Bài viết pháp luật

27/07/2021

Thủ tục chuyển nhượng bất động sản là nhà khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Tôi có mua 1 căn chung cư, đã bàn giao nhà nhưng chưa có sổ hồng. Bây giờ, tôi muốn chuyển nhượng lại căn chung cư cho 1 người khác. Vậy nên tôi muốn hỏi 1 số câu hỏi dưới đây:

1. Đối với trường hợp của em khi chuyển nhượng mất những thuế gì và là bao nhiêu?

2. Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng gồm những gì (cả bên bán và bên mua)?

3. Các bước để chuyển nhượng gồm những gì?

Xin cảm ơn Luật sư!

>> Đặt câu hỏi MIỄN PHÍ với Luật sư.

Luật sư: Nguyễn Thế Thọ.

Xin được trả lời cho bạn như sau:

Câu hỏi 1: Bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân (2%),

Câu hỏi 2 và 3: Căn hộ chưa được cấp sổ hồng nhưng đã có biên bản bàn giao căn hộ và có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bên mua căn hộ có thể chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng cho bạn dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014:

“2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể Khoản 1 quy định như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Do đó, trong trường hợp này, nếu căn hộ đó chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng thì bên mua hoàn toàn có thể chuyển nhượng lại căn hộ cho bạn.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1: Bạn và bên chuyển nhượng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, nếu bên bán không phải là tổ chức có chứng năng chuyên về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực: được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

· Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

· Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

· Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị

· Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, bạn nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm:

· 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng

· Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

· Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

· Bản sao có chứng thực hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu

Chủ đầu tư xác nhận và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

· 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

· Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó

· Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trân trọng.

HỎI: TƯ VẤN VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI

Cả gia đình em đều định cư ở nước ngoài và có về nước hồi năm 2017 . Hiện tại ba em đang đứng tên trên sổ đỏ là người đại diện thừa kế di sản về đất chưa có nhà ở trên đất vì hồi xưa ông cố (ông Y ) của em có để lại một tờ trích lục về đất thôi . Rồi đến đời ông nội ( ông V con trai ông Y ) của e mới xây nhà trên thửa đất đó và lúc này thì ông cố bà cố của e đã mất trước đó rồi . Ông cố ( tức ông Y ) chỉ có 1 người con trai là ông V còn ông V thì có đến 4 người con. Nhưng có 2 người đã mất từ lúc nhỏ ko có gia đình chồng con gì cả . Bây giờ chỉ còn lại ba em ( tên Th ) và 1 người bác (Tn) nữa . Bây giờ bác e ( Tn) từ chối di sản thừa kế này thì ba em có được làm thẻ đỏ đứng tên hẳn trong di sản thừa kế này ko ạ ? Và nếu muốn làm lại thẻ đỏ thì ba e uỷ quyền cho e ký tất cả các hồ sơ giấy tờ liên quan đến di sản này được không ạ ? ( vì ba em hiện đang ở nước ngoài ko về được)

Luật sư DƯƠNG HOÀI VÂN tư vấn như sau

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Điều 65 Luật Công chứng quy định: Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch theo quy định của Luật Công chứng và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bất động sản, hợp đồng góp vốn bằng bất động sản, văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản là bất động sản.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền của ba bạn có thể được chứng nhận bởi Cơ quan đại diện ngoại giao ở nước ngoài. Hợp đồng ủy quyền được thực hiện bởi Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao theo trình tự, thủ tục của Luật Công chứng.

Người nhận ủy quyền có thể là bạn hoặc bất kỳ người nào đủ điều kiện theo quy định tại Điều 143 Bộ luật Dân sự: Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Nội dung ủy quyền: ba bạn có thể ủy quyền cho người được ủy quyền được thay mặt và nhân danh ba bạn làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, trong đó có hai nội dung: nhận phần di sản được hưởng; và nhường phần di sản được hưởng cho người khác.

Như vậy, người được ủy quyền có thể đại diện cho ba bạn tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tại Việt Nam.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng.

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Luật sư BÙI THỊ THANH tư vấn như sau

Chào bạn, câu hỏi của bạn Luật sư trả lời như sau:

1. Bây giờ bác e ( Tn) từ chối di sản thừa kế này thì ba em có được làm thẻ đỏ đứng tên hẳn trong di sản thừa kế này ko ạ ?

Sau khi ông V mất mà không để lại di chúc thì những người thừa kế theo pháp luật của ông V làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Hàng thừa kế thứ nhất gồm có bố, mẹ, vợ, các con của ông V.

