Đất giấy tay

Chào bạn,

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và văn bản viết tay năm 2010

Theo thông tin bạn cung cấp, toàn bộ thửa đất hiện vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bác của bạn. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để gia đình bác chứng minh quyền sử dụng đất và yêu cầu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp khi phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, đối với văn bản có tiêu đề “Đơn trình bày” được lập năm 2010, cần căn cứ vào nội dung, mục đích giao dịch và quá trình thực hiện để xác định đây là thỏa thuận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hay một giao dịch khác.

Do văn bản được lập vào năm 2010, việc xem xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch phải căn cứ vào Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm xác lập, đồng thời đối chiếu Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 về điều khoản chuyển tiếp.

Theo khoản 2 Điều 689, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 và điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Theo đó, việc văn bản năm 2010 chỉ có chữ ký của vợ chồng bác bạn, xác nhận của đội trưởng đội sản xuất, tổ trưởng tổ dân phố và đóng dấu của hợp tác xã không thay thế thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào việc thiếu công chứng, chứng thực hoặc thiếu chữ ký của gia đình A để kết luận ngay giao dịch vô hiệu. Tòa án cần xem xét toàn bộ chứng cứ, việc giao nhận đất, sự thỏa thuận giữa các bên, quá trình thực hiện giao dịch và quy định pháp luật áp dụng.

Đối với người con trai cả mới 12 tuổi tại thời điểm lập giấy, cần xác định đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, vợ chồng hay hộ gia đình. Theo khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn phải có sự đồng ý của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên. Do đó, việc không có chữ ký của người con 12 tuổi chưa đủ căn cứ để xác định giao dịch vô hiệu.

2. Về quyền lợi đối với 1/2 diện tích đất chỉ cho gia đình A gieo cấy

Theo thông tin bạn trình bày, văn bản năm 2010 chỉ đề cập đến việc chuyển giao 1/2 diện tích đất nông nghiệp cho gia đình A, trong khi 1/2 diện tích còn lại chỉ được cho sử dụng để gieo cấy và không có thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu có căn cứ chứng minh đúng nội dung này thì gia đình bác bạn có cơ sở yêu cầu Tòa án xác định gia đình A chỉ được sử dụng phần đất còn lại theo thỏa thuận.

Việc gia đình A trực tiếp canh tác từ năm 2010 đến nay không đồng nghĩa với việc họ được xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, Tòa án vẫn phải đánh giá quá trình sử dụng đất cùng các tài liệu, chứng cứ khác để xác định bản chất quan hệ giữa các bên.

3. Về quyền nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu thuộc trường hợp và đáp ứng điều kiện được bồi thường theo quy định pháp luật.

Đồng thời, Điều 103 Luật Đất đai năm 2024 quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại.

Vì vậy, cần phân biệt tiền bồi thường về quyền sử dụng đất với tiền bồi thường đối với cây trồng, tài sản và các khoản hỗ trợ khác.

Nếu gia đình bác bạn được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với 1/2 diện tích đất đang tranh chấp thì có cơ sở yêu cầu được nhận khoản tiền bồi thường về đất tương ứng theo phương án bồi thường được phê duyệt. Đối với cây trồng do gia đình A trực tiếp đầu tư, tạo lập, quyền được bồi thường phải được xem xét riêng theo quy định pháp luật và tình trạng thực tế.

Trường hợp toàn bộ hoặc một phần diện tích đất đang có tranh chấp mà chưa được giải quyết thì theo khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024, tiền bồi thường, hỗ trợ đối với đất, tài sản đang tranh chấp được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn.

4. Về hướng giải quyết khi gia đình A đã khởi kiện

Do gia đình A đã khởi kiện, chúng tôi đề xuất gia đình bác bạn thực hiện các công việc sau:

Thứ nhất, thu thập tài liệu, chứng cứ: Bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bản gốc “Đơn trình bày” năm 2010, tài liệu về nguồn gốc đất, hồ sơ giao đất nông nghiệp và các chứng cứ chứng minh hai bên chỉ thỏa thuận cho gia đình A gieo cấy đối với 1/2 diện tích còn lại.

