Hỏi về sang tên sổ hồng

Chào Chị Nguyễn Thị Thủy,

Qua nội dung Chị trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về việc sang tên căn nhà ở xã hội đang đứng tên em họ

Theo thông tin Chị cung cấp, trước đây Chị nhờ em họ đứng tên mua nhà ở xã hội, hiện căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) trên 5 năm và Chị muốn chuyển quyền sở hữu sang tên mình.

Tuy nhiên, trước hết cần xác định rõ về mặt pháp lý, hiện người đứng tên trên Giấy chứng nhận là em họ của Chị. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào người đứng tên trên sổ hồng để thực hiện các giao dịch chuyển quyền, không căn cứ vào việc hai bên thỏa thuận miệng rằng Chị là người bỏ tiền mua nhà.

Những hình thức chuyển quyền thường được áp dụng

Tùy vào hoàn cảnh thực tế, các bên có thể lựa chọn một trong các hình thức như:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

• Hợp đồng tặng cho tài sản;

• Trường hợp có tranh chấp hoặc có căn cứ chứng minh việc nhờ đứng tên thì có thể phát sinh các vấn đề pháp lý khác cần xem xét riêng.

Đối với trường hợp của Chị, em họ là con của chú ruột nên quan hệ giữa hai bên không thuộc nhóm được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với giao dịch tặng cho bất động sản theo quy định hiện hành.

Các khoản chi phí có thể phát sinh khi sang tên

Tùy hình thức giao dịch được lựa chọn, thông thường sẽ có các khoản như:

• Thuế thu nhập cá nhân đối với bên chuyển quyền;

• Lệ phí trước bạ đối với bên nhận chuyển quyền;

• Phí công chứng hợp đồng;

• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đăng ký biến động và các khoản phí hành chính khác theo quy định của địa phương.

Trong thực tế, đối với giao dịch giữa Chị và em họ, dù lựa chọn hình thức chuyển nhượng hay tặng cho thì vẫn cần xem xét nghĩa vụ thuế, bởi đây không phải quan hệ thuộc diện miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ theo diện cha mẹ - con, vợ chồng, ông bà - cháu hoặc anh chị em ruột.

Làm cách nào để xác định phương án phù hợp nhất?

Để tính chính xác số tiền phải nộp, cần có thêm các thông tin như:

• Giá trị căn nhà theo bảng giá đất và hồ sơ hiện tại;

• Diện tích đất, diện tích nhà;

• Giá trị chuyển nhượng dự kiến;

• Loại hình nhà ở xã hội và tình trạng pháp lý hiện nay.

👉 Chị không nên chỉ lựa chọn hình thức giao dịch với mục đích giảm nghĩa vụ tài chính mà cần bảo đảm đúng bản chất giao dịch và đúng quy định pháp luật. Trong nhiều trường hợp, việc tính toán trước các khoản thuế, lệ phí sẽ giúp Chị quyết định có nên thực hiện thủ tục sang tên ngay hay chờ thời điểm phù hợp hơn.

📌 Chị có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ:

Chúng tôi có thể hỗ trợ Chị kiểm tra hồ sơ nhà ở xã hội, tính toán dự kiến các khoản thuế, phí phải nộp và tư vấn phương án thực hiện phù hợp với hoàn cảnh tài chính của Chị.

Trân trọng,

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Nghĩa vụ thuế, lệ phí và điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội có thể thay đổi tùy từng hồ sơ cụ thể và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm thực hiện thủ tục. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn, luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp căn nhà hiện đang đứng tên em họ của bạn (con của chú ruột) và nay muốn chuyển sang tên cho bạn thì cần xác định hình thức thực hiện là chuyển nhượng hay tặng cho.

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung) và Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, quan hệ giữa bạn và em họ không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi nhận tặng cho hoặc chuyển nhượng bất động sản.

1/ Nếu thực hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng, thông thường sẽ phát sinh:

-         Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

-         Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí trước bạ theo quy định của Nhà nước (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

-         Phí công chứng: tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

-         Một số khoản phí hành chính khác (nếu có).

2/ Nếu thực hiện bằng hợp đồng tặng cho thì người nhận tặng cho có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 10% giá trị phần tài sản nhận tặng cho vượt trên 10 triệu đồng/lần nhận theo quy định tại Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC; đồng thời vẫn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% do không thuộc trường hợp được miễn.