Nếu bố, mẹ, vợ, con ông V chết trước ông V thì không phần chia di sản cho những người này.

Còn ông Th và ông Tn còn sống thì được hưởng di sản thừa kế. Ông Tn từ chối nhận di sản thì chỉ ông Th một mình hưởng toàn bộ di sản thừa kế của ông V.

2. Và nếu muốn làm lại thẻ đỏ thì ba e uỷ quyền cho e ký tất cả các hồ sơ giấy tờ liên quan đến di sản này được không ạ ? ( vì ba em hiện đang ở nước ngoài ko về được)

Bố bạn có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bạn thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế. bố bạn ở nước ngoài thì có thể làm thủ tục ủy quyền thụ ủy có xác nhận của lãnh sự quán tại nước sở tại.

Nếu còn điều gì thắc mắc hoặc khó khăn bạn có thể liên hệ trực tiếp cho tôi theo số điện thoại: 0364953858. chúc bạn thành công.

Luật sư Bui Thi Thanh.

HỎI: TƯ VẤN VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

Bố tôi được ông chuyển nhượng đất ruộng cho để trồng lúa, khi đi tách sổ thì thửa ruộng chưa có trông sổ đỏ nên chưa tách đc. Đến nay do công việc bận bịu nên quên mất và vẫn chưa tách đc sổ. Bây giờ ông mất .bà tôi đc quyền thừa kế Vậy cho tôi hỏi : giấy chuyển nhượng mà ông viết cho bố tôi trước đây còn có hiệu lực kog? Và phải làm thế nào để bố tôi lấy đc quyền sử dụng đất đói với thửa ruộng mà ông đã cho. Xin cảm ơn

Luật sư DƯƠNG HOÀI VÂN tư vấn như sau

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, nếu đất của ông bạn vẫn chưa có sổ đỏ và hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng chứng thực thì xem như không có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu bố bạn đã sử dụng thửa đất lâu năm và có thực hiện nghĩa vụ với nhà nước (Đóng thuế đất) thì cũng có thể xem như căn cứ để chứng minh bố bạn là chủ sử dụng của mảnh đất. Ngoài ra, khi ông bạn mất và bố bạn là con của ông bạn đồng nghĩa với việc bố bạn có thể là một trong những người được hưởng quyền thừa kế và có quyền lợi đối với phần đất là di sản của ông bạn.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Trân trọng.

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Luật sư PHẠM THỊ NHÀN tư vấn như sau

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

* Công chứng Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Công chứng

– Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

– Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

– Thủ tục:

+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

* Đăng ký sang tên bố bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

– Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Giấy tờ sử dụng đất viết tay, giấy viết tay mua bán đất, giấy bán nhà đất viết tay… nhằm thực hiện mục đích là chuyển quyền sử dụng đất với nhau giữa những người sử dụng đất. Theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ mua bán đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ để người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm Sổ đỏ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành có liên quan thì Giấy chuyển nhượng đất viết tay được hiểu là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ. Theo đó, hợp đồng song vụ này quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Mặt khác, Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay cần đáp ứng những điều kiện sau mới không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Chủ thể ký kết giấy viết tay quyền sử dụng đất phải đủ tuổi và có đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định;
Mục đích và nội dung ký kết không trái điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội;
Chủ thể ký kết không bị ép buộc mà hoàn toàn tự nguyện;
Hình thức của giao dịch dân sự phải được đáp ứng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, dối với Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay thì cần phải có thủ tục công chứng mới phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không có quy định nào giới hạn về thời gian có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đai không bị giới hạn về thời hạn có hiệu lực.

Kính thưa Quý khách!

Hi vọng những thông tin chúng tôi đã cung cấp sẽ giúp Quý bạn đọc có thêm nguồn thông tin tham khảo khi tìm hiểu!

Chuyên viên: Phương Nhi

Công ty Luật TNHH Cộng đồng Vạn Tín cung cấp các thủ tục làm sổ đỏ, tranh chấp đòi lại nhà đất cùng các dịch vụ tư vấn khác. Nếu có bất kỳ câu hỏi, vấn đề nào thắc mắc cần được giải đáp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.

Công ty Luật TNHH MTV Cộng đồng Vạn Tín

Fanpage:https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACTS%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124

Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls

Luật sư Phạm Thị Nhàn.

THÔNG TIN LIÊN QUAN:

Danh bạ Luật sư Đất đai

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép theo quy định mới nhất

Câu hỏi về đất đai