Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn mức thông thường, trong đó có mức gấp 3 lần tiền đặt cọc.

Ví dụ: Bạn đặt cọc mua đất 200 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không tiếp tục chuyển nhượng đất thì phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc để tổng số tiền phải trả bằng 3 lần tiền cọc, tức 600 triệu đồng. Thỏa thuận này về nguyên tắc phù hợp với quy định pháp luật.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp, bạn cần lưu ý:

Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc mức phạt cọc gấp 3 lần, cách tính khoản tiền phải trả và trường hợp áp dụng.
Xác định rõ hành vi từ chối bán đất của bên bán và các trường hợp ngoại lệ nếu có thỏa thuận.
Lưu giữ hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển tiền và các tài liệu trao đổi liên quan để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Khi có tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét nội dung thỏa thuận, hiệu lực giao dịch và các tình tiết cụ thể để xác định nghĩa vụ của các bên.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.
Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư: Nguyễn Trung Hiếu

948 nhận xét

0917333769

Gọi

Thông tin

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán); nếu bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, về nguyên tắc, nếu bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy vậy, pháp luật vẫn cho phép các bên có thoả thuận khác.

Vì thế, trường hợp để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng “bán” đất (hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), nếu các bên có thoả thuận bên bán (đồng thời là bên nhận cọc) sẽ bị phạt cọc gấp 3 lần số tiền nhận cọc nếu từ chối chuyển nhượng, thì thoả thuận này là phù hợp với quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Luật sư: Lê Tuấn Anh

19 nhận xét

0919989876

Gọi

Thông tin

Chào bạn,

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự:

“...nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, mức phạt cọc theo luật là gấp 2 lần số tiền cọc (trả lại tiền cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc). Tuy nhiên, luật cho phép hai bên thỏa thuận khác, nên việc ghi mức phạt gấp 3 lần có thể được chấp nhận trong giao dịch dân sự. Bạn cần lưu ý các điểm sau:

Nguyên tắc tự do thỏa thuận: Theo Điều 3 và Điều 418 Bộ luật Dân sự, các bên được tự do thỏa thuận mức phạt vi phạm. Bộ luật Dân sự không giới hạn mức phạt tối đa đối với giao dịch dân sự. Mức trần 8% theo Luật Thương mại chỉ áp dụng cho quan hệ thương mại.

Thỏa thuận phải hợp pháp: Thỏa thuận phải do hai bên tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và không trái đạo đức xã hội (Điều 117 Bộ luật Dân sự). Nếu một bên chứng minh mình bị ép buộc hoặc lừa dối khi ký, Tòa án có thể tuyên điều khoản này vô hiệu.

Phải ghi rõ trong hợp đồng: Mức phạt gấp 3 lần phải được ghi cụ thể bằng văn bản, nêu rõ trường hợp nào bị phạt (ví dụ bên bán từ chối bán, không ký hợp đồng chuyển nhượng đúng hạn) để tránh tranh chấp về cách hiểu.

Điều khoản áp dụng cho cả hai bên: Nếu bên đặt cọc từ chối mua thì thường mất toàn bộ tiền cọc. Bạn nên cân nhắc ghi nhận quyền lợi và nghĩa vụ cân bằng giữa hai bên.

Điều kiện của giao dịch đất đai: Nếu đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai. Nếu đất không đủ điều kiện, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này, việc phạt cọc có thể không được áp dụng.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

- Luật sư tư vấn miễn phí;

- Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

- Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch.

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ: 091 998 9876

- LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

- Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Điện thoại: 091 998 9876

- Website: https://luậtsư.net/