Gia đình bác bạn cũng nên xác định những người trực tiếp chứng kiến việc lập giấy, giao đất và thỏa thuận sử dụng đất năm 2010 để đề nghị Tòa án lấy lời khai người làm chứng khi cần thiết.

Thứ hai, trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện: Căn cứ Điều 199 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bác bạn cần nộp văn bản ghi ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện, đồng thời cung cấp tài liệu, chứng cứ bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong đó, cần làm rõ văn bản năm 2010 chỉ đề cập đến 1/2 diện tích đất; không có thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất đối với 1/2 diện tích còn lại và quá trình gia đình A sử dụng đất là theo sự cho phép của gia đình bác, nếu có chứng cứ chứng minh.

Thứ ba, xem xét yêu cầu phản tố nếu cần thiết: Theo Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, trường hợp có căn cứ và đáp ứng điều kiện luật định, bác bạn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố để Tòa án giải quyết trong cùng vụ án.

Tùy thuộc vào nội dung khởi kiện và chứng cứ thu thập được, có thể xem xét yêu cầu xác định hiệu lực của giao dịch năm 2010, phạm vi quyền sử dụng đất của các bên hoặc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu nếu có căn cứ.

Lưu ý, yêu cầu phản tố phải được đưa ra trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo khoản 3 Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Thứ tư, bảo vệ quyền nhận tiền bồi thường: Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường, gia đình bác bạn nên gửi văn bản đến đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài liệu về vụ án đang được Tòa án giải quyết, đề nghị xác minh người có quyền nhận bồi thường và xử lý khoản tiền đang có tranh chấp theo khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:

Công ty Luật TNHH T2H

Trụ sở: G4-4A, Tập thể 708, xã Ngọc Hồi, thành phố Hà Nội

VP giao dịch: Số 02, ngõ 115 Chiến Thắng, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Tel: 02422429900 – 0989656682

E-mail: huong.le@t2h.vn - contact.t2h@t2h.vn

Trân trọng!

Luật sư Lê Thị Thu Hương.

Chào bạn,

Giá trị của giấy tay năm 2010

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp luật quy định khác); pháp luật đất đai trước đây cũng quy định tương tự. Theo Điều 459 và Điều 503 Bộ luật Dân sự, việc tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất còn phải đăng ký mới có hiệu lực. Giấy tay chỉ có xác nhận của đội trưởng sản xuất, tổ trưởng dân phố và dấu hợp tác xã không thay thế được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, và nhà A cũng chưa được đăng ký đứng tên.

Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định giao dịch vi phạm hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch. Cần lưu ý rằng trong vụ việc của bạn bác đã giao đất, nhà A đã canh tác ổn định từ năm 2010 đến nay nên Tòa án vẫn có thể xem xét công nhận đối với phần 1/2 mà chính bác đã viết giấy cho. Vì vậy bác nên cân nhắc thừa nhận phần này thay vì tranh cãi toàn bộ.

Về phần 1/2 còn lại

Giấy 2010 chỉ nhắc đến việc chuyển 1/2 đất cho nhà A, không có nội dung nào chuyển phần còn lại. Do đó, phần này nhà A không có giấy tờ chứng minh được chuyển quyền, và sổ đỏ vẫn đứng tên bác. Việc bác cho nhà A gieo cấy phần còn lại về bản chất là cho mượn, cho sử dụng đất tạm thời. Điều 494 Bộ luật Dân sự quy định

“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền công, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Việc sử dụng đất lâu năm không tự làm phát sinh quyền sử dụng đất đối với người đang canh tác. Tuy nhiên vì mục đích “cho gieo cấy” không ghi trong giấy nên bác cần có chứng cứ khác (nhân chứng, xác nhận) để chứng minh. Theo nguyên tắc chung, ai yêu cầu thì người đó phải chứng minh, nên nhà A phải chứng minh được việc mình đã được chuyển giao toàn bộ đất.

