Mua đất đang thế chấp cần lưu ý gì?

Chào bạn, mua đất đang thế chấp ngân hàng tiềm ẩn rủi ro nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết giải chấp. Bạn cần lưu ý:

• Kiểm tra pháp lý: Xác minh Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, hạn chế giao dịch và khoản nợ được bảo đảm bằng thửa đất.

• Thỏa thuận đặt cọc chặt chẽ: Ghi rõ số tiền cọc, thời hạn giải chấp, trách nhiệm phối hợp của bên bán, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng và phương án hoàn trả, phạt cọc nếu vi phạm.

• Thanh toán an toàn: Nên làm việc trực tiếp với ngân hàng để xác nhận dư nợ và thống nhất quy trình trả nợ, giải chấp; hạn chế giao tiền cho bên bán hoặc môi giới khi chưa có cơ chế bảo đảm rõ ràng.

• Chỉ ký chuyển nhượng và thanh toán phần còn lại sau khi hoàn tất giải chấp, kiểm tra điều kiện giao dịch và thực hiện thủ tục công chứng theo quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng Điều 45 Luật Đất đai 2024; xử lý tài sản thế chấp còn phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Đặc biệt, không nên chỉ dựa vào giấy ủy quyền để trả nợ ngân hàng. Trước khi đặt cọc, bạn nên nhờ luật sư kiểm tra hồ sơ đất, thỏa thuận đặt cọc và phương án giải chấp để hạn chế nguy cơ mất tiền hoặc không sang tên được.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.

Chào bạn,

Thứ nhất, về việc bán đất đang thế chấp

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp:

“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự cho phép bên thế chấp:

“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, chủ đất chỉ được chuyển nhượng mảnh đất đang thế chấp khi có sự đồng ý của ngân hàng. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai, để chuyển nhượng, đất phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, về việc đặt cọc và phương án “ủy quyền toàn bộ”

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Bộ luật Dân sự không cấm đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp, nhưng nếu ngân hàng không đồng ý cho chuyển nhượng hoặc không giải chấp thì hợp đồng chuyển nhượng sau này không thể thực hiện được. Khi đó bạn có nguy cơ không lấy lại được tiền cọc, hoặc phải mất thời gian kiện tụng để đòi.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vì vậy, bạn cần ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc các điều kiện và thời hạn để hai bên thực hiện việc giải chấp, nghĩa vụ hoàn lại gấp đôi nếu bên bán vi phạm và trường hợp ngân hàng không đồng ý giải chấp.

Về việc ủy quyền toàn bộ để trả nợ ngân hàng và giải chấp: ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, và hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong một số trường hợp như bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hoặc bên ủy quyền chết (Điều 569 Bộ luật Dân sự). Khi đó bạn có thể không hoàn tất được việc giải chấp và nhận chuyển nhượng. Do đó, bạn không nên chỉ dựa vào ủy quyền mà cần có sự tham gia trực tiếp của ngân hàng.

Thứ ba, những lưu ý và cách làm an toàn

- Kiểm tra pháp lý: yêu cầu xem Giấy chứng nhận; tra cứu tình trạng thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (thế chấp, kê biên, tranh chấp, quy hoạch); xác định người bán có đủ thẩm quyền ký không (nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai phải cùng ký).

- Làm việc trực tiếp với ngân hàng: đề nghị ngân hàng xác nhận bằng văn bản số dư nợ gốc, lãi, phí phải thanh toán và đồng ý cho bên bán chuyển nhượng, giải chấp.

- Thỏa thuận ba bên (bên mua, bên bán, ngân hàng): cách an toàn nhất là bạn chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản vay của bên bán tại ngân hàng (hoặc tài khoản do ngân hàng chỉ định) để tất toán khoản vay, rồi ngân hàng xóa đăng ký thế chấp và trả lại Giấy chứng nhận. Không nên giao tiền mặt cho chủ đất.

- Sau khi giải chấp mới ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng và làm thủ tục đăng ký biến động, sang tên. Hoặc, nếu ngân hàng đồng ý, hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng ngay khi tài sản còn thế chấp, và bạn thanh toán, nhận nợ theo thỏa thuận ba bên.

- Chia tiền thành nhiều đợt gắn với từng bước (đặt cọc, tất toán nợ, ký công chứng, sang tên xong thì thanh toán nốt), tránh trả toàn bộ trước khi đất được sang tên.

Bạn muốn tư vấn cụ thể hãy liên hệ trực tiếp với Luật sư trình bày sự việc cụ thể. Số điện thoại Luật sư 0919.989.876 (Luật sư Tuấn Anh).

Luật sư chờ phản hồi từ bạn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự, quy định về đặt cọc.

Căn cứ Điều 320 Bộ luật dân sự, quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp.

Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự, quy định về Hợp đồng ủy quyền.

2. Qua sự việc của bạn, nếu bạn đưa tiền trực tiếp cho chủ nhà hoặc bạn dùng tiền của mình đi trả nợ ngân hàng cho họ thì rủi ro pháp lý rất cao, nếu chủ nhà dùng tiền sai mục đích ban đầu và từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn sẽ rất khó đòi lại tiền. Bạn nên lập một thỏa thuận 3 bên giữa Ngân hàng - Bạn - Người bán để lập thỏa thuận mở tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng đang thế chấp hoặc nộp tiền trực tiếp vào tài khoản tất toán nợ dưới sự xác nhận của Ngân hàng.

3. Hãy liện hệ với chúng tôi để cung cấp thông tin chi tiết và để Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

1. Về tính hợp pháp của giao dịch

Pháp luật không cấm việc đặt cọc hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, theo Điều 317, 320, 321 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, trong thời gian còn thế chấp, bên thế chấp (chủ đất) không được bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý bằng văn bản.

Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: theo Án lệ số 79/2025/AL của Tòa án nhân dân tối cao, hợp đồng đặt cọc đối với đất đang thế chấp vẫn có hiệu lực pháp lý, kể cả khi bên mua đã biết rõ tình trạng thế chấp tại thời điểm đặt cọc, miễn là việc đặt cọc là tự nguyện. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng chính thức (công chứng, sang tên) chỉ thực hiện được sau khi tài sản đã được giải chấp (xóa đăng ký thế chấp) hoặc có văn bản đồng ý của ngân hàng, theo điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

2. Rủi ro lớn nhất và cách phòng ngừa

Rủi ro chính của giao dịch này là: bạn đặt cọc một khoản tiền, nhưng việc giải chấp (trả hết nợ ngân hàng, xóa đăng ký thế chấp) lại phụ thuộc vào thiện chí và năng lực tài chính của bên bán. Nếu bên bán không trả được nợ, sử dụng tiền cọc sai mục đích, hoặc phát sinh tranh chấp (nợ quá hạn, bị xử lý tài sản bảo đảm, tài sản còn bảo đảm cho nghĩa vụ khác...), bạn có thể gặp khó khăn khi đòi lại tiền hoặc buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng.

●      Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cụ thể về khoản vay: ngân hàng nào, số tiền nợ gốc và lãi còn lại, có đang quá hạn hay không; nếu được bên bán đồng ý, nên liên hệ trực tiếp ngân hàng để xác minh thông tin này.

●      Đề nghị thực hiện theo thỏa thuận ba bên (bên mua – bên bán – ngân hàng): tiền đặt cọc/tiền thanh toán nên được chuyển trực tiếp vào tài khoản vay để tất toán khoản vay, thay vì chuyển thẳng cho chủ đất rồi chờ họ tự đi trả nợ. Nhiều ngân hàng hiện có quy trình hỗ trợ giao dịch ba bên này.

3. Về việc “ủy quyền toàn bộ để trả nợ và giải chấp”

Đây là điểm chưa thể đánh giá chắc chắn nếu không biết rõ nội dung cụ thể của văn bản ủy quyền mà bên bán dự định lập: ủy quyền cho ai, phạm vi ủy quyền là gì (chỉ ủy quyền nộp tiền trả nợ và nhận giấy tờ giải chấp, hay ủy quyền luôn việc định đoạt, ký kết các giao dịch liên quan đến tài sản). Nếu phạm vi ủy quyền không rõ ràng hoặc không đủ, giao dịch có thể bị đình trệ giữa chừng.

Một điểm cần lưu ý rõ: giấy ủy quyền không làm bạn trở thành chủ sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai (Điều 133 Luật Đất đai 2024). Do đó, “ủy quyền toàn bộ” không thể thay thế cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức sau khi giải chấp.

4. Các bước nên thực hiện

●      Kiểm tra pháp lý thửa đất: xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi chú đang thế chấp tại ngân hàng nào), tình trạng quy hoạch, tranh chấp (có thể hỏi tại UBND cấp xã nơi có đất).

●      Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, công chứng, ghi rõ số tiền cọc, phương thức chuyển tiền (ưu tiên chuyển thẳng vào tài khoản trả nợ ngân hàng hoặc có xác nhận của ngân hàng), thời hạn giải chấp và điều khoản phạt cọc.

●      Theo dõi quá trình giải chấp: yêu cầu bên bán/ngân hàng cung cấp văn bản xác nhận giải chấp, kiểm tra thông tin xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

●      Chỉ thanh toán phần tiền còn lại và ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức sau khi đã xác nhận tài sản được giải chấp hoàn toàn.

