Tranh chấp lối đi chung với chủ phân lô bán nền

Chào anh chị

Trường hợp của anh chị thông tin chưa cụ thể và chi tiết để có thể tư vấn phương án giải quyết giúp anh chị

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ  Luật sư Lê Tiến Dụng - Công ty Luật Viên Minh

Số điện thoại: 0989.203.511

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào Anh Nguyễn Thanh Tuấn,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

👉 Cần lưu ý rất quan trọng:

• Vi bằng do Thừa phát lại lập không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

• Không có giá trị thay thế công chứng/chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024.

→ Do đó, về pháp lý:

• Quyền sử dụng đất của Anh chưa được Nhà nước công nhận chính thức;

• Rủi ro tranh chấp là rất cao.

2. Về “lối đi chung” trong khu phân lô

👉 Trường hợp thực tế:

• Chủ đất ban đầu tự mở đường nội bộ rồi phân lô bán cho nhiều người;

• Các hộ sử dụng ổn định, lâu dài;

→ Khi đó, con đường có thể được xác định là:

• Lối đi chung hình thành theo thực tế sử dụng, hoặc

• Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015.

👉 Vì vậy:

• Chủ đất không thể tùy ý “đòi lại đường” để cản trở lối đi nếu việc này làm các hộ phía trong không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng.

3. Chủ đầu tư có quyền lấy lại đường không?

👉 Cần phân biệt:

• Nếu con đường vẫn đứng tên riêng của chủ đất và chưa được hiến tặng/đăng ký là đường chung:

  • Về nguyên tắc, họ vẫn có quyền đối với đất;

❗ Tuy nhiên:

• Nếu việc “lấy lại đường” khiến các hộ dân bị bịt lối đi, thì:

  • Pháp luật buộc phải dành lối đi hợp lý cho các thửa đất phía trong;

  • Không được xâm phạm quyền lợi chính đáng của người đang sử dụng.

4. Hướng xử lý cho Anh và các hộ dân

👉 Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý

• Hợp đồng mua bán (nếu có);

• Vi bằng;

• Bản vẽ phân lô, hiện trạng sử dụng đường;

• Thông tin quy hoạch khu đất.

👉 Bước 2: Làm việc tập thể (24 hộ)

• Nên thống nhất cùng nhau làm việc với chủ đất;

• Tránh làm riêng lẻ vì sẽ yếu thế.

👉 Bước 3: Gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền

• UBND xã/phường nơi có đất;

• Phòng Tài nguyên và Môi trường;

→ Yêu cầu:

• Xác định hiện trạng sử dụng đường;

• Bảo vệ quyền lối đi hợp pháp cho các hộ dân.

👉 Bước 4: Khởi kiện nếu cần thiết

• Yêu cầu Tòa án:

  • Công nhận quyền sử dụng lối đi chung;

  • Hoặc buộc chủ đất phải dành lối đi hợp lý.

5. Lưu ý rất quan trọng

⚠️ Trường hợp của Anh là dạng mua đất phân lô chưa đủ pháp lý, nên có 2 rủi ro lớn:

• Không được cấp sổ đỏ;

• Tranh chấp với chủ đất (như hiện tại).

👉 Vì vậy, ngoài vấn đề lối đi, Anh nên:

• Kiểm tra khả năng hợp thức hóa, xin cấp sổ;

• Tránh phát sinh tranh chấp lâu dài về sau.

Chúng tôi có thể hỗ trợ Anh và các hộ dân rà soát toàn bộ hồ sơ, đánh giá khả năng cấp sổ, đồng thời đại diện làm việc với chủ đất hoặc cơ quan nhà nước để bảo vệ quyền lợi hợp pháp về lối đi chung.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, được xây dựng dựa trên thông tin do Anh cung cấp và quy định pháp luật hiện hành. Việc xác định quyền sử dụng đất và lối đi chung phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý cụ thể, hiện trạng sử dụng và kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn, Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn cho chị như sau:

Trường hợp của bạn là tình huống khá phổ biến đối với đất “phân lô bán nền” không đủ điều kiện pháp lý. Về nguyên tắc, nếu con đường do chủ đầu tư tự mở nhưng đã được sử dụng ổn định, liên tục, công khai cho các hộ dân đi lại từ trước đến nay thì có thể được xem là lối đi chung thực tế; khi đó, chủ đầu tư không thể tự ý rào chắn hoặc đòi lại để sử dụng riêng nếu việc này làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của các hộ phía trong.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý ra đường công cộng và lối đi đã hình thành ổn định thì cần được tôn trọng. Tuy nhiên, do đất của bạn chưa có “sổ đỏ” và chỉ mua bằng vi bằng nên pháp lý còn yếu, bạn nên cùng các hộ dân thu thập đầy đủ chứng cứ (giấy tờ mua bán, vi bằng, hình ảnh con đường sử dụng lâu dài, xác nhận của địa phương…) và làm đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải, xác định đây là lối đi chung; nếu chủ đầu tư vẫn cố tình cản trở, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi. Đồng thời, nên xem xét khả năng hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi lâu dài.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ chị có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0989 193 435 - Luật sư Phan Thu Thảo - Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Phan Thu Thảo.