Đất tăng diện tích khi cấp lại sổ đỏ nhưng hàng xóm không ký giáp ranh

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình:

    Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư qua số điện thoại 091 998 9876

-        Luật sư tư vấn miễn phí;

-        Luật sư tư vấn hướng giải quyết, nhận định pháp lý;

-        Phí dịch vụ luật sư công khai, minh bạch. 

NHẤN ĐỂ GỌI LUẬT SƯ:  091 998 9876

-         LUẬT SƯ LÊ TUẤN ANH

-        Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

-        Điện thoại: 091 998 9876

-        Website: https://luậtsư.net/

Luật sư Lê Tuấn Anh.

Chào Anh Lâm Văn,

Qua nội dung Anh trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Về việc diện tích đất tăng thêm khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, pháp luật có quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận khi diện tích thửa đất có sự chênh lệch so với Giấy chứng nhận đã cấp. Đặc biệt, trường hợp đo đạc lại mà diện tích tăng lên nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi cần được phân biệt với trường hợp diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới sử dụng đất.

Theo điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, trường hợp thay đổi kích thước các cạnh, diện tích thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính mà ranh giới thửa đất không thay đổi thuộc trường hợp thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.

Như vậy, nếu đất của Anh có diện tích tăng thêm chỉ do kết quả đo đạc chính xác hơn, trong khi ranh giới sử dụng đất thực tế vẫn giữ nguyên so với thời điểm được cấp Giấy chứng nhận trước đây, thì Anh có cơ sở đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định.

Việc hàng xóm không ký giáp ranh có làm Anh mất quyền được cấp đổi sổ đỏ không?

Việc hàng xóm không đồng ý ký giáp ranh không đương nhiên đồng nghĩa với việc Anh không được cấp đổi Giấy chứng nhận. Cần xác định rõ lý do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu chữ ký của hộ liền kề và nguyên nhân hàng xóm từ chối ký.

Nếu ranh giới thực tế không thay đổi, không có tranh chấp và diện tích tăng thêm chỉ xuất phát từ việc đo đạc lại, Anh nên đề nghị cơ quan giải quyết kiểm tra hồ sơ địa chính trước đây, bản trích đo hiện trạng và các tài liệu xác định ranh giới sử dụng đất để làm rõ căn cứ xử lý hồ sơ.

Ngược lại, nếu phần diện tích tăng thêm thực chất nằm ngoài ranh giới đã được công nhận trước đây, có sự thay đổi ranh giới hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng đất với hộ liền kề, thì cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm theo Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Trong trường hợp có tranh chấp thực sự, Anh cần thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Hướng xử lý để bảo vệ quyền lợi của Anh

Trước hết, Anh nên đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả lời bằng văn bản về căn cứ yêu cầu hộ liền kề ký giáp ranh, đồng thời làm rõ việc tăng diện tích là do đo đạc lại hay do thay đổi ranh giới sử dụng đất.

Anh cũng nên chuẩn bị Giấy chứng nhận đã cấp, bản trích đo địa chính mới, tài liệu hoặc hình ảnh thể hiện ranh giới sử dụng đất ổn định và các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất. Nếu có cơ sở chứng minh ranh giới không thay đổi, Anh có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh hiện trạng và tình trạng tranh chấp thông qua hồ sơ địa chính, chính quyền địa phương thay vì chỉ căn cứ vào việc hàng xóm không ký.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền vẫn từ chối giải quyết hồ sơ, Anh nên yêu cầu thông báo rõ lý do và căn cứ pháp luật bằng văn bản. Nếu nhận thấy việc từ chối không đúng quy định, Anh có thể xem xét thực hiện quyền khiếu nại theo trình tự pháp luật.

👉 Tóm lại, Anh không nên vội cho rằng hàng xóm không ký thì mình chắc chắn không thể làm lại sổ đỏ. Điều quan trọng là xác định nguyên nhân tăng diện tích và chứng minh ranh giới thực tế có thay đổi hay không. Đây là căn cứ quan trọng để xác định hướng xử lý phù hợp.

📌 Anh có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ đất đai, đánh giá căn cứ yêu cầu ký giáp ranh và tư vấn phương án xử lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

⚠️ Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trả lời mang tính chất tham khảo, được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý, kết quả đo đạc, hiện trạng sử dụng đất và tình trạng tranh chấp thực tế. Để được tư vấn chính xác cho từng trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

Luật sư Nguyễn Văn Toàn.

Chào bạn, Hãng Luật Chân Thiện Mỹ tư vấn sơ bộ cho bạn tham khảo như sau:

1. Căn cứ Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận chỉ vì lý do không có sự thống nhất của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất, nếu không có tranh chấp đất đai.

