Thời điểm có hiệu lực của việc gia hạn hợp đồng ?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi. Với trường hợp của bạn, tôi tư vấn như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 thì Hợp đồng thuê nhà ở cần phải được lập thành văn bản và có các nội dung đảm bảo tính giao kết của hợp đồng. Trong trường hợp của bạn, người thuê nhà xác nhận việc tiếp tục thuê thông qua tin nhắn, đây mới chỉ được coi là lời đề nghị thì chưa có đủ cơ sở pháp lý để khẳng định đó là đương nhiên tiếp tục thuê nhà. Vì vậy mà việc người thuê nhà thanh lý hợp đồng và trả lại nhà là không vi phạm pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư về vấn đề của bạn. Nếu còn điều gì thắc mắc cần làm rõ bạn có thể gửi qua email để được giải đáp.

Trân trọng!

Luật sư Trần Xuân Thành

Luật sư Trần Xuân Thành.

Chào bạn!

Trước tiên xin trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đề nghị tư vấn, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn và giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở 2014

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 thì:

\"Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký\".

Vì vậy, trong trường hợp gia hạn hợp đồng thuê nhà ở thì hai bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Theo như trường hợp của bạn thì hai bên thỏa thuận qua tin nhắn điện thoại thì được coi là vô hiệu vì sai về hình thức giao kết hợp đồng thuê nhà ở và lúc này việc gia hạn này không có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định:

\"2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực\".

Vì vậy, việc người thuê nhà nhắn tin gia hạn hợp đồng thuê nhà bạn nêu trên không đương nhiên làm phát sinh hợp đồng thuê nhà.

Nếu còn bất cứ vướng mắc gì thì bạn vui lòng liên hệ Luật sư Nguyễn Hòa Thuận để được trao đổi và tư vấn trực tiếp.

Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách!

Trân trọng ./.

Luật sư Nguyễn Hòa Thuận.

Đối với câu hỏi này, luật sư tư vấn như sau:

Trong trường hợp, hợp đồng thuê nhà của bạn  được lập thành văn bản, thì việc gia hạn hợp đồng của bạn cũng phải lập thành văn bản, tức là bạn phải làm phụ lục hợp đồng thế hiện về việc bên thuê sẽ gia hạn hợp đồng. Do vậy, trong trường hợp bên thuê chỉ xác nhận việc gia hạn thông qua gọi điện chưa đảm bảo tính pháp lý, hơn nữa việc bên thuê nhà thanh lý hợp đồng tại thời điểm hết thời hạn hợp đồng thuê nhà. Vì vậy, bên thuê nhà không vi phạm hợp đồng thuê nhà với bạn. 

Trên đây là toàn bộ ý kiến tư vấn của luật sư! Trân trọng

Luật sư Nguyễn Đức Biên

Luật sư Nguyễn Đức Biên.