Đặt cọc

Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã đưa 4 triệu đồng tiền cọc thuê nhà nhưng chưa ký hợp đồng thuê nhà, sau đó muốn lấy lại tiền ngay trong ngày và bên môi giới yêu cầu giữ lại 2 triệu đồng tiền phí.

Việc bên môi giới có được giữ 2 triệu đồng hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa bạn với môi giới và nội dung khi bạn chuyển tiền. Việc chưa ký hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa trong mọi trường hợp bạn đương nhiên được nhận lại 100% tiền.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì về nguyên tắc tiền đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trường hợp của bạn cần phân biệt tiền đặt cọc với phí môi giới. Khoản 2 triệu đồng không mặc nhiên được coi là phí mà môi giới được quyền giữ. Nếu trước khi chuyển tiền, bạn và môi giới không có thỏa thuận rõ ràng về việc hủy giao dịch phải trả 2 triệu đồng phí môi giới, hoặc không có căn cứ chứng minh bạn đã đồng ý khoản phí này, bạn có cơ sở yêu cầu hoàn trả toàn bộ 4 triệu đồng. Việc phạt vi phạm cũng phải dựa trên sự thỏa thuận của các bên theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Bạn nên lưu lại tin nhắn trao đổi, bài đăng cho thuê, nội dung chuyển khoản, biên nhận đặt cọc và các trao đổi với môi giới. Sau đó nhắn rõ yêu cầu hoàn trả 4 triệu đồng và đề nghị môi giới cung cấp căn cứ thỏa thuận cho khoản phí 2 triệu đồng nếu họ vẫn muốn khấu trừ.

Nếu hai bên không thỏa thuận được, bạn có thể gửi yêu cầu bằng văn bản và cân nhắc khởi kiện để yêu cầu hoàn trả số tiền mà bạn cho rằng bị giữ không có căn cứ.

Nếu bạn gửi cho luật sư ảnh chụp tin nhắn lúc đặt cọc và nội dung chuyển khoản 4 triệu đồng, luật sư có thể xem cụ thể khả năng bạn đòi lại toàn bộ số tiền.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.
Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

   Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Theo quy định về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc bên môi giới giữ lại 2 triệu đồng không đương nhiên là đúng pháp luật. Cần xem trước đó hai bên có thỏa thuận rõ về phí môi giới/phí hủy cọc hay không và khoản 4 triệu đồng được xác định là tiền đặt cọc hay khoản phí dịch vụ.

Nếu chưa ký hợp đồng thuê nhà, bạn có thể yêu cầu bên nhận cọc hoàn trả tiền và đề nghị họ cung cấp căn cứ cho việc khấu trừ 2 triệu đồng. Nếu không có thỏa thuận về khoản phí này, bạn có cơ sở để yêu cầu hoàn trả toàn bộ 4 triệu đồng.

Bạn nên giữ lại tin nhắn, giấy biên nhận/chuyển khoản 4 triệu đồng và nội dung trao đổi với môi giới để làm căn cứ. Nếu bên môi giới không trả, có thể gửi yêu cầu hoàn tiền bằng văn bản và cân nhắc khởi kiện nếu cần.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.

Chào bạn,

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về khoản 4 triệu đồng đã giao.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Do đó, việc bạn chưa ký hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa với việc khoản tiền 4 triệu đồng đương nhiên phải được hoàn trả. Cần xem lại nội dung trao đổi giữa bạn với chủ nhà hoặc môi giới tại thời điểm giao tiền, bao gồm: nội dung chuyển khoản, phiếu thu, tin nhắn, nội dung trao đổi về căn nhà, giá thuê, thời điểm ký hợp đồng và điều kiện xử lý tiền cọc.

Có thể xảy ra các trường hợp sau:

- Nếu hai bên đã thống nhất rõ 4 triệu đồng là tiền đặt cọc để bảo đảm việc ký hợp đồng thuê nhà, và sau đó thay đổi ý định, không tiếp tục ký hợp đồng, thì theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, về nguyên tắc khoản tiền đặt cọc có thể thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu khoản 4 triệu đồng chỉ là tiền giữ chỗ, giữ phòng hoặc tiền ứng trước, nhưng không có thỏa thuận rằng đây là tiền đặt cọc, không có thỏa thuận về hậu quả khi một bên không tiếp tục thuê thì không thể chỉ căn cứ vào việc đã chuyển tiền để mặc nhiên áp dụng chế tài mất cọc. Khi đó phải căn cứ toàn bộ nội dung trao đổi và chứng cứ để xác định bản chất khoản tiền.

