Chủ đất mất, bán đất thế nào?

Chào bạn,

Chủ đất chết không làm thửa đất mất khả năng chuyển nhượng. Quyền sử dụng đất của người chết là di sản thừa kế, những người thừa kế hợp pháp sẽ có quyền bán sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế. Trình tự thông thường như sau:

Xác định người thừa kế: Thừa kế mở tại thời điểm người có tài sản chết (Điều 611 Bộ luật Dân sự).

Nếu có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. Nếu không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì chia theo pháp luật (Điều 649, Điều 650 Bộ luật Dân sự).

Hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 Bộ luật Dân sự gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự).

Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản: Những người thừa kế lập văn bản khai nhận di sản (nếu chỉ có một người thừa kế) hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu có nhiều người) tại tổ chức hành nghề công chứng theo Luật Công chứng. Người không muốn nhận có thể lập văn bản từ chối nhận di sản. Nếu có tranh chấp về hàng thừa kế hoặc việc phân chia thì phải khởi kiện ra Tòa án.

Đăng ký biến động: Người nhận thừa kế phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình (Điều 133 Luật Đất đai 2024).

Ký hợp đồng chuyển nhượng: Sau khi hoàn tất các bước trên, người thừa kế đứng tên bên bán, ký hợp đồng chuyển nhượng, công chứng hoặc chứng thực (Điều 27 Luật Đất đai 2024) rồi đăng ký sang tên cho người mua.

Thửa đất phải đáp ứng điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, như có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp, không có tranh chấp, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng đất. Nếu chưa hoàn tất khai nhận, phân chia di sản mà đã ký bán thì giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu.

Nếu bạn là người mua đã giao dịch với chủ đất trước khi chủ đất chết: Nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định thì việc người bán chết không làm mất hiệu lực hợp đồng, bên mua có thể làm thủ tục đăng ký sang tên theo hợp đồng đó. Nếu mới chỉ đặt cọc hoặc viết giấy tay thì bạn cần làm việc với những người thừa kế để họ hoàn tất thủ tục thừa kế và thực hiện tiếp việc chuyển nhượng, vì người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi di sản (Điều 615 Bộ luật Dân sự). Nếu người thừa kế không hợp tác, bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Về thuế, lệ phí: Việc nhận thừa kế giữa những người thân thuộc theo luật định (như vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột) thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Công chứng 2014

2. Qua sự việc của bạn, do thông tin bạn cung cấp chưa đề cập rõ câu hỏi hoặc tình huống pháp lý cụ thể cần tra cứu, Luật sư chưa thể chỉ rõ chính xác từng điều, khoản, điểm của văn bản quy phạm pháp luật tương ứng.

3. Để Luật sư trích dẫn và phân tích chi tiết, đầy đủ các điều khoản pháp lý áp dụng trực tiếp cho trường hợp của bạn, bạn vui lòng chia sẻ thêm thông tin cụ thể về vấn đề bạn đang thắc mắc.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp chủ sử dụng đất đã chết nhưng gia đình muốn bán thửa đất đó, việc chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện được. Tuy nhiên, trước hết cần giải quyết vấn đề di sản thừa kế do chủ đất để lại, cụ thể như sau:

- Trường hợp người chết không để lại di chúc:

Theo quy định tại Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, khi người chết không để lại di chúc, di sản được chia theo pháp luật. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ hoặc chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết.

Trong trường hợp này, những người thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định. Sau đó, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế. Việc bán đất phải do người có quyền định đoạt hợp pháp thực hiện; nếu đất thuộc sở hữu chung của nhiều người thừa kế thì cần có sự đồng ý của tất cả những người có quyền liên quan hoặc thực hiện việc phân chia theo quy định pháp luật.

- Trường hợp người chết có để lại di chúc:

Theo Điều 624 và Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế và phân định phần di sản cho từng người.Nếu di chúc hợp pháp xác định người được hưởng quyền sử dụng đất, người thừa kế có thể thực hiện thủ tục nhận thừa kế và đăng ký sang tên theo quy định.

Tuy nhiên, cần lưu ý quyền của những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, gồm: Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; Con thành niên mà không có khả năng lao động. Những người thuộc đối tượng trên vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó.

Sau khi hoàn tất các điều kiện pháp lý cần thiết, người được hưởng đất có thể chuyển nhượng thửa đất đối với phần tài sản được thừa kế từ người chết. Việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh để được tư vấn.

Số điện thoại: 0989.203.511

Trân trọng!