Để tư vấn chính xác và sát với vụ việc hơn, VPLS cần bạn cung cấp thêm: thông tin cụ thể về khoản vay (ngân hàng nào, số tiền nợ còn lại); thông tin về mảnh đất (vị trí, diện tích, hiện trạng giấy tờ); và nội dung dự kiến của văn bản ủy quyền mà bên bán đưa ra (nếu có).

Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Văn phòng Luật sư Triển Luật dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Trong trường hợp còn vướng mắc, cần hỗ trợ trong việc kiểm tra quy định pháp luật hoặc chuẩn bị hồ sơ, soạn thảo đơn từ, bạn có thể liên hệ trụ sở VPLS tại số 213A Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TP.HCM hoặc gọi điện thoại cho Luật sư Thảo theo số 0776820693 nhé.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự, quy định về đặt cọc.

- Căn cứ Điều 320 Bộ luật dân sự, quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp.

- Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự, quy định về Hợp đồng ủy quyền.

Trường hợp của bạn,  nếu bạn đưa tiền trực tiếp cho chủ nhà hoặc bạn dùng tiền của mình đi trả nợ ngân hàng cho họ thì rủi ro pháp lý rất cao, nếu chủ nhà dùng tiền sai mục đích ban đầu và từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn sẽ rất khó đòi lại tiền. Bạn nên lập một thỏa thuận 3 bên giữa Ngân hàng - Bạn - Người bán để lập thỏa thuận mở tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng đang thế chấp hoặc nộp tiền trực tiếp vào tài khoản tất toán nợ dưới sự xác nhận của Ngân hàng.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.            

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào Anh Lý Hùng,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về việc mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, đối với trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, việc chuyển nhượng cần được thực hiện phù hợp với quy định pháp luật và thỏa thuận với ngân hàng. Việc chủ đất cam kết sẽ trả nợ, giải chấp sau khi nhận tiền đặt cọc không đồng nghĩa với việc Anh chắc chắn sẽ nhận được quyền sử dụng đất.

Những rủi ro cần lưu ý khi đặt cọc

Trong trường hợp này, chủ đất đề nghị Anh đặt cọc trước, sau đó ủy quyền để Anh thực hiện việc trả nợ ngân hàng và giải chấp. Phương án này tiềm ẩn một số rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Thứ nhất, nếu Anh giao tiền đặt cọc cho chủ đất nhưng chủ đất không sử dụng tiền để trả nợ ngân hàng, hoặc số tiền trả nợ không đủ để giải chấp, giao dịch có thể không thực hiện được như dự kiến.

Thứ hai, việc chủ đất lập giấy ủy quyền cho Anh không đồng nghĩa với việc Anh đã trở thành người sử dụng đất hợp pháp. Giấy ủy quyền chỉ cho phép Anh thực hiện những công việc nằm trong phạm vi được ủy quyền; quyền sử dụng đất chỉ được chuyển sang Anh khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và đăng ký theo quy định.

Thứ ba, nếu ngân hàng không đồng ý với phương án giải chấp hoặc phát sinh vấn đề pháp lý khác đối với thửa đất, việc chuyển nhượng có thể bị trì hoãn hoặc không thực hiện được.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc yêu cầu hoàn trả tiền hoặc phạt cọc còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, nguyên nhân giao dịch không thực hiện được và căn cứ pháp lý của từng trường hợp.

Anh cần làm gì để hạn chế rủi ro?

Trước hết, Anh nên kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin đăng ký thế chấp, chủ thể có quyền chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của thửa đất. Đồng thời, cần xác minh trực tiếp với ngân hàng về dư nợ thực tế, số tiền cần thanh toán để giải chấp, điều kiện giải chấp và phương án phối hợp thực hiện giao dịch.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, Anh nên ưu tiên phương án làm việc trực tiếp với ngân hàng, thống nhất việc thanh toán khoản nợ và giải chấp gắn với thủ tục chuyển nhượng. Nếu cần đặt cọc, hợp đồng đặt cọc phải quy định rõ số tiền, thời hạn, trách nhiệm của các bên, phương thức thanh toán, điều kiện giải chấp và cách xử lý tiền đặt cọc nếu giao dịch không thể thực hiện do lỗi của bên bán hoặc do không đáp ứng điều kiện đã thỏa thuận.

Đặc biệt, Anh không nên giao toàn bộ tiền mua đất cho chủ đất chỉ dựa trên giấy ủy quyền hoặc cam kết miệng. Việc thanh toán tiền để tất toán khoản vay nên được thực hiện theo phương án có sự xác nhận của ngân hàng, chứng từ đầy đủ và cơ chế bảo đảm quyền lợi của Anh. Sau khi hoàn thành việc giải chấp, các bên cần tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo trường hợp luật định và đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.