- Nếu hai bên đã thỏa thuận rằng người thuê có quyền thay đổi ý định và được hoàn lại tiền; hoặc việc không ký được hợp đồng xuất phát từ phía chủ nhà/bên nhận cọc; hoặc bạn giao tiền trên cơ sở thông tin không đúng sự thật do bên môi giới cung cấp thì có căn cứ để yêu cầu xem xét hoàn lại tiền. Trường hợp giao dịch được xác lập do bị lừa dối hoặc thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu thì hậu quả pháp lý được giải quyết theo các Điều 127 và 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Việc bạn yêu cầu lấy lại tiền là một tình tiết để xem xét quá trình giao dịch nhưng pháp luật không có quy định chung rằng cứ hủy giao dịch trong ngày thì người đặt cọc được đương nhiên lấy lại tiền.

Thứ hai, về khoản 2 triệu đồng “phí môi giới”.

Theo điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.

Do đó, bạn cần yêu cầu bên môi giới làm rõ:

1.     Trước khi bạn giao 4 triệu đồng, hai bên có thỏa thuận bạn phải trả phí môi giới hay không;

2.     Mức phí 2 triệu đồng được thỏa thuận ở đâu;

3.     Điều kiện nào làm phát sinh khoản phí này;

4.     Khoản tiền 4 triệu đồng hiện do môi giới giữ hay đã chuyển cho chủ nhà;

5.     Môi giới nhận tiền với tư cách của chính mình hay được chủ nhà ủy quyền nhận tiền đặt cọc.

Nếu trước đó bạn không có bất kỳ thỏa thuận nào về phí môi giới 2 triệu đồng, thì bên môi giới không thể đơn phương đặt ra khoản phí này sau khi bạn yêu cầu hoàn tiền rồi coi đây là điều kiện để trả lại tiền.

Ngược lại, nếu bạn đã đồng ý trước về việc phải trả phí dịch vụ môi giới, kể cả trong trường hợp không tiếp tục thuê nhà, thì cần xem lại chính xác nội dung thỏa thuận đó để xác định nghĩa vụ thanh toán.

Về cách xử lý, bạn cần lưu giữ đầy đủ nội dung chuyển khoản 4 triệu đồng, tin nhắn với môi giới/chủ nhà, bài đăng cho thuê, phiếu thu và các nội dung trao đổi về tiền cọc, tiền môi giới. Bạn có thể yêu cầu bên đang giữ tiền trả lời bằng văn bản hoặc tin nhắn về căn cứ giữ lại 4 triệu đồng và căn cứ yêu cầu 2 triệu đồng phí môi giới.

Nếu không có thỏa thuận về phí môi giới và khoản tiền 4 triệu đồng cũng không đủ căn cứ xác định là khoản đặt cọc mà bạn phải chịu mất cọc, bạn có thể yêu cầu bên nhận tiền hoàn trả.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào Bạn Thànhh Lộc,

Qua nội dung Bạn trình bày, tôi xin trao đổi và tư vấn như sau:

Về việc đặt cọc thuê nhà

Theo thông tin Bạn cung cấp, Bạn đã giao cho bên môi giới số tiền 4 triệu đồng để đặt cọc thuê nhà nhưng hai bên chưa ký hợp đồng thuê nhà. Sau đó, Bạn muốn nhận lại tiền cọc ngay trong ngày thì bên môi giới yêu cầu giữ lại 2 triệu đồng tiền phí.

Về nguyên tắc, việc bên môi giới có được giữ lại một phần tiền hay không phải căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên tại thời điểm Bạn đặt cọc. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi đặt cọc trước hết được xác định theo nội dung thỏa thuận.

Do đó, việc chưa ký hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa với việc bên môi giới đương nhiên được giữ 2 triệu đồng. Nếu trước khi Bạn chuyển 4 triệu đồng, hai bên không có thỏa thuận rõ ràng rằng trường hợp Bạn thay đổi ý định hoặc hủy thuê thì phải chịu khoản phí 2 triệu đồng, thì bên môi giới cần có căn cứ để chứng minh quyền được khấu trừ khoản tiền này.

Đặc biệt, nếu số tiền 4 triệu đồng được xác định là tiền đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng thuê nhà, Bạn cần kiểm tra lại nội dung tin nhắn, giấy biên nhận, nội dung chuyển khoản hoặc các trao đổi giữa hai bên để xác định mục đích của khoản tiền và điều kiện hoàn trả.

Bạn có thể làm gì để yêu cầu nhận lại toàn bộ 4 triệu đồng?

Trước tiên, Bạn nên yêu cầu bên môi giới giải thích rõ căn cứ nào để giữ lại 2 triệu đồng, đồng thời đề nghị hoàn trả toàn bộ tiền nếu giữa hai bên không có thỏa thuận về khoản phí này.

Bạn nên lưu giữ toàn bộ tin nhắn, thông tin đăng cho thuê nhà, nội dung trao đổi khi đặt cọc, chứng từ chuyển khoản và các tài liệu liên quan. Đây sẽ là căn cứ quan trọng nếu sau này phát sinh tranh chấp.

