Xử lý thế nào khi nhà lân cận thi công gây nứt tường?

Chào bạn,

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, tôi tư vấn cho bạn như sau:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Đồng thời, theo Điều 584 và Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp việc thi công xây dựng gây thiệt hại cho nhà ở liền kề thì chủ thể có trách nhiệm phải bồi thường theo quy định pháp luật. Nếu người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015, thiệt hại được bồi thường bao gồm tài sản bị hư hỏng, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại và các thiệt hại khác theo quy định pháp luật.

Theo đó, nếu có căn cứ xác định việc thi công của nhà bên cạnh là nguyên nhân gây nứt tường nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, bao gồm chi phí sửa chữa, khắc phục những hư hỏng thực tế.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

- Thứ nhất, chụp ảnh, quay video hiện trạng các vết nứt, ghi nhận thời điểm phát sinh hư hỏng và thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh tình trạng nhà ở trước khi công trình liền kề thi công.

- Thứ hai, liên hệ chủ sở hữu công trình bên cạnh để yêu cầu phối hợp kiểm tra hiện trạng, lập biên bản ghi nhận thiệt hại và thỏa thuận phương án khắc phục, bồi thường.

- Thứ ba, trường hợp có tranh chấp về nguyên nhân hoặc mức độ thiệt hại, bạn có thể đề nghị đơn vị có chuyên môn thực hiện kiểm định, đánh giá hiện trạng để xác định nguyên nhân gây nứt tường và chi phí khắc phục.

- Thứ tư, nếu bên thi công không hợp tác hoặc tiếp tục thi công gây mất an toàn, bạn có thể gửi đơn phản ánh, đề nghị UBND cấp xã nơi có công trình kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền. Trường hợp không thỏa thuận được về bồi thường, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, theo Điều 51 Luật Xây dựng năm 2025 và Điều 10 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, việc thi công xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình liền kề, lân cận. Trường hợp xuất hiện dấu hiệu mất an toàn, bạn cần kịp thời yêu cầu chủ công trình thực hiện biện pháp bảo đảm an toàn và đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Khi nhà bên cạnh xây dựng làm nứt tường nhà mình, trước hết, bạn nên chụp ảnh, quay video hiện trạng vết nứt, lưu lại thời điểm phát sinh và các tài liệu liên quan để làm căn cứ chứng minh thiệt hại. Đồng thời, bạn nên yêu cầu chủ nhà và đơn vị thi công phối hợp kiểm tra, lập biên bản hiện trạng, xác định nguyên nhân và thỏa thuận phương án khắc phục, bồi thường.

Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình gây ra; nếu người thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường.

Trường hợp các bên không thống nhất, bạn có thể gửi đơn đề nghị UBND phường kiểm tra, ghi nhận hiện trạng và hướng dẫn giải quyết; nếu có dấu hiệu nứt nghiêm trọng, nguy cơ mất an toàn, cần yêu cầu kiểm tra ngay và hạn chế sử dụng khu vực nguy hiểm. Nếu không đạt được thỏa thuận về việc khắc phục, bồi thường, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu bồi thường các thiệt hại thực tế có căn cứ chứng minh theo quy định pháp luật.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Xin chào Anh/Chị Trần Nông, dựa trên những thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin giải đáp và tư vấn về vấn đề của Anh/Chị như sau:

Quy định và hướng xử lý

➡️ Kết luận và hướng xử lý

Nếu nhà bên cạnh thi công gây nứt tường nhà Anh/Chị, chúng tôi khuyến nghị thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1 – Ghi nhận hiện trạng: Chụp ảnh, quay video các vết nứt, ghi nhận thời điểm xuất hiện, mức độ hư hỏng và hoạt động thi công bên cạnh. Giữ lại hình ảnh nhà trước khi bị ảnh hưởng nếu có.

Bước 2 – Yêu cầu kiểm tra: Liên hệ chủ nhà và đơn vị thi công để lập biên bản hiện trạng. Trường hợp có tranh chấp về nguyên nhân, nên đề nghị đơn vị chuyên môn độc lập kiểm định, đánh giá kết cấu và xác định nguyên nhân nứt tường.

