CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT THUÊ TRONG KHU CÔNG NGHIỆP

Chào bạn!

Chúng tôi có Luật sư chuyên tư vấn cho các Khu công nghiệp, trường hợp của bạn nên liên hệ qua số điện thoại hoặc gửi hồ sơ, hợp đồng để chúng tôi có đủ thông tin để tư vấn cụ thể.

SĐT 0977761893.

Trân trọng!

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào chị,

Vấn đề của chị luật sư xin tư vấn như sau:

1- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp: 

Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai 2013 quy định “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”. Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh tại khu công nghiệp có thể thuê lại đất của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tùy trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thanh toán tiền thuê đất cho nhà nước.

Về quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp thuê lại đất này, Khoản 3 Điều 149 quy định

“a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”

Theo đó, điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Như vậy, khi đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì công ty chị có quyền chuyển nhượng. Nên điều khoản không được chuyển nhượng trong hợp đồng là trái luật

2- Phải xử lý như thế nào với quy định không được chuyển nhượng trong hợp đồng?

Về thủ tục chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất.

Bước 1: Có văn bản gửi Ban quản lý các KCN xin chủ trương chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chuyển nhượng và mục tiêu của bên nhận chuyển nhượng)

Ban quản lý các KCN sẽ xem xét lý do chuyển nhượng và mục tiêu ngành nghề của bên nhận chuyển nhượng về sự phù hợp với quy hoạch của KCN để đồng ý hoặc không đồng ý bằng văn bản đối với việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê của doanh nghiệp.

Bước 2: Khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của Ban quản lý các KCN, công ty chuyển nhượng nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động, đề nghị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, giải thể doanh nghiệp trước thời hạn. Công ty tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất). Công ty bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng kỳ cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Do đó, công ty chị muốn chuyển nhượng, phải làm văn bản gửi Ban quản lý Khu công nghiệp. Ban quản lý sẽ căn cứ điều khoản hợp đồng để trả lời việc không cho chuyển nhượng. Từ văn bản trả lời, công ty chị sẽ khởi kiện ban quản lý ra toà. Yêu cầu phải cho chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Khi có phán quyết của toà án. Thì bên công ty chị sẽ được chuyển nhượng. 

Hi  vọng  nội  dung  tư  vấn  giúp  ích  cho  chị. Lưu lại thông tin của luật sư và add Zalo để liên hệ khi cần.
Trân trọng.

Luật  sư  Nguyễn  Thành  Huân  (Luật  sư  Huân  11)
Giám  đốc Eleven Law Firm (285/74 Cách Mạng Tháng 8, p12,q10, tp.HCM)

Điện  thoại: 0979 800 000

emaill: luatsuhuan11@gmail.com

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Luật sư Trần Thanh Tùng.

Luật sư Trần Thanh Tùng.

TRẢ LỜI:

Chào Quý Khách hàng Nguyễn Thị Kim Tiền,

Công ty Luật Trương Thành Thiện, căn cứ thông tin Quý vị cung cấp, căn cứ quy định của pháp luật liên quan, chúng tôi có ý kiến trả lời, tư vấn, như sau:

1.    Cơ sở pháp lý:

-      Bộ Luật Dân sự năm 2015.

-      Luật Đất Đai năm 2013.

2.    Ý kiến tư vấn

-      Thứ nhất, căn cứ theo điểm a Khoản 3 Điều 149 Luật Đất Đai năm 2013,

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;”

và điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013,

“Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;”

Như vậy, công ty của Quý khách có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

-      Thứ hai, căn cứ khoản 10 Điều 12 Luật Đất Đai năm 2013, việc cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật của Ban quản lý Khu công nghiệp thể hiện thông qua hợp đồng thuê đất là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 123 và Khoản 1 Điều 407 Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng trên có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Căn cứ Khoản 2 Điều 131 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Quý khách có thể hoàn trả lại khu đất như tình trạng ban đầu và yêu cầu Ban quản lý Khu công nghiệp hoàn trả lại số tiền thuê còn lại.

Đây chỉ là một hướng xử lý cho việc muốn đóng cửa công ty và lấy lại tiền. Ngoài ra, Công ty của Quý khách có thể dựa trên những điều khoản trên Hợp đồng để thực hiện đàm phán với Ban quản lý Khu công nghiệp về việc để công ty thực hiện quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trong phạm vi nội dung câu hỏi, ý kiến tư vấn của chúng tôi chỉ mang tính tham khảo.

Mời Quý Anh/Chị đánh giá luật sư tại iLAW - Cổng thông tin tìm kiếm Luật sư | iLAW (i-law.vn) hoặc: Web: truongthanhthien.com

Luật sư Trương Thành Thiện (Mr)

ĐT/Zalo: 0913.723355 – Hotline: 0913.883399

Địa chỉ: Tầng 8 – Tòa nhà Văn phòng Thủy Lợi 4 – 205A Nguyễn Xí, Phường 26, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh; ĐT: (028)3727.3355

Trân trọng./.

Luật sư Trương Thành Thiện.

Chào Bạn, 

Lĩnh vực bạn cần tư vấn thuộc nội dung chuyên sâu và rất cần nắm rõ các nội dung cụ thể để Luật sư có thể tìm phương án thực hiện khả thi nhất. 

bạn có thể email, hoặc kết nối với Ls của LTT Lawyers để được hỗ trợ. Website của công ty: 

https://lttlawyers.com/

Luật sư Trần Minh Dũng.