Về lĩnh vực đất đai

Chào bạn,

Diện tích 149,5m² có phù hợp với hợp đồng đặt cọc không?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự

“...nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Việc 149,5m² có phù hợp hay không phụ thuộc vào cách hợp đồng đặt cọc ghi về diện tích:

Nếu hợp đồng ghi “diện tích khoảng”, “theo giấy chứng nhận” hoặc “theo kết quả đo đạc thực tế”: mức chênh lệch 0,5m² (khoảng 0,33%) là sai số đo đạc thông thường. Bên mua khó có cơ sở để cho rằng bạn vi phạm hợp đồng.

Nếu hợp đồng ghi cứng “5x30, tổng diện tích 150m²” và không nêu gì về sai số: bên mua có thể yêu cầu điều chỉnh giá theo diện tích thực tế hoặc đòi bạn thực hiện đúng thỏa thuận. Tuy nhiên, mức chênh lệch nhỏ như vậy thường được hai bên thương lượng giảm giá tương ứng, ít khi dẫn đến việc hủy hợp đồng.

Về phần đất 3,78m nằm trong “chỉ giới QH đường giao thông”, bạn cần làm rõ hai điểm:

Phần đất này có nằm trong diện tích thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận mới hay không. Thông thường, đất nằm trong chỉ giới quy hoạch vẫn thuộc quyền sử dụng của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế xây dựng và sử dụng. Nó không đương nhiên bị trừ khỏi diện tích thửa đất, trừ khi đã có quyết định thu hồi hoặc Giấy chứng nhận ghi loại trừ.

Thông tin quy hoạch này đã được thể hiện trong hợp đồng đặt cọc hay đã được thông báo cho bên mua chưa. Theo Điều 431 Bộ luật Dân sự, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cần thiết về tài sản. Nếu bạn chưa thông báo, bên mua có thể viện dẫn điều này để yêu cầu giảm giá hoặc bồi thường.

Nếu bên mua khởi kiện ra Tòa thì bạn phải làm gì?

Bạn có thể thực hiện các bước sau:

Chủ động thương lượng trước: đề xuất phương án giảm giá theo diện tích thiếu (0,5m²) hoặc điều chỉnh giá theo diện tích thực tế. Thỏa thuận cần lập thành văn bản (phụ lục hợp đồng) và có chữ ký của hai bên. Cách này nhanh và tiết kiệm hơn kiện tụng.

Chuẩn bị chứng cứ: thu thập đầy đủ hồ sơ nêu trên, kèm chứng cứ chứng minh việc thay đổi diện tích là do cấp lại bìa và đo đạc, không phải do lỗi của bạn.

Khi nhận thông báo thụ lý của Tòa án: bạn là bị đơn và cần làm văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện, nộp cho Tòa án đúng thời hạn theo Bộ luật Tố tụng dân sự. Bạn có thể nộp kèm chứng cứ và nêu rõ quan điểm.

Tham gia hòa giải, phiên họp và phiên tòa: hòa giải là thủ tục bắt buộc trong tố tụng dân sự. Đây vẫn là cơ hội tốt để chốt phương án giảm giá hợp lý.

Cân nhắc yêu cầu đo đạc, thẩm định: nếu hai bên tranh chấp về diện tích thực tế, bạn có thể đề nghị Tòa án trưng cầu đo đạc, thẩm định tại chỗ để có số liệu khách quan.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể, kèm hợp đồng đặt cọc và bìa mới. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.