Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chào bạn, căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp, Luật sư xin đưa ra tư vấn như sau:

Những trường hợp được phép thanh toán bằng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam được quy định cụ thể tại Thông tư 32/2013/TT-NHNN, sửa đổi bổ sung tại Thông tư 16/2015/TT-NHNN và Thông tư 03/2019/TT-NHNN. Một số trường hợp được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép thanh toán bằng ngoại tệ như:

Ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép kinh doanh, cung ứng dịch vụ ngoại hối (sau đây gọi tắt là tổ chức tín dụng được phép) được giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận bằng ngoại hối trong phạm vi kinh doanh, cung ứng dịch vụ ngoại hối đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật;

Người cư trú thực hiện hợp đồng ủy thác nhập khẩu, xuất khẩu theo quy định sau:

Người cư trú nhận ủy thác nhập khẩu được ghi giá trong hợp đồng ủy thác nhập khẩu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản đối với giá trị hợp đồng nhập khẩu từ bên ủy thác nhập khẩu;

Người cư trú nhận ủy thác xuất khẩu được ghi giá trong hợp đồng ủy thác xuất khẩu bằng ngoại tệ và thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản đối với giá trị hợp đồng xuất khẩu cho bên ủy thác xuất khẩu;

Người cư trú là nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài thực hiện theo quy định sau:

Đối với chi phí ngoài nước liên quan đến việc thực hiện gói thầu thông qua đấu thầu quốc tế theo quy định tại Luật Đấu thầu: nhà thầu được chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài;

Đối với việc thực hiện gói thầu theo quy định của pháp luật về dầu khí: nhà thầu được chào thầu bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài; …

Về vấn đề thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ trong hợp đồng, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đưa ra 2 hướng:

Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, thì hợp đồng kinh tế bị coi là vô hiệu toàn bộ. Trong trường hợp này nếu một hoặc các bên có yêu cầu Toà án giải quyết thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung;

Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam thì không bị coi là vô hiệu toàn bộ.

Như vậy theo Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, nếu hai bên ký kết hợp đồng thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ mà một bên hoặc các bên không thuộc trường hợp được phép thanh toán bằng ngoại tệ quy định tại Thông tư 32/2013/TT-NHNN, thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu toàn bộ.

Tuy nhiên, nếu 2 bên ký kết hợp đồng thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ mà một bên hoặc các bên không thuộc trường hợp được phép thanh toán bằng ngoại tệ quy định tại Thông tư 32/2015/TT-NHNN, nhưng sau đó hai bên lại thanh toán bằng đồng Việt Nam thì Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao không coi hợp đồng đó là vô hiệu.

Do đó, khi doanh nghiệp ký kết hợp đồng nên cân nhắc thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ hay đồng Việt Nam, nếu thỏa thuận trong hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ thì sau đó nên hai bên nên thanh toán bằng ngoại tệ để tránh hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ.

TRÊN ĐÂY LÀ Ý KIẾN TƯ VẤN CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Nếu bạn cần tư vấn, cần luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp và hỗ trợ thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật, bạn có thể đến trực tiếp Văn phòng Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 422 Võ văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc văn phòng giao dịch của Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh tại: 158/1A Nguyễn Sơn, P.Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú (Tầng 2).

Trân trọng./

Luật sư Dương Hoài Vân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh

Luật sư Dương Hoài Vân.

Chào bạn,

Đầu tiên Công ty Luật TLT xin gửi lời chào trân trọng đến bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng đặt câu hỏi.

Về câu hỏi của bạn, Chúng tôi xin có chia sẻ như sau:

Câu hỏi của bạn đặt ra khá chung, chưa đủ thông tin, tài liệu làm cơ sở để chúng tôi có thể đưa ra  ý kiến tư vấn chính xác nhất.

Bạn tham khảo các quy định sau để áp dụng cho trường hợp của mình:

Điều 4. Các trường hợp được sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam

16. Người không cư trú thực hiện theo quy định sau:

a) Được chuyển khoản bằng ngoại tệ cho người không cư trú khác;

b) Được ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ và thanh toán tiền xuất khẩu hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ chuyển khoản cho người cư trú. Người cư trú được báo giá, định giá bằng ngoại tệ và nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho người không cư trú.

c) Nhà đầu tư nước ngoài được đặt cọc, ký quỹ bằng ngoại tệ chuyển khoản khi tham gia đấu giá trong các trường hợp sau:

(i) Mua cổ phần tại doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hóa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;

(ii) Mua cổ phần, phần vốn góp của nhà nước tại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước thực hiện thoái vốn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;

(iii) Mua cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp khác thực hiện thoái vốn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Trường hợp trúng đấu giá, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chuyển vốn đầu tư theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối để thanh toán giá trị mua cổ phần, phần vốn góp. Trường hợp đấu giá không thành công, nhà đầu tư nước ngoài được chuyển ra nước ngoài số tiền đặt cọc, ký quỹ bằng ngoại tệ sau khi đã trừ đi các chi phí phát sinh liên quan (nếu có).