Để xác định chính xác phương án nào có chi phí thấp hơn và phù hợp với hồ sơ của bạn, luật sư cần xem xét thêm giá trị căn nhà, hồ sơ mua nhà ở xã hội và các chứng cứ về việc nhờ đứng tên hộ.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào bạn,

Trường hợp căn nhà hiện đang đứng tên người em họ của bạn trên Giấy chứng nhận và nay muốn chuyển sang tên bạn, chi phí phải nộp sẽ phụ thuộc vào hình thức chuyển quyền được lựa chọn (chuyển nhượng, tặng cho hoặc hình thức khác) và các giấy tờ chứng minh giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quan hệ giữa bạn và em họ (con của chú ruột) không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với giao dịch tặng cho bất động sản theo quy định hiện hành. Do đó, nếu thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho, thông thường vẫn có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các chi phí công chứng, đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Ngoài ra, vì căn nhà là nhà ở xã hội nên cần xem xét thêm các điều kiện chuyển nhượng, thời điểm mua nhà, thời điểm được cấp Giấy chứng nhận và các quy định chuyên ngành về nhà ở xã hội để xác định việc chuyển quyền hiện nay có đủ điều kiện hay không.

Để xác định phương án có chi phí thấp nhất và đúng quy định pháp luật, bạn nên cung cấp thêm các thông tin như: thời điểm mua nhà ở xã hội, thời điểm được cấp sổ hồng, giá trị căn nhà hiện nay, hình thức dự kiến sang tên và các giấy tờ liên quan để Luật sư xem xét, tư vấn cụ thể.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.

Luật sư trả lời bạn như sau:

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật nhà ở 2023 quy định:

- Trường hợp bán nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ: Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán có nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính này là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)

Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng.

Đối với cá nhân không cư trú thì thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cũng là 2% giá chuyển nhượng (căn cứ Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007).

Theo đó, trừ trường hợp được miễn thì cá nhân khi bán nhà đất tại Việt Nam thì đều phải chịu thuế TNCN với thuế suất 2% giá chuyển nhượng.

Như vậy, mức thuế TNCN người bán nhà ở xã hội phải đóng là:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%

Trường hợp bán nhà ở xã hội dưới 5 năm thì việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế (theo điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023)

Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nhà đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo đó, mức lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.

....

Theo đó, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị của nhà ở xã hội.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội

Ngoài ra, còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,... tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.

Những khoản phí và lệ phí này do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

Trong trường hợp này, bạn cần liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 0914.431.086 để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất.

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề về pháp luật, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tư vấn hoàn toàn miễn phí sau đó mới báo phí thuê luật sư để bạn dễ dàng quyết định!

GỌI NGAY LUẬT SƯ 0914.431.086

Luật sư Lê Đức Tuấn.

Chào Chị,

Về vấn đề này, Luật sư giải đáp như sau:

Khi sang lại nhà ở xã hội dưới hình thức mua bán, sẽ phải nộp các loại thuế và phí sau:

i)              Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế bằng 2% giá trị chuyển nhượng

ii)             Phí trước bạ: Mức phí bằng 0,5% giá chuyển nhượng

Ngoài ra, còn một hình thức sang tên khác là tặng cho nhà, nhưng mức thuế thu nhập cá nhân sẽ cao hơn (10% giá trị nhà). 

Luật sư Lê Thị Hoa.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 45 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện.

Căn cứ Điều 17 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0.5%.

2.Như vậy, việc sang nhượng nhà của bạn cần đóng những khoản phí sau: 2% thuế thu nhập cá nhân tính trên giá trị nhà, lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá trị nhà thêm chi phí công chứng vài triệu. Nếu giả sử gia sử căn nhà là 1 tỷ thì chị phải đóng  số tiền sau: 20.000.000 đồng + 5.000.000 đồng + 2.500.000 đồng = 27.5 triệu đồng

3. Chúng tôi cung cấp dịch vụ thẩm định pháp lý bất động sản, khai thuế nhà đất , nhận uỷ quyền đăng bộ sang tên. Phí từ 7,5 triệu đồng

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:

Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh

Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001

Email: luatsungodinhnhien@gmail.com

Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh

-----------------------------------------------------------------------------------------

Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!

------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .