Quyền chuyển nhượng đất

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, nếu đất của ông bạn vẫn chưa có sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng chứng thực thì xem như không có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu bố bạn đã sử dụng thửa đất lâu năm và có thực hiện nghĩa vụ với nhà nước (Đóng thuế đất) thì cũng có thể xem như căn cứ để chứng minh bố bạn là chủ sử dụng của mảnh đất. Ngoài ra, khi ông bạn mất và bố bạn là con của ông bạn đồng nghĩa với việc bố bạn có thể là một trong những người được hưởng quyền thừa kế và có quyền lợi đối với phần đất là di sản của ông bạn.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng./

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Chào bạn,

Bạn không nói rõ thời điểm bố bạn mua đất của ông từ năm nào và việc giao tiền, sử dụng đất như thế nào, ngoài ra nguồn gốc đất như thế nào là tài sản riêng của ông hay tài sản chung của cả hai ông bà. Về nguyên tắc nếu đất là tài sản chung của ông bà, nhưng chỉ ông ký giấy chuyển nhượng thì hợp đồng chưa đảm bảo pháp lý.

Luật sư Nguyễn Quang Trung.

Chào bạn, chúng tôi xin phép được tư vấn cho bạn như sau:

Trên cơ sở câu hỏi của bạn chúng tôi căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật công chứng năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan, chúng tôi xin phép được trả lời câu hỏi bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng: “Bố bạn được ông chuyển nhượng đất ruộng cho để trồng lúa, khi đi tách sổ thì thửa ruộng chưa có trong sổ đỏ nên chưa tách được. Đến nay do công việc bận bịu nên quên mất và vẫn chưa tách được sổ. Bây giờ ông mất, bà của bạn được quyền thừa kế. Bạn muốn hỏi giấy chuyển nhượng mà ông viết cho bố của bạn trước đây còn có hiệu lực không? Và phải làm thế nào để bố bạn lấy được quyền sử dụng đất đó với thửa ruộng mà ông đã chuyển nhượng cho bố của bạn.”

Với nội dung bạn cung cấp, chúng tôi còn một số thắc mắc là ông của bạn ký chuyển nhượng cho bố bạn từ năm nào? Bà của bạn có ký không? Hợp đồng chuyển nhượng được ký tại đâu, có ai chứng kiến không? Bố của bạn quản lý sử dụng đất chuyển nhượng từ năm nào? Tuy nhiên, từ những nội dung bạn hỏi, chúng tôi có thể đưa ra một số ý kiến như sau:

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Ngoài những điều kiện được nêu tại Điều 188, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Nếu ông của bạn đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng đó mới được xem là hợp pháp.

Theo nội dung bạn cung cấp thì đất của ông bạn vẫn chưa có sổ đỏ. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng của ông bạn với bố của bạn không có hiệu lực.

Tuy nhiên, trong trường hợp bố của bạn đã sử dụng thửa đất ổn định, lâu năm và có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước (đóng thuế đầy đủ) thì cũng có thể xem như có căn cứ để chứng minh bố của bạn là chủ sử dụng mảnh đất đang canh tác quản lý để thực hiện việc Hợp thức hóa xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

Ngoài ra, khi ông bạn mất mà không để lại di chúc cho người khác và bố bạn là con (kể cả con nuôi) thì bố của bạn vẫn có quyền hưởng một phần di sản thừa kế đối với tài sản là nhà đất khác mà ông để lại.

Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành có liên quan và trên cơ sở kinh nghiệm của chúng tôi về vấn đề bạn yêu cầu có ý kiến.        

Nếu có điều gì chưa rõ bạn có thể liên hệ Luật sư. ĐOÀN VĂN NÊN, điện thoại: 0903328166 để được tư vấn thêm.

Luật sư Đoàn Văn Nên.

chào bạn!

Để biết hợp đồng còn hiệu lực không phải căn cứ nhiều yếu tố, chúng tôi cần cung cấp thêm thông tin mới có thể trả lời được.

Bạn vui lòng liên hệ 0977761893

Luật sư Phạm Đức Huy.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

* Công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Công chứng

– Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

– Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

– Thủ tục:

+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

* Đăng ký sang tên bố bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

– Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Giấy tờ sử dụng đất viết tay, giấy viết tay mua bán đất, giấy bán nhà đất viết tay… nhằm thực hiện mục đích là chuyển quyền sử dụng đất với nhau giữa những người sử dụng đất. Theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ mua bán đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ để người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm Sổ đỏ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành có liên quan thì Giấy chuyển nhượng đất viết tay được hiểu là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ. Theo đó, hợp đồng song vụ này quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Mặt khác, Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay cần đáp ứng những điều kiện sau mới không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Chủ thể ký kết giấy viết tay quyền sử dụng đất phải đủ tuổi và có đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định;
• Mục đích và nội dung ký kết không trái điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội;
• Chủ thể ký kết không bị ép buộc mà hoàn toàn tự nguyện;
• Hình thức của giao dịch dân sự phải được đáp ứng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, dối với Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay thì cần phải có thủ tục công chứng mới phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không có quy định nào giới hạn về thời gian có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đai không bị giới hạn về thời hạn có hiệu lực.

Kính thưa Quý khách!

Hi vọng những thông tin chúng tôi đã cung cấp sẽ giúp Quý bạn đọc có thêm nguồn thông tin tham khảo khi tìm hiểu!

Chuyên viên: Phương Nhi

Công ty Luật TNHH Cộng đồng Vạn Tín cung cấp các thủ tục làm sổ đỏ, tranh chấp đòi lại nhà đất cùng các dịch vụ tư vấn khác. Nếu có bất kỳ câu hỏi, vấn đề nào thắc mắc cần được giải đáp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.

Công ty Luật TNHH MTV Cộng đồng Vạn Tín

Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124

Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls

Luật sư Phạm Thị Nhàn.