Bước 3 – Gửi đơn đến UBND cấp xã: Đề nghị kiểm tra công trình xây dựng, ghi nhận thiệt hại và xử lý vi phạm nếu phát hiện. Nếu có dấu hiệu nhà nghiêng, lún, nứt kết cấu chịu lực hoặc nguy cơ sập đổ, cần di chuyển khỏi khu vực nguy hiểm và yêu cầu kiểm tra khẩn cấp.

Bước 4 – Yêu cầu bồi thường: Gửi văn bản yêu cầu bên có trách nhiệm thanh toán chi phí khắc phục thiệt hại. Nên kèm biên bản hiện trạng, kết quả kiểm định và dự toán sửa chữa.

Bước 5 – Khởi kiện nếu không thỏa thuận được: Yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, kèm các chứng cứ đã thu thập.

Kết luận: Anh/Chị có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại khi nhà bên cạnh thi công gây nứt tường nhà mình. Tuy nhiên, để yêu cầu được giải quyết hiệu quả, cần ưu tiên chứng minh nguyên nhân gây nứt, mức độ thiệt hại và trách nhiệm của các bên liên quan.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ℹ️ Thông tin này được biên soạn nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.

🚫 Nội dung không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng vụ việc cụ thể. Việc áp dụng quy định pháp luật có thể khác nhau tùy theo hồ sơ, tình tiết thực tế và các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm áp dụng.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE

📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512

📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào Anh Trần Nông,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về trách nhiệm khi thi công xây dựng làm nứt tường nhà liền kề

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo đảm an toàn và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề, xung quanh.

Bên cạnh đó, Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình gây ra. Trường hợp người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Như vậy, nếu việc xây dựng nhà bên cạnh thực sự là nguyên nhân làm nứt tường nhà Anh thì chủ thể có trách nhiệm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại tương ứng. Tuy nhiên, cần xác minh nguyên nhân nứt tường, mức độ hư hỏng và mối quan hệ giữa hoạt động thi công với thiệt hại thực tế để có căn cứ yêu cầu bồi thường.

Anh nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trước hết, Anh nên chụp ảnh, quay video các vị trí tường bị nứt, ghi nhận thời điểm xuất hiện vết nứt và lưu giữ những tài liệu liên quan đến quá trình thi công của nhà bên cạnh. Nếu có thể, Anh nên lập biên bản ghi nhận hiện trạng nhà ở, có người làm chứng hoặc đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ ghi nhận.

Tiếp theo, Anh nên trao đổi với chủ nhà đang thi công, đề nghị phối hợp kiểm tra hiện trạng và xác định nguyên nhân gây nứt tường. Trường hợp hai bên không thống nhất được, Anh có thể đề nghị đơn vị chuyên môn kiểm tra, đánh giá tình trạng công trình để làm căn cứ xác định thiệt hại và chi phí sửa chữa cần thiết.

Nếu có căn cứ xác định thiệt hại do hoạt động xây dựng gây ra, Anh có thể yêu cầu bên có trách nhiệm thực hiện việc sửa chữa, khắc phục và bồi thường các thiệt hại thực tế theo quy định pháp luật. Trường hợp bên kia không hợp tác, Anh có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có công trình hỗ trợ giải quyết, đồng thời xem xét khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường.

Trường hợp tường nứt nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn, Anh cần hạn chế sử dụng khu vực nguy hiểm, chủ động di chuyển người và tài sản đến nơi an toàn nếu cần thiết, đồng thời đề nghị cơ quan chức năng kiểm tra và có biện pháp xử lý kịp thời.