Hướng xử lý khi nhà A đã khởi kiện

Bác không nên ký bất kỳ thỏa thuận, biên bản nhận tiền đền bù nào khi chưa có ý kiến của Luật sư, giữ nguyên bản chính sổ đỏ và các giấy tờ liên quan.

Bác nên nộp bản tự khai, đồng thời nộp đơn yêu cầu phản tố theo Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự (phải nộp trước khi Tòa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải) với nội dung: xác định rõ vị trí, diện tích 1/2 thuộc nhà A và 1/2 còn lại thuộc bác; yêu cầu nhà A không có quyền đối với phần còn lại, và chia tiền bồi thường về đất tương ứng; nếu có tranh chấp về hoa màu, công sức cải tạo thì tính riêng cho từng bên.

Chứng cứ cần thu thập: bản chính giấy trình bày năm 2010; lời khai và xác nhận của đội trưởng sản xuất, tổ dân phố trưởng, đại diện hợp tác xã về nội dung thực tế (chỉ chuyển 1/2, phần còn lại cho gieo cấy); chứng minh nhà A không trả tiền và không ký giấy; sổ đỏ, bản đồ thửa đất, thông tin về hội đồng bồi thường; nếu có, tin nhắn hoặc lời nói của nhà A thừa nhận phần còn lại là đất mượn.

Về tiền đền bù, bác nên gửi văn bản cho đơn vị thực hiện bồi thường nêu rõ đang có tranh chấp để kiến nghị tạm giữ phần tiền tranh chấp chờ bản án của Tòa án. Sau khi tranh chấp được giải quyết, hai bên mới thực hiện thủ tục tách thửa, công chứng, đăng ký đối với phần đất nhà A được nhận theo quy định.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn, bạn vui lòng liên hệ luật sư qua số điện thoại 0977761893 để cung cấp thêm thông tin và được tư vấn chi tiết nhé.

Luật sư Phạm Đức Huy.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Căn cứ Điều 499 Bộ luật Dân sự, nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

2. Qua sự việc của bạn, giấy năm 2010 chỉ ghi chuyển nhượng 1/2, nên nếu nhà A muốn nhận cả thửa thì phải chứng minh được thỏa thuận về phần còn lại. Hiện chỉ có việc gieo cấy từ năm 2010, mà đó mới là việc sử dụng đất, chưa chứng minh được quyền sở hữu. Sổ đỏ vẫn đứng tên bác cho cả thửa, bác không thu phí, và nhà A không làm thủ tục sang tên trong suốt thời gian dài.

3. Hãy liên hệ với Luật sư để có thể bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Thân gửi bạn!

Về tình huống bạn nêu, Luật sư có thể tư vấn cho bạn như sau:

Hiện tại, như thông tin bạn đưa, thì Nhà A đã khởi kiện gia đình bạn, như vậy, mình là người bị kiện, là Bị đơn trong vụ án này.

Vì vậy, cái cần làm là:

-     Làm Đơn đề nghị tạm dừng chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ gửi đến: UBND cấp huyện/thành phố nơi có đất, Ban Quản lý dự án/Trung tâm phát triển quỹ đất, và UBND xã/phường nơi có đất:  Hiện thửa đất đang có tranh chấp và đã/đang được thụ lý giải quyết, đề nghị giữ nguyên hiện trạng chi trả cho đến khi có bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án.

-     Chuẩn bị hồ sơ, tài liêu liên quan để đảm bảo đủ chúng cứ bảo vệ quyền lợi cho gia đình bạn:

+ Bản sao công chứng Sổ đỏ (bác bạn đang giữ).

+ Bản sao "Đơn trình bày/Giấy viết tay năm 2010".

+ Các biên lai, chứng từ nộp thuế đất phi nông nghiệp/nông nghiệp từ trước đến nay (nếu có).

+ Thu thập lời khai, xác nhận của các hộ canh tác liền kề hoặc người làm chứng về việc: Nhà A chỉ được cho mượn gieo cấy 1/2 diện tích đất còn lại, không có việc mua bán toàn bộ thửa đất.