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào Anh Bùi Hiên,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về việc chuyển nhượng đất khi chủ sử dụng đất đã chết

Trường hợp người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã chết thì thửa đất đó được xác định là di sản thừa kế, bao gồm tài sản riêng của người chết hoặc phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác, theo Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, người thân của người đã chết không đương nhiên có quyền tự ý bán toàn bộ thửa đất mà cần xác định ai là người được hưởng di sản và thực hiện các thủ tục thừa kế theo quy định pháp luật.

Thủ tục thực hiện

Trường hợp người chết có để lại di chúc hợp pháp, những người được chỉ định hưởng di sản sẽ thực hiện quyền thừa kế theo nội dung di chúc và quy định pháp luật có liên quan.

Trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, việc thừa kế được thực hiện theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ hoặc chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết.

Sau khi xác định những người có quyền hưởng di sản, các bên cần thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế theo quy định. Trên cơ sở hồ sơ thừa kế hợp lệ, người được hưởng quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc đăng ký sang tên theo quy định pháp luật về đất đai.

Nếu thửa đất thuộc quyền thừa kế của nhiều người và các bên muốn bán toàn bộ thửa đất, cần có sự tham gia hoặc đồng ý hợp pháp của những người có quyền đối với thửa đất. Trường hợp có tranh chấp về di sản hoặc có người không đồng ý bán, việc chuyển nhượng có thể không thực hiện được cho đến khi vấn đề được giải quyết theo quy định pháp luật.

Một số lưu ý

Để xác định chính xác thủ tục, cần làm rõ người đứng tên trên sổ đỏ đã chết có để lại di chúc hay không, còn những người thừa kế nào, thửa đất là tài sản riêng hay tài sản chung và các đồng thừa kế có thống nhất việc bán đất hay không.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ đất đai, xác định người có quyền hưởng di sản và hướng dẫn thủ tục thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TNHH NT INTERNATIONAL LAW FIRM (NTLAW)

Hotline: 090 252 4567

Email: luatsu.toannguyen@gmail.com

Website: https://congtyluatnt.vn

Trân trọng,

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc áp dụng pháp luật phụ thuộc vào hồ sơ thừa kế, tình trạng pháp lý của thửa đất và các tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Để được tư vấn chính xác, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào anh,

Cảm ơn anh đã tin tưởng chia sẻ với tôi về tình huống đang khiến anh trằn trọc.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

NỘI DUNG GIẢI ĐÁP:

- Trong trường hợp người đứng tên trên GCNQSDĐ (người bán đất mất) thì lúc này quyền sử dụng đất nêu trên được xác định là di sản để lại cho những người thừa kế (Căn cứ vào điều 612 Bộ luật dân sự 2015).

Lưu ý: Cần xác định GCNQSDĐ của người bán là tài sản riêng hay là tài sản chung với một người khác.

- Xác định được những người có quyền được hưởng di sản, thực hiện thủ tục mở thừa kees phân chia di sản theo quy định. Có hai trường hợp như sau:

+ Trường hợp người mất có để lại di chúc hợp pháp (căn cứ điều 630 Bộ luật dân sự 2015) thì những người được chỉ định hưởng tài sản và những người thừa kế không phụ thuộc vào di chúc (căn cứ điều 630 Bộ luật dân sự 2015) sẽ có quyền đối với tài sản trên theo nội dung di chúc.

+ Trường hợp người chết không để lại di chúc thì việc xác định người thừa kế di sản sẽ được thực hiện theo pháp luật căn cứ điều 651 Bộ luật dân sự 2015.

- Khi xác đinh được người có quyền hưởng di sản hợp pháp thực hiện thủ tục mở thừa kế và phân chia di sản theo quy định xong. Việc chuyển nhượng sẽ được tiếp tục trong trường hợp những người thừa kế di sản đó đồng ý. Và ngược lại trường hợp có tranh chấp hoặc người thừa kế di sản không đồng ý chuyển nhượng mà không thoả thuận được thì việc chuyển nhượng lúc này khá phức tạp và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Đây là một trong những giao dịch phức tạp, tốt nhất trước khi thực hiện anh nên tham vấn luật sư để được tự vấn chuyên sâu nhằm đưa ra phương án tốt nhất.

Liên hệ Luật sư để được tư vấn chi tiết

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Ls Nguyễn Thị Yến Nhi (Mrs)

Giám đốc điều hành - Công ty Luật TNHH YN & Associates

Điện thoại: 0347753531

Email: Lsnhi@ynassociates.vn

LIÊN HỆ TƯ VẤN:

Luật sư Nguyễn Thị Yến Nhi.