👉 Tóm lại, Anh không bắt buộc phải tự chịu chi phí sửa chữa nếu có căn cứ xác định nhà bên cạnh thi công gây nứt tường nhà mình. Điều quan trọng là cần ghi nhận hiện trạng, xác định nguyên nhân và thu thập chứng cứ trước khi tiến hành sửa chữa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ đánh giá hồ sơ, soạn thảo văn bản yêu cầu bồi thường và tư vấn phương án giải quyết phù hợp.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Trách nhiệm bồi thường và mức bồi thường cụ thể phụ thuộc vào nguyên nhân gây nứt tường, thiệt hại thực tế, chứng cứ và kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra.

Căn cứ Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng biện pháp thi công được phê duyệt, không bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng liền kề gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác.

2. Qua sự việc của bạn, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư công trình xây dựng bên cạnh phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho nhà bạn và khắc phục hậu quả. Bạn nên thông báo cho chủ công trình và đơn vị thi công về việc nhà bạn bị nứt. Yêu cầu hai bên lập Biên bản ghi nhận sự việc (ghi rõ vị trí nứt, có chữ ký của chủ nhà bên cạnh, thầu thi công và bạn) và thỏa thuận tạm dừng các hạng mục thi công gây rung lắc, sụt lún để tìm giải pháp khắc phục.

3. Nếu bạn còn thắc mắc, hãy liên hệ với Luật sư để có hướng dẫn chi tiết hơn.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Trường hợp nhà bên cạnh thi công xây dựng làm nứt tường nhà bạn, bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu công trình và các bên có trách nhiệm khắc phục thiệt hại, bồi thường theo quy định pháp luật. Cụ thể:

1. Căn cứ pháp lý về trách nhiệm bồi thường

Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình gây ra. Nếu người thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường.

Ngoài ra, Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại và nguyên tắc bồi thường toàn bộ, kịp thời.

2. Bạn nên thực hiện các bước sau

- Bước 1: Ghi nhận hiện trạng. Chụp ảnh, quay video các vết nứt, ghi nhận thời điểm xuất hiện và diễn biến hư hỏng; lưu giữ hình ảnh nhà trước khi công trình bên cạnh thi công nếu có. Không tự ý sửa chữa ngay khi chưa ghi nhận đầy đủ chứng cứ, trừ trường hợp cần xử lý khẩn cấp để bảo đảm an toàn.

- Bước 2: Yêu cầu kiểm tra, lập biên bản. Trao đổi với chủ nhà và đơn vị thi công, đề nghị cùng kiểm tra hiện trạng, lập biên bản về vị trí, mức độ nứt và phương án khắc phục. Nếu vết nứt lớn, có dấu hiệu lún, nghiêng hoặc nguy cơ sập đổ, bạn cần hạn chế sử dụng khu vực nguy hiểm và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra ngay.

- Bước 3: Yêu cầu bồi thường, sửa chữa. Đề nghị bên có trách nhiệm thanh toán chi phí kiểm định, sửa chữa hợp lý và các thiệt hại thực tế khác nếu có căn cứ pháp luật. Trường hợp các bên không thống nhất về nguyên nhân hoặc mức bồi thường, bạn có thể thuê đơn vị chuyên môn đánh giá hiện trạng, nguyên nhân và mức độ thiệt hại.

- Bước 4: Gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền. Nếu bên thi công hoặc chủ nhà không hợp tác, bạn có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có công trình kiểm tra, xử lý về trật tự xây dựng và an toàn công trình. Nếu tranh chấp bồi thường không giải quyết được bằng thương lượng, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường.

3. Một số lưu ý quan trọng

Bạn nên giữ lại toàn bộ hình ảnh, biên bản làm việc, văn bản yêu cầu khắc phục, báo giá sửa chữa và chứng từ chi phí phát sinh. Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh thiệt hại và yêu cầu bồi thường.

Việc nhà bạn xuất hiện vết nứt trong thời gian hàng xóm xây dựng là căn cứ để yêu cầu kiểm tra, nhưng chưa đủ để mặc nhiên kết luận toàn bộ hư hỏng do công trình bên cạnh gây ra. Cần xác định mối liên hệ giữa hoạt động thi công và thiệt hại thực tế để giải quyết khách quan.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.

Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.