👉 Nếu bên môi giới vẫn không đồng ý hoàn trả, Bạn có thể gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền cọc, nêu rõ số tiền đã giao, thời điểm giao tiền, mục đích đặt cọc và yêu cầu hoàn trả số tiền 4 triệu đồng trong một thời hạn cụ thể.

Trường hợp hai bên không thể tự thỏa thuận, Bạn có quyền cân nhắc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tuy nhiên, để xác định chính xác Bạn có quyền lấy lại toàn bộ 4 triệu đồng hay không, cần xem cụ thể nội dung thỏa thuận đặt cọc và các tin nhắn giữa Bạn với bên môi giới. Nếu trong thỏa thuận đã có điều khoản về phí hủy cọc hoặc phí môi giới trong trường hợp không tiếp tục thuê thì việc xử lý sẽ khác.

📌 Anh/Chị có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết:

Chúng tôi có thể hỗ trợ kiểm tra nội dung trao đổi, thỏa thuận đặt cọc và tư vấn hướng yêu cầu hoàn trả tiền phù hợp.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở thông tin do người hỏi cung cấp và quy định pháp luật tại thời điểm tư vấn. Việc xác định quyền, nghĩa vụ của các bên phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận và toàn bộ tài liệu, chứng cứ của vụ việc. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về biện pháp bảo đảm bằng Đặt cọc.

2. Qua sự việc của bạn, dù hai bên chưa ký hợp đồng thuê nhà chính thức bằng văn bản, nhưng việc bạn đã chuyển 4 triệu đồng (có biên nhận hoặc tin nhắn, lịch sử chuyển khoản) được pháp luật công nhận là một giao dịch đặt cọc hợp pháp nhằm mục đích bảo đảm cho việc sẽ giao kết hợp đồng thuê nhà. Nếu bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Việc bạn đổi ý không muốn thuê nữa và xin lấy lại tiền ngay trong ngày xuất phát từ phía bạn, chứ không phải do bên cho thuê vi phạm cam kết (như nhà hỏng, không đúng mô tả...). Do đó, về mặt luật pháp, bạn đang ở thế bất lợi và có nguy cơ mất toàn bộ 4 triệu tiền cọc. Bạn nên thương lượng lại với bên nhận đặt cọc để có thể nhận lại số tiền của mình.

3. Nếu còn vướng mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để có thể tư vấn và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Xin chào Anh/Chị Thànhh Lộc, dựa trên những thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn về vấn đề của Anh/Chị như sau:

➡️ Kết luận

Việc Anh/Chị chưa ký hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa chắc chắn được hoàn lại toàn bộ 4 triệu đồng, vì pháp luật thừa nhận giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Do đó phải kiểm tra thỏa thuận tại thời điểm giao tiền.

Nếu 4 triệu thực sự là tiền đặt cọc để bảo đảm việc ký hợp đồng thuê, và hai bên đã thống nhất điều kiện xử lý tiền cọc khi người thuê đổi ý, thì việc Anh/Chị xin hủy ngay trong ngày vẫn có thể phải chịu hậu quả theo thỏa thuận đặt cọc. Thời gian chỉ vài giờ hay trong cùng một ngày không tự động làm thỏa thuận vô hiệu.

Tuy nhiên, riêng khoản 2 triệu đồng mà môi giới yêu cầu, Anh/Chị nên yêu cầu họ chứng minh căn cứ thu. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới có quyền thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên; Luật này hiện có hiệu lực từ 01/08/2024 và còn hiệu lực.

Vì vậy, nếu trước khi giao tiền Anh/Chị không hề thỏa thuận phải trả cho môi giới 2 triệu đồng khi không tiếp tục thuê, thì môi giới cần có căn cứ pháp lý/thỏa thuận để yêu cầu khoản tiền này, chứ không thể đơn phương đặt ra mức phí sau khi phát sinh việc hủy thuê.

Anh/Chị nên nhắn bằng văn bản yêu cầu họ hoàn lại 4 triệu đồng và cung cấp căn cứ nếu muốn khấu trừ bất kỳ khoản nào. Nếu họ viện dẫn “mất cọc” hoặc “phí môi giới 2 triệu”, yêu cầu gửi lại chính xác nội dung thỏa thuận mà Anh/Chị đã xác nhận.

Nếu có phiếu đặt cọc, nội dung chuyển khoản hoặc đoạn tin nhắn trước khi chuyển 4 triệu, chỉ cần kiểm tra các tài liệu này sẽ xác định rõ hơn Anh/Chị có cơ sở đòi lại 4 triệu, 2 triệu hay không được hoàn cọc.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ℹ️ Thông tin này được biên soạn nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.
🚫 Nội dung không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể. Việc áp dụng quy định pháp luật có thể khác nhau tùy theo hồ sơ, tình tiết thực tế và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm áp dụng.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE
📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512
📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.