Công Tiến

- Email: tienpc@equitylaw.vn

- Điện thoại: 0969 099 300.

Trân trọng./. 

Luật sư Phan Công Tiến.

Chào bạn, tôi xin trả lời cho câu hỏi của bạn như sau:

Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai 2013 quy định :

“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp có thể thuê lại đất của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thanh toán tiền thuê đất cho nhà nước

Về quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp thuê lại đất này, Khoản 3 Điều 149 quy định

“a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Theo đó, điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Như vậy, chỉ riêng đối với trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Còn vấn đề gì chưa rõ, bạn liên hệ với LS Huế -0902293579 để được giải đáp nhanh nhất.

Luật sư Hoàng Thị Huế.