Về luật dân sự và luật nhà ở

Chào bạn,

Lời đầu tiên, Công ty Luật TNHH Một thành viên Vân Hoàng Minh (V&HM Law Firm) xin gửi lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe. Chúng tôi chân thành trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi cho chúng tôi.

Về vấn đề pháp lý mà bạn yêu cầu, tôi xin có một số chia sẻ như sau:

Thứ nhất, đối với vụ việc của bạn, do thông tin bạn cung cấp chưa rõ, chúng tôi cần bạn cung cấp hồ sơ liên quan đến các vấn đề nêu trên thì mới đưa ra hướng tư vấn rõ ràng cho bạn được.

Thứ hai, đây là vụ việc theo sự đánh giá của tôi là tương đối phức tạp và cần có sự trao đổi trực tiếp, cụ thể và rõ ràng để làm sáng tỏ những thắc mắc, đồng thời có thể đưa ra sự tư vấn nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn. Do đó, bạn có thể mang đầy đủ hồ sơ có liên quan đến văn phòng của V&HM Law Firm tại: 422 (Tầng 3) Võ Văn Kiệt, Phường Cô Giang, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh gặp trực tiếp Luật sư để được trao đổi, tư vấn cụ thể hơn.

Trân trọng./.

Luật sư Dương Hoài Vân.

Chào bạn!

Những vấn để mang tính học thuật thế này thì bạn nên đưa ra thảo luận nhóm hoặc tham khảo ý kiến các thầy mà mình đang theo học thì sẽ tốt hơn. Còn trong thực tế sự việc không đơn giản nhưng một bài tóan vậy.

Luật sư Nguyễn Sơn Trung.

Tóm tắt sự kiện

A cho B ký hợp đồng thuê nhà diện tích 70m2 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn trước nhà 40m2) thời hạn 1 năm. Sau 2 tháng thuê, A bán nhà lại cho C và C yêu cầu sẽ xây dãy trọ trước phần sân và tăng giá tiền thuê của B.

2. Vấn đề pháp lý đặt ra: C có quyền xây dãy trọ trước phần sân và tăng giá tiền thuê của B không?Ý kiến tư vấn

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Nhà ở năm 2014

3. Nội dung tư vấn

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chủ sở hữu tài sản có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, theo Điều 127 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà.

 Vậy, A đã thông báo trước bằng văn bản cho B về việc bán lại nhà cho C hay chưa?

Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Nội dung Hợp đồng quy định như thế nào về trách nhiệm của Bên A đối với bên B trong trường hợp bán lại nhà cho người thứ ba, cụ thể là C hay không? A và B đã thỏa thuận như thế nào về trách nhiệm của mỗi bên?

Theo quy định trên, B vẫn có quyền tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng và C có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, khi C tăng giá nhà ở bất hợp lý nếu B và C không thể thỏa thuận lại giá thuê thì B có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng như phải đặc biệt chú ý theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên đơn phương  phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. B có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định rõ về vấn đề này.

Khi xem xét giải quyết tranh chấp những điều khoản ký trong Hợp đồng thuê nhà giữa A và B được ưu tiên áp dụng . Chúng tôi chỉ đưa ra được ý kiến dựa trên một số thông tin cơ bản bạn nêu ra, nếu bạn muốn được tư vấn rõ hơn thì vui lòng cung cấp Hợp đồng thuê nhà giữa A và B để chứng tôi xem xét và có ý kiến tư vấn chính xác, khách quan hơn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về BẢO VỆ NGƯỜI THUÊ NHÀ KHI CĂN NHÀ BỊ BÁN CHO NGƯỜI KHÁC. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Thông tin chúng tôi cung cấp nhằm gúp cá nhân, tổ chức tham khảo và không áp dụng tùy tiện.

Trường hợp trong nội dung tư vấn BẢO VỆ NGƯỜI THUÊ NHÀ KHI CĂN NHÀ BỊ BÁN CHO NGƯỜI KHÁC có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý vị.

Hy vọng sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích tới quý vị.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi qua thông tin sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH CỘNG ĐỒNG VẠN TÍN

Luật sư PHẠM THỊ NHÀN                              ĐT:  0968.605.706.hoặc 0909257165

+  https://luatsunhadathcm.com/   (Website chuyên đất đai)

+   https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)

+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ

Luật sư Phạm Thị Nhàn.