-  Khuyến khich tìm Luật sư tại địa phương để hỗ trợ; Lưu ý tâm thế làm việc: Tại buổi hòa giải ở xã hoặc Tòa án: Bác bạn cần khai đúng bản chất sự việc: Năm 2010 chỉ đồng ý chuyển nhượng 1/2 diện tích (nhưng giấy tờ chưa hoàn thiện thủ tục công chứng, chưa sang tên), 1/2 còn lại chỉ là cho mượn để cấy tránh bỏ hoang đất. Cần khẳng định quan điểm thiện chí: Bác sẵn sàng tôn trọng thỏa thuận cũ đối với 1/2 diện tích (để nhà A nhận bồi thường phần đó hoặc bác nhận rồi gửi lại theo thỏa thuận), nhưng kiên quyết bác bỏ yêu cầu đòi nhận toàn bộ thửa đất của nhà A vì hoàn toàn trái pháp luật.

Với vụ án này, khi xét xử, sẽ xảy ra 1 trong hai khả năng sau:

1.   Khả năng Tòa tuyên Hợp đồng/Giấy chuyển nhượng vô hiệu:

-     Vì vi phạm điều kiện về hình thức, thiếu chữ ký bên nhận chuyển nhượng.

-     Khi giao dịch vô hiệu: Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bác bạn nhận lại đất/tiền bồi thường về đất; bác bạn trả lại số tiền nhận chuyển nhượng năm 2010 (có thể Tòa sẽ tính trượt giá/bồi thường thiệt hại tùy theo mức độ lỗi của các bên).

2.   Khả năng Tòa công nhận 1/2 diện tích (nếu nhà A chứng minh được đã trả đủ tiền và canh tác ổn định lâu dài):

-     Trong một số trường hợp thực tế, nếu nhà A chứng minh được việc giao nhận tiền thực tế, đã canh tác liên tục, công khai và bác bạn cũng thừa nhận có việc chuyển nhượng 1/2 đó thì Tòa án có thể xem xét công nhận 1/2 phần chuyển nhượng theo ý chí ban đầu của các bên.

-     Tuy nhiên, đối với 1/2 diện tích còn lại (chỉ cho gieo cấy nhờ): Nhà A chắc chắn không thể đòi quyền bồi thường về đất vì không có giấy tờ chuyển nhượng, không có chứng từ nộp tiền mua đất. Họ chỉ có thể được xem xét phần bồi thường/hỗ trợ về cây trồng, hoa màu trên đất (nếu có công gieo cấy tại thời điểm kiểm đếm).

Luật sư Nguyễn Ngọc Hưng.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư trả lời như sau:

Trong vụ việc này, theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bác bạn vẫn còn cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với 1/2 diện tích đất nông nghiệp đang tranh chấp, đặc biệt là quyền đối với khoản tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hai vấn đề: việc nhà A đã trực tiếp gieo cấy, sử dụng đất từ năm 2010 và việc nhà A có được xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp hay không. Đây là hai vấn đề không đồng nhất. Việc sử dụng đất trong thời gian dài không đương nhiên đồng nghĩa với việc được công nhận toàn bộ quyền sử dụng đất hoặc được nhận toàn bộ tiền bồi thường.

1. Về giá trị pháp lý của tờ giấy lập năm 2010

Đây là chứng cứ quan trọng nhất cần xem xét.

Theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, áp dụng tại thời điểm năm 2010, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Điều 106 Luật này cũng quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng.

Đồng thời, Điều 689 và Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất và thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.