2. Qua sự việc của bạn, bạn không nên mặc nhiên chấp nhận việc hàng xóm không ký thì không được cấp sổ, mà cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền nêu rõ căn cứ pháp lý của yêu cầu này. Vấn đề quan trọng là phải xác định phần diện tích tăng thêm có nằm trong ranh giới thửa đất gia đình đang sử dụng hợp pháp hay không, có lấn chiếm đất liền kề hoặc có sai lệch giữa hồ sơ địa chính cũ và kết quả đo đạc mới hay không. Việc hàng xóm không tranh chấp nhưng không đồng ý ký giáp ranh không đương nhiên đồng nghĩa với việc gia đình bạn không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, bạn nên làm đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết hồ sơ, yêu cầu kiểm tra, đối chiếu bản vẽ năm 2017, Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và kết quả đo đạc hiện tại; đồng thời đề nghị trả lời bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý nếu vẫn yêu cầu hàng xóm ký đồng ý mới cấp sổ.

3. Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư.

Nếu bạn cần luật sư giúp đỡ, hãy liên hệ ngay với:
Luật sư Ngô Đình Nhiên – Cộng sự cấp cao tại Hãng Luật Chân Thiện Mỹ – Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Gọi ngay/Zalo: 0919.183.001
Email: luatsungodinhnhien@gmail.com
Địa chỉ văn phòng: Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
-----------------------------------------------------------------------------------------
Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn lo lắng – Với sự am hiểu pháp luật chuyên sâu, có kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, Luật sư Nhiên sẽ có giải pháp toàn diện, được việc và đồng hành cùng bạn!
------------------------------------------------------------------------------------------

Luật sư Ngô Đình Nhiên .

Chào bạn! Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp làm lại sổ đỏ mà diện tích tăng thêm nhưng ranh giới, mốc giới sử dụng đất không thay đổi, thì việc hàng xóm không ký không mặc nhiên dẫn đến việc không được cấp sổ, bạn cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản ghi nhận cơ sở về yêu cầu này. Ngoài ra, cần phải xác định phần diện tích tăng thêm có nằm trong ranh giới thửa đất gia đình đang sử dụng hợp pháp hay không, có lấn chiếm đất liền kề hoặc có sai lệch giữa hồ sơ địa chính cũ và kết quả đo đạc mới hay không. Việc hàng xóm không tranh chấp nhưng không đồng ý ký giáp ranh không đương nhiên đồng nghĩa với việc gia đình bạn không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Về căn cứ pháp lý, khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận chỉ vì lý do không có sự thống nhất của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất, nếu không có tranh chấp đất đai.

Vì vậy, bạn nên làm đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết hồ sơ, yêu cầu kiểm tra, đối chiếu bản vẽ năm 2017, Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và kết quả đo đạc hiện tại; đồng thời đề nghị trả lời bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý nếu vẫn yêu cầu hàng xóm ký đồng ý mới cấp sổ. Nếu cơ quan vẫn từ chối hoặc kéo dài việc giải quyết không có căn cứ, bạn có thể thực hiện khiếu nại đối với quyết định hoặc hành vi hành chính theo Luật Khiếu nại năm 2011. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc được tiếp nhận và giải quyết hồ sơ không đồng nghĩa chắc chắn được công nhận toàn bộ diện tích tăng thêm: nếu diện tích tăng do sai số đo đạc, việc xử lý sẽ khác với trường hợp có phần đất chưa được công nhận hoặc có dấu hiệu lấn chiếm. Quy định về diện tích tăng thêm tại Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cần được đối chiếu với hồ sơ cụ thể để xác định hướng giải quyết phù hợp.

Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật TNHH Chân Thiện Mỹ qua những phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo: 0917 333 769

Liên hệ qua Email: chanthienmy.lawoffice@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 175 Dương Quảng Hàm, phường An Nhơn, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Số 154 Tỉnh Lộ 8, xã Tân An Hội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.

Chào anh chị!

Cần hỗ trợ anh chị vui lòng liên hệ Luật sư Lê Tiến Dụng - Giám đốc chi nhánh Công ty Luật Viên Minh để được tư vấn.

Số điện thoại: 0989.203.511

Trân trọng!

Luật sư Lê Tiến Dụng.

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu diện tích đất tăng lên do đo đạc lại nhưng ranh giới sử dụng đất không thay đổi và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, diện tích có thể được xác định theo kết quả đo đạc thực tế.

