Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở chủ đầu tư thường huy động vốn bằng hình thức là bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là căn hộ chung cư. Mặc dù mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai có nhiều ưu điểm nhưng về bản chất đây là tài sản chưa hiện hữu nên rất dễ dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Tình huống: Chào luật sư, ngày 10/12/2018 tôi có ký với Công ty Địa ốc HT một hợp đồng đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Thời hạn giao nhà chậm nhất là 30/5/2019. Nhưng đến thời điểm này Công ty HT  vẫn chưa ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo thỏa thuận của hợp đồng. Sau đó tôi có đến Công ty HT yêu cầu xác nhận thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ thì được xác nhận dự án chưa xin được giấy phép và không xác định thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ. Nay tôi muốn đòi lại tiền đặt cọc, yêu cầu phạt cọc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà thì phải làm gì? Mong được luật sư tư vấn, xin cảm ơn.

1.    Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khá là phổ biến và sẽ có những dạng tranh chấp thường gặp như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Nguyên nhân thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia. Những tranh chấp thường gặp nhất sẽ là như:

●        Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc;

●        Giao tiền/Giao căn hộ không đúng theo thời hạn thỏa thuận;

●        Bên nhận đặt cọc tiếp tục đưa tài sản vào một giao dịch khác…

Thứ hai, tranh chấp mua bán nhà không không đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, khi mua bán căn hộ chung cư bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể thì mới có thể tiến hành đặt cọc, chuyển nhượng. Nhưng có những trường hợp bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng dù nhà chưa đủ điều kiện dẫn đến phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Thứ ba, là tranh chấp khi bàn giao căn hộ chung cư không đúng như giao kết. Ví dụ như: sai lệch diện tích, điều kiện về lối thoát nạn…

Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

2. Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hai bên có thể tiến hành trao đổi, đàm phán và thỏa thuận giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để tiến hành đòi lại tiền đặt cọc, tiền thanh toán hợp đồng.

Nếu thương lượng không thành công, khi đã có văn bản thương lượng không thành công quý khách có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Khởi kiện ra tòa yêu cầu hoàn lại tiền đặt cọc hoặc tiền gốc, lãi và phạt vi phạm vi phạm hợp đồng.

-          Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện.

-          Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Nếu may mắn vụ việc sẽ được giải quyết trong thời hạn 4 tháng từ ngày thụ lý vụ án tại bước hòa giải chuẩn bị xét xử theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp bán đất không bán nhà

3.    Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nêu trên

Căn cứ Điều 63 Luật Nhà ở 2014 đối với một dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được phép mở bán cần đáp ứng các điều kiện:

“Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở…”

Theo Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Theo như tình huống trên tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc số Công ty Địa ốc HT thì dự án này chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, huy động vốn theo pháp luật nhưng vẫn ký nhận đặt cọc để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ cho bạn. Như vậy, hợp đồng bị vô hiệu ngay khi ký kết.

Về phía người mua do không tìm hiểu, kiểm tra các tài liệu, về tiến độ thi công dự án nhưng vẫn giao kết hợp đồng đặt cọc với Công ty HT.

Các bên tham gia giao dịch có lỗi ngang nhau trong việc ký kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Do đó việc bồi thường phạt cọc và bồi thường số tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà, chiếm dụng số tiền đặt cọc là không có căn cứ. Như vậy Công ty Địa ốc HT phải trả cho bạn số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng.

Nếu bạn còn thắc mắc bất kỳ vấn đề nào liên quan đến quy định về Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Quý khách hàng có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH VIVA chúng tôi để được tư vấn KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM qua các phương thức sau:

Liên hệ qua Hotline: 096 215 8807 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn.

Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: Số 15 đường số 21, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh.

Liên hệ qua Zalo: 096 215 8807

Liên hệ qua Email:

Saigonlaw68@gmail.com;

Luatsutronghieu@gmail.com .

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!