Đối chiếu với trường hợp này, có một số điểm gia đình bác bạn cần lưu ý:

• Thứ nhất, về bản chất văn bản: Tờ giấy có tiêu đề là "Đơn trình bày" chứ không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung văn bản cần được xem xét cụ thể để xác định đây là ý chí đơn phương của vợ chồng bác bạn hay là kết quả của một thỏa thuận chuyển nhượng giữa hai bên.
• Thứ hai, về chữ ký của nhà A: Văn bản không có chữ ký của người nhận chuyển nhượng. Đây là điểm bất lợi cho nhà A khi muốn chứng minh đã có sự thỏa thuận chuyển nhượng. Tuy nhiên, không thể chỉ căn cứ vào việc thiếu chữ ký để kết luận tuyệt đối rằng không có giao dịch, bởi Tòa án còn phải xem xét quá trình giao nhận đất, việc sử dụng đất và các chứng cứ khác.
• Thứ ba, về nội dung chuyển giao: Cần xác định chính xác văn bản thể hiện việc chuyển nhượng có đối giá, tặng cho hay chỉ cho phép sử dụng đất để gieo cấy. Nếu nội dung không thể hiện rõ việc chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất thì đây là vấn đề cần được làm rõ.
• Thứ tư, về xác nhận của đội trưởng đội sản xuất, tổ trưởng tổ dân phố và Hợp tác xã: Những xác nhận này có thể chứng minh sự tồn tại của văn bản, thời điểm lập hoặc tình trạng sử dụng đất tại thời điểm đó. Tuy nhiên, không thể thay thế thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật năm 2010.

Như vậy, tờ giấy này chưa đủ để mặc nhiên khẳng định nhà A đã trở thành người có quyền sử dụng hợp pháp đối với 1/2 thửa đất.

2. Việc nhà A gieo cấy từ năm 2010 đến nay có làm phát sinh quyền sử dụng đất không?

Đây là vấn đề gia đình bác bạn cần đặc biệt lưu ý.

Nhà A đã trực tiếp gieo cấy trên đất trong khoảng 16 năm. Đây là tình tiết có lợi cho nhà A khi chứng minh việc nhận đất và sử dụng đất trên thực tế.

Tòa án có thể xem xét các yếu tố:

• Nhà A nhận đất từ thời điểm nào, có được bác bạn trực tiếp bàn giao hay không?
• Việc gieo cấy có được thực hiện công khai, liên tục và có sự đồng ý của bác bạn không?
• Trong suốt thời gian đó, bác bạn có phản đối, yêu cầu trả lại đất hay có hành vi nào thể hiện việc vẫn giữ quyền quản lý, sử dụng đất không?
• Hai bên có thỏa thuận về việc chuyển nhượng, tặng cho hay chỉ cho phép nhà A canh tác?
• Nhà A có thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc có chứng cứ nào khác chứng minh đã nhận chuyển nhượng đất không?

Đặc biệt, việc bác bạn không thu tiền sử dụng đất trong thời gian dài có thể được nhà A sử dụng làm căn cứ lập luận rằng bác bạn đã giao đất và nhà A đã tiếp nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần phân biệt việc cho phép người khác gieo cấy, canh tác với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai quan hệ pháp lý này không đương nhiên giống nhau.

Do đó, nhà A không thể chỉ dựa vào việc đã canh tác lâu năm để mặc nhiên yêu cầu được nhận toàn bộ tiền bồi thường.

3. Về quyền nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 95 và Điều 96 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất đáp ứng điều kiện luật định được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Trong đó, một trong những căn cứ quan trọng để xác định điều kiện được bồi thường là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bác bạn đối với toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần diện tích đang tranh chấp.

Đây là một chứng cứ pháp lý quan trọng để bác bạn bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu nhà A cho rằng đã nhận chuyển nhượng hợp pháp 1/2 diện tích đất thì nhà A phải đưa ra chứng cứ chứng minh căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đó.

Trong trường hợp Tòa án xác định giao dịch chuyển nhượng không có hiệu lực và không có căn cứ pháp luật khác làm phát sinh quyền sử dụng đất cho nhà A, thì nhà A không đương nhiên được nhận tiền bồi thường về đất chỉ vì đã gieo cấy trên diện tích đó.

Ngược lại, nếu Tòa án xác định có giao dịch hợp pháp hoặc có đủ căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho nhà A thì quyền lợi bồi thường phải được xem xét theo kết quả giải quyết tranh chấp.