👉 Tóm lại, Anh vẫn có thể xem xét mua đất đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng không nên đặt cọc hoặc giao tiền khi chưa xác minh được điều kiện giải chấp và phương án chuyển nhượng cụ thể. Phương án an toàn hơn là phối hợp trực tiếp với ngân hàng để kiểm soát dòng tiền, việc giải chấp và thủ tục sang tên, thay vì chỉ dựa vào sự cam kết của chủ đất.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ pháp lý của thửa đất, rà soát hợp đồng đặt cọc và xây dựng phương án thanh toán, giải chấp phù hợp nhằm hạn chế rủi ro khi giao dịch.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc thực hiện giao dịch phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất, hợp đồng thế chấp, thỏa thuận với ngân hàng và các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh để được tư vấn.

Số điện thoại: 0989.203.511

Trân trọng!

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Chào anh,

Cảm ơn anh đã tin tưởng chia sẻ với tôi về tình huống đang khiến anh trằn trọc.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

NỘI DUNG GIẢI ĐÁP:

Mua đất đang thế chấp là một giao dịch khá phổ biên, tuy nhiên khi thực hiện giao dịch tiềm ẩn những rủi ro rất lớn bởi vì tài sản đang được thế chấp cho khoản vay với bên thứ ba. Những điều cụ thể bạn cần thực hiện để thực hiện giao dịch:

Thứ nhất: Kiểm tra pháp lý đối với GCNQSDĐ trước khi đặt cọc

+ Kiểm tra, xác minh GCNQSDĐ nếu trên thuộc sở hữu của ai? một người sở hữu (là người bán) hay là đồng sở hữu. Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình thì cần chữ ký xác nhận của tất cả những người có quyền (Nên đối chiếu thông tin giữa người bán và giấy tờ);

+ Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, kê biên thi hành án đối với QSDĐ;

+ Yêu cầu chủ đất xin xác nhận từ ngân hàng về dư nợ gốc, lãi, phí tất toán và các khoản phát sinh phải thanh toán.

Thứ hai, làm việc với ngân hàng về việc chuyển nhượng tài sản thế chấp nêu trên

+ Trường hợp trên tài sản đang được thế chấp để đảm bảo khoản vay của ngân hàng vì thế người bán muốn bán tài sản trên phải có sự đồng ý của ngân hàng căn cứ vào khoản 8, điều 320 viện đẫn đến khoản 5 điều 321 Bộ luật dân sự 2015.

Bên mua và bên bán nên đến làm việc trực tiếp với ngân hàng về việc có đồng ý việc giải chấp tài sản hay không? Nếu ngân hàng đồng ý thì quy trình trả nợ và thời gian giải chấp tài sản như thế nào, quy định ai được nhận sổ khi hoàn tất thủ tục giải chấp. Nhiều ngân hàng có quy trình riêng cho trường hợp này, anh nên trao đổi trực tiếp với ngân để đưa ra phương án an toàn nhất khi giao dịch;

Lưu ý: Việc uỷ quyền toàn bộ để trả nợ ngân hàng để giải chấp tài sản tìm ẩn rủi ro vì uỷ quyền không phải đồng nghĩa với việc bạn được chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp Bên uỷ quyền có những tình huống phát sinh như: Đơn phương chấm dứt uỷ quyền (căn cứ điều 569 Bộ luật dân sự 2015), người uỷ quyền chết thì việc giao dịch sẽ bị gián đoạn và rất khó giải quyết.

Thứ ba, lưu ý quan trọng khi giao dịch

+ Thoả thuận ba bên bao gồm bên mua, bên bán, ngân hàng. Việc thanh toán thông qua ngân hàng (chuyển khoản), xác định tài khoản nhận thanh toán, khi chuyển khoản cần ghi rõ nội dung chuyển khoản và lưu giữ những chứng từ chứng minh việc thanh toán. Không nên thực hiện việc thanh toán bằng tiền mặt. Không nên thanh toán toàn bộ trước khi đất được sang tên, khi thoả thuận thanh toán thì nên chia việc thanh toán ra làm nhiều giai đoạn để hạn chế rủi ro

+ Sau khi hoàn tất việc giải chấp thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên.

+ Giao dịch nêu trên có tính chất phức tạp vì thế trước khi thực hiện bạn nên tìm đến Luật sư để được tư vấn kỹ về hồ sơ pháp lý thửa đất, thoả thuận trong việc đặt cọc, phương án giải chấp tài sản và thủ tục chuyển nhượng nhằm hạn chế những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra.

Liên hệ Luật sư để được tư vấn chi tiết

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

Ls Nguyễn Thị Yến Nhi (Mrs)

Giám đốc điều hành - Công ty Luật TNHH YN & Associates

Điện thoại: 0347753531

Email: Lsnhi@ynassociates.vn

LIÊN HỆ TƯ VẤN:

Luật sư Nguyễn Thị Yến Nhi.