tranh chấp đất đai

Tình huống:

Năm 1992 bố của quý Khách có mua 1 miếng đất của em vợ (“bên bán”) như sau: giấy tờ mua bán ghi chú không rõ ràng (nội dung: bán nhà, sân, cây cối, đất cho sử dụng); tên người được chuyển nhượng ghi tên thường gọi, không ghi tên theo giấy tờ; không có công chứng (“giấy tờ mua bán”). Gia đình quý Khách ở trên mảnh đất này.

Năm 2010 địa chính huyện có chính sách làm sổ đỏ về đo đạc lại. Năm 2012 gia đình quý Khách nhận được sổ đỏ.

Năm 2015 gia đình quý Khách đã bán cho người khác.

Năm 2024, bên bán đòi lại đất, muốn kiện gia đình quý Khách ra tòa.   

Yêu cầu Luật sư tư vấn.

Tư vấn của Luật sư:

Đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ... (sổ đỏ) vào năm 2012 - thời điểm Luật đất đai 2003 (số 13/2003/QH11) đang có hiệu lực, có quy định về cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất cho một số trường hợp sử dụng đất đặc thù. Do chưa có thông tin cụ thể về địa điểm, mục đích sử dụng đất, … Luật sư giả thiết nguồn gốc được cấp sổ đỏ cho phía gia đình quý Khách có khả năng liên quan đến các trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được quy định tại Điều 50 như dưới đây:

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Hiện nay, tại khoản 2 Điều 17 Luật đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024) quy định như sau:

“Điều 17. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

…

2. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Do đó, nếu sổ đỏ được cấp cho phía gia đình quý Khách vào năm 2012 thuộc một trong các trường hợp tại Điều 50 Luật đất đai 2003 nêu trên thì phía gia đình quý Khách có thể viện dẫn khoản 2 Điều 17 Luật đất đai 2024 để được cơ quan chức năng xem xét bảo đảm quyền lợi của gia đình mình.

Mặt khác, do QSDĐ đã được gia đình quý Khách chuyển nhượng cho người khác, để bên bán có thể khởi kiện đòi lại đất sẽ còn phải phụ thuộc bên bán kiện gì, kiện ai và còn thời hiệu khởi kiện hay không. Tuỳ đối tượng bị kiện, phía gia đình quý Khách có thể là bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (số 92/2015/QH13).

Trên đây là tư vấn theo thông tin chung của quý Khách, vui lòng liên hệ Luật sư Ngô Duy Phương -  sđt: 0904 448 287 để nhận được tư vấn chi tiết theo hồ sơ vụ việc.

Trân trọng.

Luật sư Ngô Duy Phương

Luật sư Ngô Duy Phương.

Bố mẹ bạn có mua đất của cậu bạn nhưng giấy tờ không rõ ràng, tên người chuyển nhượng là tên thường gọi của mẹ. Khi người cậu khởi kiện, Tòa án sẽ yêu cầu người cậu chứng minh nguồn gốc đất, cung cấp giấy tờ quyền sử dụng đất.

Sau đó sẽ mời mẹ bạn lên để trình bày ý kiến. Để chứng minh cho đất đã mua thì cần có giấy tờ mua bán, làm rõ vấn đề tên ghi trên hợp đồng là tên thường gọi và người làm chứng (nếu có). Làm rõ quá trình quản lý, sử dụng, kê khai, cấp giấy chứng nhận.

Theo quy định tại Điều 31 Pháp lệnh nhà ở 1991 quy định: “Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.” Do đó, hợp đồng mua bán nhà, nhưng không ghi cụ thể có bán đất hay không thì theo quy định tại Điều 31 này, mẹ bạn vẫn được quyền sử dụng đất.

Do đó, có cơ sở để nói rằng người cậu đã bán nhà và đất cho mẹ bạn.

Bạn liên hệ để được tư vấn cụ thể.

Trân trọng.

Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho bạn.

Lưu lại thông tin của Luật sư và add Zalo để liên hệ khi cần:

Luật sư Nguyễn Thành Huân

Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật Sư 11 (120 - 122 Điện Biên Phủ, Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh)

Điện thoại: 0979 800 000

Email: luatsuhuan11@gmail.com

Website: https://luatsu11.vn

Luật sư Nguyễn Thành Huân.

Chào bạn, Luật sư Chân Thiện Mỹ tư vấn cho bạn như sau:

Điều 31 Pháp lệnh nhà ở 1991 quy định: “Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.” Do đó, hợp đồng mua bán nhà, nhưng không ghi cụ thể có bán đất hay không thì theo quy định tại Điều 31 này, mẹ bạn vẫn được quyền sử dụng đất. Do đó, có cơ sở để nói rằng người cậu đã bán nhà và đất cho mẹ bạn.

Theo khoản 1 Điều 167Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

1.  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo các quy định trên thì gia đình bạn thuộc nhóm người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai. Như vậy, việc gia đình bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác là phù hợp với quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn sơ bộ của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Để được tư vấn, hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo thông tin sau:

Liên hệ qua Hotline hoặc Zalo:

0917 333 769 - Luật sư Nguyễn Trung Hiếu - Giám đốc Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:

1/ Số 94 Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Số 1/8A Quang Trung, thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh (đối diện Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn)

Liên hệ qua Email: lsnguyentrunghieu@gmail.com

Website: Công ty Luật Chân Thiện Mỹ

Luật sư Nguyễn Trung Hiếu.