Một điểm quan trọng nữa: Khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 quy định, nếu đất thu hồi đang có tranh chấp chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, chờ giải quyết tranh chấp rồi mới trả cho người có quyền được nhận.

Vì vậy, bác bạn cần chủ động bảo vệ quyền lợi trong vụ kiện, tránh để việc giải quyết khoản tiền bồi thường bị kéo dài hoặc quyền lợi bị ảnh hưởng.

4. Gia đình bác bạn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Theo tôi, gia đình bác bạn nên thực hiện các công việc sau:

Một là, thu thập và bảo quản chứng cứ.

Cần chuẩn bị:

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản gốc tờ "Đơn trình bày" lập năm 2010.
• Hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ.
• Tài liệu xác định nguồn gốc đất và quá trình được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận.
• Người làm chứng, đặc biệt là đội trưởng đội sản xuất, tổ trưởng tổ dân phố hoặc những người biết rõ mục đích lập văn bản năm 2010.
• Các tài liệu thể hiện việc bác bạn chưa từng có ý chí chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho nhà A.

Hai là, trình bày ý kiến và cung cấp chứng cứ cho Tòa án.

Vì nhà A đã khởi kiện, bác bạn cần nộp bản tự khai hoặc văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện, trong đó tập trung vào các nội dung:

• Bác bạn vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Văn bản năm 2010 không phải hợp đồng chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký của hai bên và không được công chứng, chứng thực theo quy định tại thời điểm lập.
• Làm rõ mục đích thực tế của việc giao đất cho nhà A gieo cấy, không đồng nghĩa với việc chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất.
• Đề nghị Tòa án xác minh nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng và ý chí thực sự của các bên khi lập văn bản.

Cần lưu ý, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với các giao dịch được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực. Vì vậy, không nên mặc nhiên lấy quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ để kết luận giao dịch năm 2010 có hiệu lực hay không. Phải xác định đúng pháp luật áp dụng đối với giao dịch tại thời điểm xác lập.

Ba là, bảo vệ quyền lợi đối với khoản tiền bồi thường.

Bác bạn nên gửi văn bản đến cơ quan thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, thông báo về việc diện tích đất đang có tranh chấp tại Tòa án và đề nghị thực hiện việc quản lý, chi trả tiền bồi thường theo đúng quy định tại khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024.

Không nên tự ý thỏa thuận chia tiền bồi thường khi chưa làm rõ quyền sử dụng đất của mỗi bên.

5. Một vấn đề cần kiểm tra thêm: Người con trai cả của bác bạn

Bạn có đề cập tại thời điểm lập giấy năm 2010, con trai cả của bác mới 12 tuổi và không ký tên.

Tình tiết này cần được kiểm tra thêm thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ cấp đất ban đầu.

Nếu đất được cấp cho hộ gia đình thì cần xác định những ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nếu người con có chung quyền sử dụng đất thì việc định đoạt phần quyền của người này phải được xem xét theo quy định về tài sản chung của hộ gia đình và đại diện cho người chưa thành niên.

Không thể chỉ căn cứ vào việc người con chưa đủ 15 tuổi và không ký tên để kết luận văn bản vô hiệu.

6. Quan điểm tư vấn của luật sư

Từ những thông tin hiện có, tôi cho rằng gia đình bác bạn có cơ sở để yêu cầu Tòa án xem xét, bảo vệ quyền sử dụng đất và quyền lợi đối với khoản bồi thường tương ứng.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận khách quan rằng nhà A đã sử dụng đất liên tục trong thời gian dài, có việc giao nhận đất trên thực tế và có văn bản do chính vợ chồng bác bạn lập. Đây là những tình tiết mà Tòa án sẽ phải đánh giá, không thể bỏ qua.

Điểm mấu chốt của vụ việc không chỉ nằm ở việc ai đang đứng tên trên sổ đỏ, mà còn là ý chí thực sự của các bên khi lập giấy năm 2010, bản chất của việc giao đất và căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của nhà A.