I. VIỆC XÁC ĐỊNH HỢP ĐỒNG KINH TẾ VÔ HIỆU

3. Đối với hợp đồng kinh tế mà trong nội dung của hợp đồng các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ cần phân biệt như sau:

a. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, thì hợp đồng kinh tế bị coi là vô hiệu toàn bộ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT (các bên vi phạm các quy định của Nhà nước về quản lý ngoại tệ). Trong trường hợp này nếu một hoặc các bên có yêu cầu Toà án giải quyết thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ.

Chúng tôi rất sẵn lòng hỗ trợ để bảo vệ tốt nhất và có lợi nhất quyền lợi chính đáng của bạn.

Bạn có thể liên hệ Luật sư TLT theo thông tin sau:

-          Luật sư Nguyễn Quang Trung – 0862667736

-          Giám đốc Công ty Luật TNHH TLT

-          www.tltlegal.com

Trân trọng.

Luật sư Nguyễn Quang Trung.

Chào bạn!

Hợp đồng này không bị vô hiệu bạn nhé.

Thứ nhất, hợp đồng chỉ vô hiệu khi vi phạm điều cấm của LUẬT.

Thứ hai, ông A là người không cư trú, được phép sử dụng ngoại tệ.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Tranh chấp Hợp đồng mua bán là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Khi tranh chấp xảy ra, có nhiều trường hợp Tòa án đã tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến Hợp đồng mua bán vô hiệu, vậy những nguyên nhân đó là gì?

Theo quy định tại Điều 117  Bộ luật Dân sự 2015 giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện :

Về chủ thể:

+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Tham gia giao dịch dân sự trên tinh thần tự nguyện, không bị ép buộc

Về mục đích, nội dung:  không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo quy định tại các Điều:  Điều 123, Điều 124, Điều 125, Điều 126, Điều 127, Điều 128, Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về các trường hợp hợp đồng vô hiệu, cụ thể:

• Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
• Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
• Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Chúng tôi xin trân trọng giới thiệu đến Quý khách hàng vụ án thực tế về trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và Tòa án đã tuyên hợp đồng vô hiệu qua Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 25/9/2017 về kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đông vô hiệu  của Tòa án nhân dân  huyện Sơn Động tỉnh Bắc Giang để xem xét trường hợp vô hiệu của Hợp đồng chuyển nhượng ở bản án vì lý do gì.

Ông Trương Văn T và bà Trần Thị K là vợ chồng, tháng 6/2016 ông Trương Văn T đã tự ý bán 400m2 đất nông nghiệp trên cho ông Trương Văn H, bà Trần Thị N người cùng thôn, việc mua bán hai bên như thế nào, giá cả bao nhiêu bà không được biết, vì thời gian đó bà đi làm ăn không có nhà. Hiện diện tích đất mua bán gia đình ông H, bà N đang quản lý. Đất trên là do của bố chồng bà (ông L) đã giao lại cho bà toàn quyền quản lý, canh tác lâu dài, việc mua bán giữa ông H với ông T chưa được sự đồng ý của bà cùng bà K1, bà P là trái quy định của pháp luật. Nay bà K yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa ông Trương Văn T với ông Trương Văn H vô hiệu.

Nhận định của Tòa án: Việc ông Trương Văn T đã tự ý chuyển nhượng đất cho ông Trương Văn H khi chưa được sự đồng ý của bà K1, bà P trong gia đình được quyền đồng sử hữu tài sản cũng như chưa được sự đồng ý của bà Trần Thị K là người ông L ủy quyền thừa kế cho quản lý, sử dụng lâu dài tài sản, giấy chuyển nhượng không có xác nhận, chứng thực của UBND xã L hoặc công chứng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là trái với quy định của pháp luật về chủ thể và hình thức giao dịch.

Tòa án ra quyết định Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 28 tháng 5 năm 2016 giữa ông Trương Văn T với ông Trương Văn H vô hiệu.

Như vậy, theo bản án của Toà sơ thẩm, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức giao dịch với lý do không có xác nhận, chứng thực của UBND xã L hoặc công chứng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tòa án đã căn cứ vào điều kiện quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức của giao dịch dân sự theo Điều 129 BLDS 2015, tuy nhiên cần lưu ý rằng có những trường hợp Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Về chủ thể, theo quy định Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Nên nếu là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi làm thủ tục chuyển nhượng  quyền sử dụng đất để bảo vệ lợi ích của hai vợ chồng thì cả hai phải ký vào hợp đồng đó.

Vì vậy, khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không chúng ta cần xem xét về Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng và những trường hợp vô hiệu của hợp đồng theo quy định của pháp luật để làm căn cứ xem xét.

Chuyên viên: HOÀI LINH

Tư vấn mua bán nhà đất

Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:

• Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
• Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất đang thế chấp tại Ngân hàng, …
• Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
• Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;

LIÊN HỆ

Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:

Luật sư PHẠM THỊ NHÀN                              Hotline:  0968.605.706.hoặc 0909257165

+  https://luatsunhadathcm.com/   (Website chuyên đất đai)

+   https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)

+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ

+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124

Luật sư Phạm Thị Nhàn.