Tranh chấp đất đai

Chào bạn, Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và bên bán đã kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại văn phòng công chứng. Do đó trong trường hợp, hợp đồng đã ký kết đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng đã ký có hiệu lực pháp luật. Các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Việc bên bán không muốn tiếp tục bán đất cho bạn nữa mà không có căn cứ là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ. Bạn có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Điều 5 Luật công chứng 2014 quy định:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng  không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”

Hi vọng nội dung tư vấn trên giúp ích cho bạn. Trân trọng!

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư của Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo:

0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh

Liên hệ qua Email: lsnguyentrunghieu@gmail.com

Website: Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào bạn,

Theo thông tin bạn cung cấp không rõ cụ thể nội dung mà bạn đã thỏa thuận về hợp đồng mua bán như thế nào?, cụ thể vụ việc.

Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp và Theo kinh nghiệm của Luật sư 11 thì Luật sư 11 xin tư vấn cho bạn về vấn đề này, như sau:

Khi đã ký kết hợp đồng thì hai bên đã ràng buộc nghĩa vụ lẫn nhau, việc bên bán không bán nữa là đang vi phạm nghĩa vụ, với việc này bạn có thể khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Cơ sở pháp:

Điều 274, khoản 1 điều 275, điều 351, điều 352, điều 361 Bộ luật Dân sự 2015

Điều 274. Nghĩa vụ

Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền).

Điều 275. Căn cứ phát sinh nghĩa vụ

Nghĩa vụ phát sinh từ căn cứ sau đây:

1. Hợp đồng

….

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Điều 352. Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ

Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

 Trân trọng!

Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho bạn.

Lưu lại thông tin của luật sư và add Zalo để liên hệ khi cần.

Luật sư Nguyễn Thành Huân (Luật sư Huân 11)

Giám đốc Eleven Law Firm (285/74 Cách Mạng Tháng 8, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh)

Điện thoại: 0979 800 000

Emaill: luatsuhuan11@gmail.com

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Luật sư trả lời như sau:

- Căn cứ theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bên bán):

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác.

- Căn cứ theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản quy định Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (bên mua):

a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

Theo đó, do hợp đồng chuyển nhượng được ký tại văn phòng công chứng là hợp pháp. Vì vậy  trường hợp bên bán không bán nữa thì Quý khách có thể khởi kiện ra tòa án nơi có đất để yêu cầu tòa án buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ sang tên chủ quyền.

- Chức vụ: Trưởng VPLS Nhân Quyền.

- Địa chỉ: Số 61 Đoàn Như Hài, P.13, quận 4, Tp. HCM.

- ĐT: 0908258022 (có zalo).

- Email: vplsnhanquyen@gmail.com

- Website:www.luatsunhanquyen.com

Luật sư Hồ Phước Long.