Bạn nên đề nghị cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đo đạc, xác định nguyên nhân tăng diện tích và trả lời bằng văn bản về việc yêu cầu hàng xóm ký giáp ranh. Nếu hàng xóm phản đối hoặc có dấu hiệu tranh chấp ranh giới, cần xem xét hồ sơ và chứng cứ thực tế để lựa chọn hướng xử lý phù hợp.

Để xác định trường hợp của bạn có bắt buộc phải có chữ ký hàng xóm hay không và cách tiếp tục thủ tục cấp đổi sổ, bạn nên liên hệ Luật sư cung cấp sổ đỏ cũ, bản trích đo mới và văn bản hướng dẫn của cơ quan đất đai để được tư vấn cụ thể.

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho VPLS Triển Luật, đối với câu hỏi của bạn, VPLS Triển Luật xin phản hồi như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, việc nhà liền kề không ký xác nhận không đồng nghĩa bạn đương nhiên không được cấp đổi sổ đỏ, nếu thực tế ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp.

1. Quy định áp dụng

Căn cứ vào khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp diện tích đo đạc thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ nhưng ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì diện tích cấp đổi được xác định theo số liệu đo đạc thực tế:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Đồng thời, điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định cách xử lý khi người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới hoặc không ký xác nhận:

c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết;

2. Bạn nên làm gì?

Bạn nên thực hiện theo các bước sau:

·       Yêu cầu đơn vị đo đạc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo hiện trạng thực tế.

·       Trường hợp nhà kế bên không ký, đề nghị đơn vị đo đạc ghi rõ trong hồ sơ việc họ:

·       Có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới; hoặc

·       Có mặt nhưng không ký xác nhận;

·       Không đưa ra ý kiến tranh chấp bằng văn bản.

·       Đề nghị đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, niêm yết công khai.

Sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà nhà liền kề không ký; hoặc 10 ngày kể từ ngày nhà liền kề nhận bản mô tả mà không ký, nếu họ không có văn bản thể hiện việc tranh chấp ranh giới, đơn vị đo đạc và Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản ghi nhận việc không ký. Khi đó, ranh giới được xác định theo bản mô tả đã lập để đo đạc chi tiết.

Nộp hồ sơ cấp đổi sổ kèm theo:

·       Bản mô tả ranh giới, mốc giới;

·       Biên bản ghi nhận việc người liền kề không ký;

·       Tài liệu thể hiện đã thông báo, niêm yết;

·       Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

·       Kết quả đo đạc thể hiện ranh giới không thay đổi;

·       Văn bản đề nghị cơ quan tiếp nhận giải quyết theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai.

3. Nếu Sở vẫn yêu cầu bắt buộc phải có chữ ký

Bạn nên đề nghị cơ quan yêu cầu ký xác nhận phải trả lời bằng văn bản, trong đó nêu rõ:

Căn cứ pháp lý nào bắt buộc phải có chữ ký của nhà liền kề;

Vì sao không áp dụng quy trình xử lý trường hợp người liền kề không ký nhưng không có tranh chấp theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT;

Hồ sơ của bạn còn thiếu tài liệu nào ngoài chữ ký của người liền kề.

Bạn có thể nộp văn bản đề nghị này tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và yêu cầu cấp giấy tiếp nhận hoặc phiếu hẹn. Nếu bị từ chối, đề nghị ban hành văn bản từ chối giải quyết hồ sơ để bạn có cơ sở khiếu nại hoặc đề nghị cơ quan cấp trên kiểm tra.

4. Trường hợp cần phân biệt

Nhà kế bên chỉ không đồng ý ký nhưng không có văn bản tranh chấp: Việc không ký có thể được xử lý theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT; không nhất thiết phải có chữ ký của họ.

Nhà kế bên có văn bản phản đối hoặc tranh chấp ranh giới, diện tích: Điều kiện “không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề” chưa được đáp ứng. Khi đó, cơ quan đăng ký có thể tạm dừng việc xác định diện tích tăng thêm để làm rõ, giải quyết tranh chấp.

Ranh giới thực tế có thay đổi hoặc phần tăng thêm là do lấn sang đất liền kề: Không thể chỉ dựa vào việc đo đạc lại để cấp đổi toàn bộ diện tích tăng thêm; cần xác định nguồn gốc và điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm.

Trên đây là nội dung tư vấn của Văn phòng Luật sư Triển Luật về vấn đề mà bạn yêu cầu. Nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ số 213A (Tầng 2) Nguyễn Xí, Phường Bình Lợi Trung, TPHCM, số điện thoại liên hệ: 0903.121.676 – 077.682.0693 để được tư vấn và giải đáp cụ thể.

Luật sư Hồ Ngọc Hiền Thảo.