Bây giờ để gia đình em xây được nhà trên đất đó . Thì phải làm như nào ạ Và đơn khiếu nại trên cấp cao cần những giấy tờ gì ạ

Chào bạn!

Trước hết bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, nếu từ chối không đúng quy định của pháp luật bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào Quý Khách hàng Trần Hữu Quân,

Công ty Luật Trương Thành Thiện, căn cứ thông tin Quý vị cung cấp, căn cứ quy định của pháp luật liên quan, chúng tôi có ý kiến trả lời, tư vấn, như sau:

1.       Cơ sở pháp lý:  

-         Bộ Luật Dân sự năm 2015;

-         Luật Đất đai năm 2013.

-         Luật Hợp tác xã năm 2012.

-         Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

-         Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

2.    Ý kiến tư vấn

Thông tin Quý khách cung cấp chưa rõ ràng về việc gia đình bạn mua đất từ hợp tác xã hay UBND xã. Do đó, chúng tôi xin phép được tư vấn sơ bộ như sau.

Thẩm quyền giao đất

Căn cứ khoản 7 Điều 9 Luật Hợp tác xã năm 2012, hợp tác xã có nghĩa vụ: “Quản lý, sử dụng đất và tài nguyên khác được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

“3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.”

Như vậy, dù là hợp tác xã hay UBND xã thì đều không có thẩm quyền giao đất. Đất gia đình Quý khách đang quản lý thuộc vào trường hợp được giao không đúng thẩm quyền.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền

Căn cứ khoản 3 và khoản 6 Điều 23 Nghị định 43/2013/NĐ-CP,

“Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”

“Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Và khoản 2 Điều 18 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:

“Xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể và chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp giao đất làm nhà ở thì chỉ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân không có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở được giao không đúng thẩm quyền.”

Như vậy, nếu đất gia đình Quý khách đang quản lý có các yếu tố như trên bao gồm:

-         Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

-         Không có tranh chấp.

-         Phù hợp với quy hoạch.

thì được quyền đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, Quý khách cần làm thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp gửi UBND xã nơi có đất, trước khi thực hiện thủ tục đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quá trình sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-         Về việc xây dựng nhà ở trên đất:

+       Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, về nguyên tắc, việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Việc xác định mục đích sử dụng đất căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai 2013, bao gồm 2 nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Đất ao được xếp vào nhóm đất nông nghiệp (mục đích sử dụng không phải là để ở). Do đó, không thể xây dựng các công trình trên đất này. Gia đình Quý khách có mong muốn xây nhà thì phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

+       Sau khi nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để chấp thuận hoặc không. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình Quý khách phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013, Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Ngoài ra, để được xây nhà thì đất của gia đình Quý khách phải không rơi vào các trường hợp không được xây nhà như đất không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch, đất không thuộc các trường hợp cấm xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

-         Nếu gia đình Quý khách đã chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư và đất không bị hạn chế xây dựng nhưng Uỷ ban nhân dân xã vẫn không cho phép xây dựng nhà, thì gia đình Quý khách có thể khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc làm đơn khởi kiện hành vi hành chính của Uỷ ban nhân dân nộp cho Toà án.

-         Căn cứ theo quy định của Luật khiếu nại 2011, gia đình Quý khách có thể khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc hết thời hạn giải quyết khiếu nại ( thông thường không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý) mà Uỷ ban nhân dân cấp xã không giải quyết thì có thể khiếu nại lần hai đến chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện (thời hạn giải quyết không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn nhưng không quá 60 ngày, kể từ ngày thụ lý).

Hồ sơ yêu cầu giải quyết khiếu nại, căn cứ Điều 34 Luật khiếu nại 2011, bao gồm:

+       Đơn khiếu nại hoặc bản ghi lời khiếu nại;

+       Tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp;

+       Biên bản kiểm tra, xác minh, kết luận, kết quả giám định (nếu có);

+       Biên bản tổ chức đối thoại (nếu có);

+       Quyết định giải quyết khiếu nại;

+       Các tài liệu khác có liên quan.

Trong phạm vi nội dung câu hỏi, ý kiến tư vấn của chúng tôi chỉ mang tính tham khảo.

Mời Quý Anh/Chị đánh giá luật sư tại iLAW - Cổng thông tin tìm kiếm Luật sư | iLAW (i-law.vn) hoặc: Web: truongthanhthien.com

Luật sư Trương Thành Thiện (Mr)

ĐT/Zalo: 0913.723355 – Hotline: 0913.883399

Địa chỉ: Tầng 8 – Tòa nhà Văn phòng Thủy Lợi 4 – 205A Nguyễn Xí, Phường 26, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh; ĐT: (028)3727.3355

Trân trọng./.

Luật sư Trương Thành Thiện.