Tôi khuyến nghị bác bạn không nên chỉ tập trung vào lập luận nhà A không có chữ ký trong giấy tờ, mà cần chứng minh rõ mục đích giao đất ban đầu và việc hai bên chưa từng thực hiện một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Nếu chứng minh được những vấn đề này, bác bạn có cơ sở tốt hơn để đề nghị Tòa án bác yêu cầu đòi toàn bộ diện tích đất hoặc toàn bộ tiền bồi thường của nhà A.

Đặc biệt, tôi muốn lưu ý rằng cần xem bản gốc tờ giấy năm 2010 trước khi đưa ra kết luận cuối cùng. Chỉ một vài câu chữ trong văn bản cũng có thể làm thay đổi đáng kể cách đánh giá bản chất pháp lý của vụ việc.

Nếu bạn cần thông tin thêm về dịch vụ tư vấn, vui lòng gọi tổng đài i-Law để được giải đáp.

Nếu bạn vừa lòng với nội dung trả lời, vui lòng đánh giá câu trả lời để ủng hộ Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Luật sư Nguyễn Thanh Hải.

Xin chào Anh/Chị Dương, dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE xin tư vấn như sau:

Quy định và hướng xử lý

➡️ Kết luận và hướng xử lý

Bước 1: Thu thập bản gốc giấy viết tay năm 2010, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, tài liệu về nguồn gốc đất và các chứng cứ thể hiện việc chỉ cho nhà A canh tác trên 1/2 diện tích còn lại.

Bước 2: Đề nghị Tòa án xác minh quá trình sử dụng đất, làm rõ nội dung giấy viết tay, lấy lời khai của người làm chứng và những người từng tham gia xác nhận việc giao đất.

Bước 3: Yêu cầu làm rõ việc chuyển nhượng năm 2010 có đáp ứng điều kiện pháp luật tại thời điểm giao dịch hay không. Trường hợp có tranh chấp về hiệu lực giao dịch, cần đánh giá cả quá trình thực hiện để xác định hậu quả pháp lý phù hợp.

Bước 4: Nếu đất đang trong quá trình thu hồi, bồi thường, bác nên gửi văn bản đến cơ quan thực hiện bồi thường để thông báo tình trạng tranh chấp, cung cấp giấy tờ chứng minh quyền lợi và đề nghị giải quyết khoản tiền bồi thường theo đúng kết quả xác định quyền sử dụng đất.

Bước 5: Trong quá trình tố tụng, bác cần yêu cầu Tòa án xác định rõ quyền của từng bên đối với từng phần diện tích, không để việc nhà A sử dụng đất lâu năm trở thành căn cứ duy nhất để yêu cầu toàn bộ tiền bồi thường.

Kết luận: Với thông tin hiện có, bác của Anh/Chị có cơ sở để bảo vệ quyền lợi đối với phần đất không chuyển nhượng cho nhà A, đặc biệt khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên bác và giấy viết tay chỉ đề cập đến việc chuyển nhượng 1/2 diện tích.

Tuy nhiên, không thể khẳng định bác chắc chắn được nhận 1/2 tiền bồi thường nếu chưa xem xét giấy viết tay, nguồn gốc đất, quá trình giao dịch và hồ sơ thu hồi đất.

Để tư vấn chính xác hơn, Anh/Chị vui lòng cho biết năm 2010 nhà A có trả tiền mua 1/2 thửa đất hay bác chỉ cho đất; đồng thời, nhà A đang khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng toàn bộ đất hay yêu cầu nhận toàn bộ tiền bồi thường?

Đây là hai thông tin quan trọng để xác định hướng bảo vệ quyền lợi của gia đình.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ℹ️ Nội dung tư vấn mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý chính thức đối với từng vụ việc. Việc áp dụng pháp luật phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ, thời điểm giao dịch và quy định pháp luật có liên quan.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🏢 CÔNG TY LUẬT VKE | VKE CONSULT LAW OFFICE

📞 Zalo | WhatsApp: 0944 501 512

📍 Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà VVA, 279 Lý Tự Trọng, P. Bến Thành, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Luật sư Trương Phú Nhân.